Faire un prêt immobilier avec le compte / plan épargne logement

Il existe en ce moment différents moyens de devenir propriétaire de sa résidence. Chaque ménage a une large gamme de choix entre les nombreux types de prêts immobiliers : prêt à taux zéro plus, le prêt Paris logement pour les Parisiens, le prêt employeur, le prêt fonctionnaire, etc. Le prêt immobilier avec le Plan / Compte épargne logement en fait parti.

Qu’est ce que le Plan épargne logement ?

Le plan épargne logement ou PEL est un dispositif de prêt immobilier consistant en deux phases. La première phase est celle de l’accumulation de fonds dans un compte épargne. Une épargne permet d’obtenir des intérêts donnés par la banque avec une prime octroyée par l’État. La deuxième phase concerne l’emprunt proprement dit. Cette étape n’est enclenchée que lorsque le fonds requis est fourni. La durée minimale de l’économie en PEL est de 36 mois. Le taux d’intérêt en épargne remonte à 2,5% en général. L’emprunteur peut y obtenir jusqu’à 92 000 euros pour un taux de prêt de 4,2%.

Qu’est ce que le Compte épargne logement ?

Le compte épargne logement ou CEL ressemble en tout point au Plan épargne logement détaillé ci-dessus dans la phase de l’épargne et celle de l’emprunt. Mis à part ces deux étapes, le CEL présente quelques différences comparé au PEL. Le montant de l’emprunt est nettement plus faible que celui proposé en PEL. Ce montant revient à 23 000 euros maximum pour une durée d’épargne de 18 mois au minimum. Cet emprunt convient très bien aux travaux de rénovation et non à l’achat comme au PEL. Le taux de l’épargne est à 1,5% en CEL. En outre, le taux du prêt est à 2,75%. Le délai de remboursement est compris entre 2 et 15 ans pour les deux.

Qui peuvent être bénéficiaires ?

Pour devenir propriétaire avec le PEL ou le CEL comme dispositif de prêt immobilier, il faut respecter quelques critères. Avant tout, il faut savoir que la résidence principale uniquement peut jouir d’une épargne logement à partir du 1er Mars 2011. Si le choix de l’acquisition est dans l’ancien, cet achat doit obligatoirement concerner la résidence principale. Par contre, la condition n’est pas la même avec un neuf. Le compte et plan épargne logement permet l’obtention d’un bonus épargne logement. Ce bonus est d’autant plus important quand l’habitation à acheter est de faible consommation.

Quels sont les caractéristiques du Plan / Compte épargne logement ?

Le prêt immobilier avec le Plan / Compte épargne logement a de nombreux avantages. La majeure partie des banques le propose. Il est faisable même avec un autre prêt. La prise en charge des dossiers est gratuite. Ce prêt immobilier bénéficie d’une réduction des frais de garantie. De plus, le taux d’emprunt est différent des autres. Toutefois, la somme du prêt est calculée en fonction de l’économie faite en PEL et CEL. En cas de faible montant de l’épargne donc, la somme obtenue est insignifiante également. Avoir des droits à prêt élevés permet quand même de recevoir un bon montant.

Le prêt à taux zéro + pour devenir propriétaire

Faire un prêt immobilier est un excellent moyen de devenir propriétaire d’un logement. De nombreux dispositifs permettent à chacun de choisir le prêt qu’il lui convient par rapport à sa situation financière. Le prêt à taux zéro plus ou PTZ+ en est un exemple. Il s’agit d’une toute nouvelle option de prêt immobilier créée depuis cette année 2011. Ce type de prêt donne plus d’importance aux maisons à faible consommation.

Le principe du prêt à taux zéro + ou PTZ Plus

Le prêt à taux zéro + est le successeur du PTZ ou prêt à taux zéro. Le PTZ n’existe plus depuis le début de cette année. En effet, comme son nom l’indique, il n’y a pas de taux d’emprunt dans le PTZ+. Ceci est valable dans le cas où l’acquisition concerne le premier achat d’un logement. Dans ce cas, les intérêts de l’emprunt sont à la charge de l’État. La préparation des dossiers est également exemptée de frais. De nombreux facteurs peuvent influer dans le montant du PTZ+ tels que le salaire, le nombre d’enfants, la région de l’habitation et la consommation énergétique de cette habitation. Ce dernier point est un élément essentiel dans cet emprunt puisque le PTZ+ favorise les logements de classe énergétique A et C.

Comment bénéficier du prêt à taux zéro plus ?

En principe, seuls les « primo accédants » peuvent jouir d’un prêt à taux zéro plus en prêt immobilier. En fait, les primo accédants sont les familles n’ayant jamais été encore propriétaires auparavant. Du moins, ce dispositif est accordé aux foyers qui n’ont pas été acquéreurs d’un logement depuis deux ans et plus. Ceux qui ne disposent pas encore de leur lieu d’habitation principal en font aussi partie. Avec le PTZ+, le ménage a le choix entre acheter une nouvelle résidence ou acheter dans l’ancien. En ce qui concerne le revenu du ménage, il n’y a pas de ressources de base ou un montant plafond de ressources avec le PTZ+. Mis à part les primo accédants, il y a une exception avec les personnes handicapées de 2e ou 3e catégorie, les individus bénéficiant d’une allocation et ceux qui ont perdu leur habitation lors d’une catastrophe.

Les conditions du remboursement du prêt à taux zéro +

Le remboursement du PTZ Plus s’effectue en deux périodes ou en une seule. Quelle que soit la période voulue, le délai de remboursement ne dépasse jamais les 23 ans et ne va pas en dessous de 5 ans. La personne ayant emprunté bénéficie d’un temps de réduction du délai de remboursement de 4 ans et moins. Dans le cas où il s’agit d’un remboursement en deux temps, le montant différé ne dépasse pas plus de 45% du montant total du prêt immobilier. De plus, le délai de remboursement de la deuxième période est compris entre 2 à 7 ans.

Le calcul du montant général de l’emprunt dépend de la localisation géographique de l’acquisition ainsi que de la quotité et de la somme du prix d’achat et celui des travaux.

Le prêt immobilier est-il facile ou difficile à obtenir ?

Le crédit immobilier est un produit connu de tous les acquéreurs qui veulent faire un achat immobilier.

Pour obtenir un bon crédit, vous devez élaborer un plan de financement et ce dernier doit présenter un certain nombre d’atouts pour séduire les banquiers. De la valeur de votre apport personnel dépendra le montant de votre prêt. Il doit être le plus conséquent possible allant de 10% à 30% de la somme prêtée. Les produits d’épargne comme le PEL (Plan d’Epargne Logement) et le CEL (Compte Epargne Logement) peuvent être utilisés à titre d’apport personnel. Doivent y être mentionnés aussi votre revenu disponible et votre capacité de remboursement. Le revenu disponible est obtenu en soustrayant de tous vos salaires, rentes et pensions toutes les charges telles les assurances et les charges de famille. Aussi vous pouvez rembourser jusqu’au tiers de votre revenu disponible.

D’autres critères aussi sont à prendre en compte avant d’entreprendre toute autre action : déterminer la somme à empruntée, faut-il ou non faire appel à un courtier, quelles assurances et garanties souscrire ?,  s’agira-t-il d’un prêt à taux fixe ou à taux variable.

Lorsqu’on demande un prêt immobilier, il faudra faire preuve de patience car plusieurs étapes doivent être franchies.

L’achat du bien immobilier donc se fait à crédit et une demande de prêt immobilier doit être déposée par l’acheteur en respectant le délai mentionné dans le compromis de vente.

Si l’acquéreur n’obtient pas son crédit dans un délai de 45 jours à partir de la signature de la promesse de vente alors il ne recevra pas l’indemnité d’immobilisation.

La banque

La banque analyse la demande de prêt en consultant le compromis de vente, le devis des travaux, les éléments constitutifs de l’apport personnel, les pièces justifiant les revenus et les charges.

La nécessité d’un courtier

Le courtier au même titre que l’assureur vous rend service. Vous pouvez les contacter sur  internet ou vous rendre auprès d’une agence. Etant donné que le courtier se met en partenariat avec les banques, il est en bonne position pour orienter l’emprunteur vers l’organisme prêteur qui acceptera facilement de financer le projet immobilier. Ainsi donc il fera le tour des banques pour leur présenter et vendre votre projet. Leur service est soit gratuit, soit ils réclament en fait les frais de dossier demandés par les banques.

La proposition de prêt définitive offerte par les banques

Elle doit mentionner la description du bien, à combien s’élève le prêt ?, est-il à taux fixe ou à taux variable ?, le taux effectif global, dans le cas d’un prêt à taux fixe l’échéancier de remboursement, la caution ou l’hypothèque, l’assurance décès-invalidité. Par contre si le prêt est à taux variable, elle doit fournir une notice qui nous informe de la durée du prêt, une simulation de l’effet de la variation de taux sur les mensualités, du coût total du crédit.

L’emprunteur reçoit l’offre de prêt en deux exemplaires par lettre de recommandée de la banque. Elle est valable pour 30 jours toutefois l’emprunteur ne peut l’accepter avant 10 jours. Sachez qu’une fois que vous acceptez l’offre de crédit, vous ne pouvez plus modifier l’offre de crédit. Ce délai est valable pour le prêt à taux fixe et à taux variable.

Vous voulez souscrire un crédit : ce qu’il vous faut à tout prix en matière des garanties et assurances

La majorité des acquéreurs demande un prêt immobilier pour acheter un bien immobilier. Vous devez optimiser votre plan de financement. Les éléments suivants doivent être examinés en détail : le montant à emprunter à la banque, le recours à un courtier, le choix d’un prêt à taux fixe ou variable ou la souscription des assurances et garanties.

Lorsque l’emprunteur est défaillant, les assurances et les garanties prennent le relais et d’ailleurs on impose l’assurance à l’acheteur pour que celui-ci soit en mesure de payer ses mensualités s’il est victime d’accident ou  gravement malade.

Après cette phase, si la situation n’est pas résolue c’est-à-dire que la banque n’est pas remboursée alors il pourra mettre le bien en vente et rembourser sa dette avec le produit de cette vente.

Les assurances de l’emprunteur

L’assurance décès invalidité est obligatoire pour l’emprunteur qui souhaite obtenir un prêt immobilier. Comme son nom l’indique, elle assure le remboursement du crédit si l’emprunteur décède ou est victime d’une invalidité physique ou mentale. Son coût vient gonfler le coût global du crédit.

Si nous sommes en face d’une situation de co-emprunteurs, soit l’assurance est souscrite par l’un d’eux, soit les deux parties souscrivent simultanément cette assurance. L’assurance décès-invalidité peut être définie de deux manières : elle peut être exprimée en pourcentage du montant emprunté ou en pourcentage du capital restant dû ou même un coût correspondant à un montant défini.

L’assurance perte emploi est facultative mais vous ne serez pas protégé en cas de chômage. Elle est valable pour une durée limitée et après une période de franchise lorsqu’un chômage est indemnisé par le Pôle emploi.

La délégation de l’assurance

C’est une option ou une possibilité offerte à l’emprunteur de souscrire individuellement auprès d’un assureur et cette assurance est déléguée au bénéfice de la banque. S’il ne choisit pas la délégation, il opte pour l’assurance de groupe proposée par la banque. Plusieurs emprunteurs préfèrent la délégation d’assurance à l’assurance offerte par la banque car elles coûtent moins cher. Si les emprunteurs souffrent de pathologies chroniques, les emprunteurs peuvent  solliciter une assurance de la convention AERAS qui mentionne la clause de s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé.

Les garanties du prêt immobilier exigées par la banque

Au moment de la conclusion du prêt, l’établissement financier exige toujours une des garanties suivantes : une caution, une hypothèque, ou une inscription de prêteur sur deniers.

Avec l’hypothèque et le privilège du prêteur de deniers, la banque est autorisée à saisir l’immeuble pour le vendre et ainsi déduire sur le prix de vente le montant du capital et 3 ans d’intérêts sur le prix de vente. La caution contractée auprès d’un organisme spécialisé, rembourse le crédit à la place de l’emprunteur. Cette garantie est plus avantageuse en termes de coût sur le long terme car elle permet à celui qui emprunte de toucher une partie de la somme versée à l’échéance.

L’emprunteur qui se trouve en difficulté de remboursement a toujours intérêt à négocier des délais de paiement à sa banque.

Le contrat de prêt immobilier : de l’acte préalable à l’acte définitif et la protection de l’emprunteur lors de la souscription

De l’acte préalable à l’acte définitif

Le crédit immobilier voit le jour lorsque l’emprunteur accepte l’offre de prêt émis par la banque. Toutefois, ce dernier dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour l’accepter, il ne peut pas le faire dans l’immédiat. Il pourra le faire donc à partir du 11è jour suivant la date de réception de l’offre. S’il ne respecte pas ce délai, c’est lui qui va être obligé de rembourser la banque.

Un appel téléphonique ne suffit pas pour accepter l’offre, l’emprunteur doit accepter l’offre en retournant un exemplaire daté et signé à la banque, la date d’acceptation est prouvée par  la date d cachet de la Poste. Durant ce délai de 10 jours, il est interdit de faire un quelconque versement sur le prêt, que ce soit un paiement à l’endroit du notaire chargé de l’acte, des primes d’assurance ou des frais de dossier.

Lorsque l’offre préalable de prêt est acceptée alors le contrat de prêt devient définitif si les conditions suivantes sont remplies : l’emprunteur peut compter sur l’assureur pour garantir le prêt, tous les prêts sollicités par l’emprunteur pour financer l’achat sont accordés ; dans les 4 mois qui suivent l’acceptation, il faut régulariser l’acte d’achat.

Dans le cas d’un achat immobilier classique, le jour  de l’acte le notaire perçoit les  fonds empruntés ; si la vente est réalisée sur plan ils sont remis au constructeur.

La protection de l’emprunteur lors de la souscription

Pour que l’emprunteur puisse être protégé d’un engagement irréalisable, il doit être bine renseigné sur le coût réel du prêt et l’interdépendance des contrats liés au prêt. Contracter un emprunt n’est pas un jeu d’enfant, cet acte mérite une profonde réflexion.

Bien lire l’offre préalable de crédit

Toutes les informations concernant le crédit immobilier figurent dans ce document. Vous y trouverez obligatoirement le TEG ou Taux Effectif Global, c’est avec le TEG que l’emprunteur sera en mesure d’évaluer le coût total du crédit. Ce dernier regroupe les frais de dossier, la cotisation d’assurance décès invalidité, les frais de constitution de garantie. Le TEG des prêts à taux variable à la souscription est fourni à titre indicatif.

Les contrats de prêts qui dépendent l’un de l’autre

Les prêts concernés ici sont ceux qui représentent 10% du crédit total, chaque prêt et non la totalité des prêts.

Pour que cette situation soit avantageuse pour l’emprunteur, il doit avoir informé les différents prêteurs qu’il a sollicité plusieurs crédits.

Lorsque l’acheteur se fait tourner le dos par l’assureur alors à cours de garantie, il peut demander que le prêt soit annulé dans les 30 jours qui suivent le refus de l’assureur. L’acheteur ne sera taxé ni de frais ni de pénalités.

Si l’acheteur a prévu une clause suspensive dans le contrat alors il est en droit d’annuler l’opération d’achat s’il n’obtient pas le prêt souhaité. En plus de cela, il doit avoir déclaré dans la promesse qu’il a recouru à l emprunt, que la ou les demandes de prêt qu’il a présenté  soit ou soient conformes aux exigences de la promesse, il doit justifier qu’il a respecté les temps requis dans la réalisation des démarches nécessaires.

Les prêts pas chers pour réduire le crédit immobilier à rembourser

Si vous souhaitez avoir plus de chance dans l’obtention d’un crédit immobilier, apportez le plus d’apport personnel possible. Vous vous dites que votre apport personnel est trop maigre alors gonflez –le avec les crédits pas chers suivants :

Les différents types de crédits pas chers

Le PTZ+

Le Prêt à Taux Zéro est  un financement aidé par l’Etat sur lequel aucun intérêt ne doit être payé. Les ressources des ménages ne constituent pas un critère pour obtenir le prêt. Tout le monde peut en bénéficier.

 

Le prêt action logement

Anciennement dénommé 1% logement, de nos jours on l’appelle le prêt Action Logement. I est destiné au personnel des sociétés, ayant au moins un effectif de 10 salariés, achetant leur première résidence principale. Les ressources ne constituent pas un critère sélectif pour avoir le prêt ou pas. Cependant l’entreprise qui l’octroie peut refuser la demande de prêt si la somme maximale de prêts est déjà atteinte, elle peut aussi exiger une durée d’ancienneté minimale et privilégier certains publics.

Le prêt Epargne Logement

Le prêt Epargne Logement ainsi que ses homologues le Compte Epargne Logement ou CEL et le Livret d’épargne logement ou LEL sont des moyens de se réserver une certaine épargne pour acheter un des ces quatre matins une propriété. Ils sont dotés d’un taux avantageux.

Le prêt familial

Le prêt  familial désigne l’aide financière allouée par votre entourage. L’avantage de ce crédit c’est que vous êtes libre de fixer les conditions telles que le montant, les intérêts et la durée de remboursement.

Le prêt conventionné

C’est un prêt dont le taux est plafonné selon la durée de l’emprunt. Ce sont les banques et les établissements financiers qui ont signé une convention avec l’Etat qui l’accordent. Avec le PC vous pouvez accéder à l’APL ou aide personnalisée au logement. Les ressources ne sont pas une condition d’obtention du crédit.

L’APL, en recevant directement cette aide le bailleur pourra réduire le loyer qu’il demande au locataire. Pour bénéficier de cette aide, vous devez la demander à la Caisse d’allocation familiale sous une condition laquelle consiste à déclarer vos revenus et ceux des personnes que vous hébergez.

Le prêt à l’accession sociale ou PAS

Ce prêt conventionné aussi est destiné pour financer une résidence principale. Les ressources sont une condition pour obtenir ce prêt qui est approprié pour les ménages à revenus modestes. Avec ce prêt aussi vous avez droit à l’APL.

Les modalités de remboursement du crédit immobilier

Elles sont prévues dans le contrat. Dès que l’acte d’achat est signé chez le notaire, une mensualité doit rembourser le crédit chaque mois. Elle sera composée d’une partie d’intérêts, d’une fraction de capital, et de la cotisation d’assurance.

Pour un crédit à taux fixe, la valeur des mensualités ne change pas par contre dans le cas d’un crédit à taux révisable, le taux du prêt détermine le nombre et le montant des mensualités.

Celui qui emprunte peut anticiper le remboursement son crédit en partie ou en totalité. Un montant minimal peut être exigé, supérieur à 10% du capital emprunté. Le remboursement anticipé s’accompagne des pénalités de remboursement anticipé.

Si les taux baissent, vous pouvez négocier auprès de la banque les conditions financières du prêt initial à taux. En cas d’aval, la banque signe un avenant au contrat initial. Cette opération alléchante vous coûtera chère car il faudra payer les frais de dossier du nouvel emprunt, les frais de constitution de nouvelles garanties, la cotisation d’assurance.

Comment sont fixés les taux d’intérêt ?

La banque considère plusieurs facteurs pour fixer le taux d’intérêt dont le prix de l’argent acheté sur les marchés financiers, les frais de fabrication de l’emprunt, le risque du dossier de l’emprunteur  et les frais de fabrication de l’emprunt.

Le process est similaire au process industriel car la banque se procure de la matière première argent, la transforme pour avoir l’emprunt immobilier comme produit final.

Il y a donc en premier lieu un taux initial auquel la banque intègre les frais d’ingénierie financière, les frais de gestion et de personnel, en second lieu elle impute sa marge et en dernier lieu, elle facture aussi le risque qu’elle prend en prêtant de l’argent.

Si le risque est élevé alors le taux d’intérêt aussi est élevé. Si votre dossier est trop fragile alors vous ne n’obtiendrez pas un prêt.

L’emprunteur doit avoir un bon profil

La banque étudie minutieusement les mentions suivantes du dossier de l’emprunteur pour bien estimer le risque : les revenus, le reste à vivre, le montant de l’apport personnel, la qualité de la maison ainsi  que la localité où le bien est situé. La durée de remboursement aussi a un impact sur le risque car plus elle est  longue plus le risque est élevé et vice versa. Un prêt sur 10 ans est moins risqué qu’un crédit sur 20 ans.

La stratégie commerciale de la banque dans ce domaine

Une banque qui veut fidéliser ses bons clients ou conquérir une nouvelle clientèle adopte une stratégie commerciale, permettant d’offrir des conditions de financement plus attractives ou de taux d’emprunt défiant toute concurrence.

Un bon dossier solide et rassurant permet d’accéder à un bon taux surtout si vous savez profiter de la concurrence entre les banques.

Le prêt à taux fixe ou le prêt à taux variable

Les taux d’intérêts des prêts à taux fixe et des prêts à taux variable diffèrent à cause du mode de financement de ces crédits immobiliers. Les taux d’intérêts des emprunts révisables sont moins élevés que ceux des prêts fixes.

Les taux longs des marchés financiers constituent la base des crédits à taux fixes. Nous avons soit l’Obligation assimilable du Trésor à dix ans ou OAT dix ans, soit le TEC10 ou Taux de l’échéance constante. Les fonds obtenus des obligations foncières aussi sont immobilisés pendant sept à quinze ans, présentant un risque et justifiant une rémunération à l’aide d’un taux d‘intérêt plus élevé.

Le taux des obligations est fixé selon la loi de l’offre et de la demande. Les obligations sont très sollicitées par les investisseurs sur les marchés financiers actuellement car elles sont jugées moins risquées par rapport aux autres placements. Cette situation justifie  que leur taux soit bas.

La base des taux à court terme sert à indexer les crédits à  taux révisable. L’Euribor est un taux à court terme, lorsque les banques se prêtent de l’argent entre elles, elles utilisent ce taux pour trois mois ou un an. Les liquidités sont placées à court terme minorant ainsi le risque.

Combien coûte réellement un crédit ?

En ces temps difficiles, chaque ménage cherche un moyen de réduire sa facture. Le crédit immobilier est formé de trois parties : le capital, le taux d’intérêt et les frais annexes tels les assurances, les pénalités pour remboursement anticipé, les frais de dossier et les garanties requises par l’établissement prêteur qui peuvent être une hypothèque ou une garantie.

Vous devez bien connaître et bien évaluer ces frais annexes car ils augmentent le coût de votre emprunt. Bon nombre de ces frais sont négociables Vous pouvez demander à votre banque de les réduire ou de les supprimer, la banque vous répondra positivement en fonction de votre profil et la politique commerciale. Vous verrez le coût de votre crédit immobilier diminué.

Négociez la baisse du taux d’intérêt

Les intérêts constituent un des postes les plus importants pour celui qui emprunte. Le taux d’intérêt de votre emprunt sera plus élevé si votre profil est jugé risqué par votre banque, augmentant ainsi le coût de votre emprunt. Mettez un apport personnel maximum dans votre plan de financement.

Vous pouvez aussi faire baisser le coût de votre crédit en montant un solide dossier et en utilisant toutes les aides possibles et plus spécialement le prêt à taux zéro.

Profitez de la concurrence en ce qui concerne l’assurance décès-invalidité

Le coût de l’assurance décès-invalidité s’ajoute au coût du crédit. L’assurance décès-invalidité est calculée soit en termes du pourcentage du montant emprunté de 0,2 à 0,5 %, soit en termes de pourcentage du capital restant dû, il faut dire en effet que le montant couvert par l’assurance est de moins en moins élevé. Vous pouvez recourir aussi à la délégation d’assurance, une pratique qui vous permettre de réaliser plusieurs milliers d’Euros d’épargne. Elle consiste à consulter d’autres assureurs spécialisés dans le crédit immobilier pour comparer les offres. Cependant pour que la banque accepte votre dossier, le contrat souscrit chez cet autre assureur doit comporter les mêmes garanties que celles offertes par la banque.

Pour estimer au plus près de la réalité le coût total de votre emprunt, demandez au banquier ou assureur le coût de l’assurance décès-invalidité dès les premières simulations.

Si votre objectif est de faire baisser le coût global de votre emprunt à tout prix, vous pouvez faire abstraction de l’assurance perte emploi. Toutefois, cela peut vous coûter cher en cas chômage.

Jouer sur les pénalités pour remboursement anticipé

De manière à diminuer le coût global de votre crédit, vous pouvez les réduire ou les supprimer.

Qu’en est-il des frais de dossier ?

Les banques réclament des frais de dossier pour les opérations de prêt. Vous devez contrôler si les frais de dossier mentionnés dans le contrat de prêt sont hors taxe ou toute taxe comprise. Si vous savez négocier avec l’établissement financier, vous pourriez avoir moins de frais de dossier ou aucun frais du tout.

Ce qui est sur c’est que sur le prêt à taux zéro, il n’y a aucun frais de dossier.

Quelle garantie n’alourdit pas le coût du crédit ?

L’hypothèque et la caution s’élèvent tous les deux à 2% du capital emprunté.

Quelle durée de remboursement est idéal en matière de crédit immobilier ?

Serait-il intéressant de choisir de rembourser un crédit immobilier sur15 ans ou 30 ans ? Sur 15 ans, la mensualité sera élevée mais les intérêts que vous devez prendre en charge sont moindres. Sur 30 ans, c’est la situation inverse qui se produit ; vous paierez plus pour les intérêts mais un peu moins au niveau de la mensualité.

La durée de remboursement idéale n’existe pas mais vous vous baserez sur deux règles de base du crédit immobilier pour connaître le vôtre. Plus vous remboursez dans un laps de temps court moins vous paierez des intérêts mais cette solution économique vous taxe une mensualité plus élevée. Plus vous mettez du temps à rembourser alors les montants des intérêts payés au cours de cette durée seront phénoménales.

Votre but est d’équilibrer le montant des mensualités, le montant emprunté ainsi que le coput global de votre crédit.

Une durée de remboursement longue permet un achat

Vous êtes un jeune couple qui vient de s’installer et il vous est impossible d’acquérir un logement en  empruntant sur 15 ans. Votre budget n’est pas extensible alors vous décidez d’allonger la durée de remboursement et donc d’emprunter à mensualité constante.

Prenons un exemple pour éclaircir nos idées, une échéance mensuelle de 1000 Euros vous fera emprunter 141 824 Euros à 3,30% sur 15 ans et une charge d’intérêts s’élevant à 38 176 Euros. Mais si on contracte un prêt sur 25 ans à un taux de 3,70%, le capital emprunté vaut 195 536 Euros et les intérêts s’élèvent à 104 464 Euros.

Une autre alternative est aussi possible, celle de faire baisser la mensualité à capital emprunté équivalent.

Ceci est bénéfique pour les emprunteurs à revenus modestes car l’échéance mensuelle est en dessous de 33% si on fait allusion à la capacité d’endettement. D’autant plus qu’il est clair que vos remboursements au moins ne doivent pas dépasser le tiers de vos revenus.

Un long crédit : un coup dur pour le portefeuille

Une longue durée de remboursement de crédit signifie un crédit plus cher. Le capital mettra du temps pour être amorti et pourtant le calcul des intérêts se base sur ce capital.

Un autre facteur, expliquant qu’un prêt « longue durée » coûte plus cher, est le degré de risque important pris par la banque ; justifiant aussi le fait qu’un taux de crédit sur 25 ans est plus élevé que celui sur 15 ans.

Un conseil donc si au départ vous avez emprunté sur 20 ou 30 ans, raccourcissez cette durée si vos revenus évoluent. Cela est une des options offertes par les crédits évolutifs. Vous pouvez aussi rembourser une partie du crédit par anticipation mais dans ce cas-là vous devez bien examiner les pénalités et les différents frais qui vont avec.

Les crédits de plus de 30 ans sont risqués

Les crédits immobiliers de plus de 30 ans ne sont pas tellement intéressants car ils présentent plusieurs risques. Leur taux révisable fait augmenter la mensualité. Les emprunteurs obtiennent difficilement les assurances sur les crédits de longue durée, vous serez aussi responsable de rembourser intégralement le prêt en cas de décès ou d’invalidité. Les premières années la mensualité couvre les intérêts.

Les conseils pour faire face à une difficulté de remboursement

Ayez les bons réflexes si un jour vous devez affronter une telle situation. Et ne dites jamais que cela ne vous arrivera jamais. Une difficulté de remboursement peut survenir à la suite d’une perte d’emploi, d’une baisse inattendue des revenus. Suivez les conseils ci-après.

Un crédit immobilier vous engage pour 10 ans alors même si vous êtes le roi de la prédilection vous ne pourrez pas affirmer ce que sera la santé financière de vos comptes entretemps.

Donc le premier réflexe à adopter c’est de souscrire des assurances même si elles ne couvrent pas tous les risques encourus. La garantie décès-invalidité offre plus d’avantages  que la garantie perte emploi caractérisée par plusieurs clauses et un coût exorbitant. Le garantie décès –invalidité vous est accordée sous certaines conditions.

Parlez-en directement à votre banquier peu importe votre situation et juste avant même que vous soyez en défaut de paiement. Lorsque vous faites preuve de bonne foi vis-à vis de votre banquier, ce dernier sera plus motivé à vous proposer une solution à l’amiable et il sera plus facile pour eux de résoudre un problème pris en amont. Plusieurs balises peuvent être installées avant d’arriver à la commission de surendettement.

Si vos impayés se sont trop accumulés alors vous n’avez plus d’autre choix que la commission de surendettement.

Changer son crédit

Informez toujours votre banquier peu importe la situation dans laquelle vous êtes. S’il ne peut pas faire grand-chose pour vous alors d’autres alternatives existent. Il pourra faire certaines concessions car en étant inflexible il perdra ses intérêts autant que les vôtres, le remboursement du crédit doit donc se faire au mieux. Les commissions de surendettement demandent beaucoup de patience.

Le levier de renégociation de crédit

Négocier votre crédit est un des leviers qui s’offre à vous pour vos permettre de souffler un peu le temps que votre situation s’améliore, au même titre que la modularité et le report d’échéances.

Si vous souhaitez reporter vos mensualités ou les moduler, entamer une négociation avec votre banquier. Vous devez suivre ses exigences que ce soit pour l’augmentation, la réduction ou le report de vos mensualités.

Vous pouvez retrouver dans un contrat de crédit une clause de suspension et un report d’échéances pouvant  aller de 3 à 12 mois ; et même une modularité des échéances. Si la clause figure déjà dans le contrat initial alors la négociation sera facilitée.  Si la banque refusait un tel report vous pouvez toujours saisir le tribunal d’instance.

Constituer un lot de crédits

Il n’est pas rare de constater que les difficultés de remboursement de crédit aussi sont nées après avoir signé plusieurs crédits. Vu que les mensualités s’accumulent, il n’est pas étonnant donc  que votre seuil d’endettement soit au maximal. Le rachat de crédit, une alternative comme une autre, consistant à regrouper tous vos crédits, pour les rééchelonner dans le temps. Vous aurez des mensualités moins élevées mais avec des taux importants. Au final le crédit vous coûtera plus cher et vous n’aurez pas affaire à la commission de surendettement.