Les règles régissant le dépôt de garantie

Lorsque le contrat de location prévoit un dépôt de garantie, ce dernier doit être restitué dans les deux mois qui suivent la restitution des clés. Cette démarche est encadrée par la loi.

Concernant le délai de restitution, on pourra citer l’article 22 de la Loi du 6 juillet 1989 que dispose que le remboursement du dépôt de garantie intervient « dans un délai maximal de deux mois qui suivent la restitution des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Pour s’assurer de la bonne application de cette disposition, le dernier alinéa du même article prévoit qu’« à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie […] produit intérêt au taux légal au profit du locataire ». Ainsi, après l’expiration des deux mois prévus par la loi, le locataire est en droit d’adresser au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception et ce, dans les plus brefs délais, une lettre de mise en demeure pour obtenir la restitution sous huit jours du montant du dépôt de garantie. Passé ce délai, l’ancien locataire peut exiger le remboursement par voie de justice et demander en plus le versement d’intérêts au taux légal sur la somme que le propriétaire lui doit.

Pour ce qui est des conditions de retenue du dépôt de garantie à l’expiration du bail, le propriétaire peut invoquer et démontrer des dégradations commises par le locataire. Il faut savoir que pour retenir le dépôt de garantie le propriétaire n’est pas obligé de produire des factures de travaux acquittées. Il peut le faire par d’autres moyens. L’essentiel est qu’il puisse justifier légalement à l’égard du locataire, le montant des dégradations indiquées sans qu’il ait effectué les travaux de remise en état. C’est ainsi qu’un simple devis établi par un professionnel peut constituer un moyen de preuve pour justifier le montant des réparations. Quant au locataire, il a légalement le droit de contester le montant du devis.

Les baux d’habitation

Le bail d’habitation désigne le contrat par lequel le propriétaire et le locataire déterminent l’usage du local sur une période déterminée. Ce document à valeur juridique doit comporter des clauses précises. Le bail est établi pour une période de 3, 6 ou 9 ans. Il est renouvelable par tacite reconduction.

Toute nouvelle location qui requiert la mise à disposition d’un local d’habitation est régie par la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989. À noter que ce que l’on appelle des baux dérogatoires est celui soumis aux dispositions du Code civil. Ils concernent les logements meublés, les logements de fonction ainsi que les résidences secondaires.

Le bail doit être établi par écrit et signé par les deux parties (loi du 6 juillet 1989). L’aide d’un professionnel est parfois requise bien que cette intervention ne soit pas obligatoire. Chaque partie conserve un exemplaire original.

En matière de bail d’habitation, les informations obligatoires sont :

- le nom et l’adresse du propriétaire ou, à la rigueur, de son mandataire
- la durée de la location et la date de mise à disposition du logement
- la description du logement ainsi que de ses annexes
- la liste des parties communes
- la destination du local loué
- le montant du loyer et la date à laquelle il doit être acquitté.
- Les conditions de révision du loyer
- le montant du dépôt de garantie. Légalement, il est ne peut excéder un mois de loyer sans les charges. Ce montant ne peut faire l’objet d’une quelconque révision à n’importe quel moment que ce soit.

Bien évidemment, il est possible d’ajouter à ces clauses obligatoires des clauses facultatives à condition qu’elles ne soient pas contraires à la loi et que les deux parties se sont mises au préalable d’accord.

Inversement, certaines clauses sont formellement interdites et sont de ce fait nulles si l’une des parties s’obstine à les inclure dans le contrat. Ainsi, aucune visite préalable à une vente ou une future location ne peut se faire les jours fériés ou plus de deux heures par jour durant les jours ouvrables. De plus, le locataire n’a pas à souscrire une assurance habitation après d’une compagnie désignée par le propriétaire. Le propriétaire ne peut non plus imposer un prélèvement automatique sur le compte du locataire pour le paiement du loyer. Le bail ne peut engager automatiquement la responsabilité collective des locataires s’il se produit une dégradation des parties communes de l’immeuble. Les seuls motifs valables de résiliation d’un bail sont le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou l’absence de souscription d’une assurance des risques locatifs. Le locataire peut parfaitement exercer d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle dans son logement.
il existe un certain nombre de documents à joindre au bail lors de sa signature :

L’état des lieux

- Dans le cas d’un immeuble est en copropriété : les extraits du règlement de copropriété qui porte sur la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes. Très important également, le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges.
- Si la fixation du montant du loyer dépend de celui habituellement pratiqué dans le voisinage, les références de ces loyers sont nécessaires.
- Lorsque le propriétaire demande la caution d’un tiers, il faudra présenter un engagement de caution sur lequel sont indiquées la durée et l’étendue de la caution. À cela s’ajoute une mention manuscrite de la personne qui se porte caution, dans laquelle elle fait savoir qu’elle est consciente de l’étendue de son obligation.

Les travaux dont le financement incombe au bailleur

Le propriétaire est tenu de mettre à la disposition du locataire un logement en bon état d’usage et de réparation. Pour ce faire, il a l’obligation de prendre à sa charge l’intégralité des réparations qui ne sont pas incluses dans la liste légale des réparations locatives.

Les obligations du propriétaire sont nombreuses. Le logement loué doit être conforme aux normes de confort et d’habitabilité. Cependant, le locataire et le propriétaire ont la possibilité de convenir contractuellement de la réalisation de travaux d’amélioration à la charge du locataire. Si cette situation se produit, le contrat définit des conditions de remboursement du locataire par le propriétaire. En général, la formule retenue est la déduction du montant des travaux sur celui du loyer. Inversement, le locataire et le propriétaire peuvent définir, toujours par le biais d’une clause à figurer dans le contrat, de la réalisation de travaux d’amélioration à la charge du propriétaire moyennant une majoration du loyer.

Si le logement loué ne respecte pas les normes minimales de confort et d’habitabilité, le locataire a tout à fait le droit de demander au propriétaire sa mise en conformité avec les normes exigées par la loi. Cette demande n’entraîne aucune révision du contrat de location, surtout pas sa validité. Voilà pourquoi, si le propriétaire refuse tout accord, le locataire est en droit de saisir la justice.

Enfin, le propriétaire n’est pas habilité à mettre un frein aux aménagements réalisés par le locataire, sauf lorsqu’ils entraînent une transformation du logement loué.

Qu’est ce que la location meublée

Une location est qualifiée de « meublée » lorsque le logement contient suffisamment de mobilier garantissant au locataire une vie normale pendant toute la durée de la location alors qu’il ne dispose que de ses seuls effets personnels lors de son arrivée sur les lieux (plus précisément au moment de la signature du bail). Ce logement doit constituer la résidence principale du locataire.

Concrètement, le logement contient les meubles indispensables (lit, chaises, table…) ainsi que des appareils électroménagers (réfrigérateur, plaque de cuisson… etc.) pour la bonne jouissance des lieux par le locateur. Enfin, comme dans toutes les locations, le propriétaire se doit de mettre à la disposition du locataire un logement décent.

Le statut des locations nues est régi par la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989. Quant aux locations meublées, elles sont soumises à l’article 3-1, à l’article 20-1 et aux deux premiers alinéas de l’article 6 de la loi précédemment citée. La protection du locataire d’un logement meublé est également garantie par les articles L. 632-1 et L. 632-2 du code de la construction et de l’habitation. À noter qu’en matière de location meublée, le contenu des dispositions inscrites au contrat de location résulte pour leur majorité de la volonté des parties.

L’établissement du bail peut se faire directement entre le locataire et le bailleur, sur papier libre (sous seing privé). L’intervention d’un professionnel est également envisageable. Chacune des parties se voit remettre un document original. Dans le cas où le bail est établi par un notaire, on parle d’acte authentique. À la fin de la procédure, chaque partie reçoit une copie.

L’établissement du bail répond à des exigences légales de fond. Ainsi, il s’agit d’un écrit d’une durée d’un an. Une fois le contrat arrivé à terme, le bail peut faire l’objet d’une tacite reconduction pour un an. Cependant, dans le cas où la location est consentie à un étudiant, une durée de bail de 9 mois est tout à fait possible. En contrepartie, la reconduction tacite n’est plus envisageable. À l’expiration du contrat, le bailleur qui désire procéder à une révision des conditions doit informer le locataire en appliquant un préavis de trois mois. Si le locataire accueille favorablement les nouvelles conditions, le contrat peut-être renouvelé pour un an. Le bailleur qui refuse un renouvellement du contrat a l’obligation d’en informer le locataire toujours en respectant le même préavis de trois mois. Par ailleurs, il doit motiver son refus de renouvellement du bail. Ici, le bailleur peut faire valoir sa décision de reprendre ou de vendre le logement ou encore donner un motif légitime et sérieux. C’est par exemple le cas lorsqu’il y a inexécution par le locataire de l’une de ses obligations. Du côté du locataire, il a tout à fait le droit de résilier le contrat lorsqu’il en a envie à condition bien entendu de respecter un préavis d’un mois.

La loi ne régit pas les clauses portant sur les obligations du propriétaire et du locataire, le dépôt de garantie, les charges ainsi que les documents annexes. Concernant ces derniers, il s’agit :

- d’un état des lieux et d’un inventaire précis et détaillé du mobilier,
- d’un état des risques naturels et technologiques, ou à la rigueur une déclaration des sinistres qui ont engendré une indemnisation du bailleur lors des précédents baux,
- d’un diagnostic de performance énergétique,
- du constat de risque d’exposition au plomb.

La colocation au niveau juridique et administratif

En raison de la hausse chronique des loyers dans les grandes villes, un nombre croissant d’étudiants et de jeunes actifs se lancent dans la recherche d’un logement à partager en colocation. Si au début les bailleurs étaient réticents, aujourd’hui ils y trouvent des avantages certains, notamment la régularité et la ponctualité du paiement du loyer et des charges.

La législation en matière de colocation

Comme dans le cas des autres locations, le bailleur ne peut exiger plus de deux mois de loyer hors charges pour le dépôt de garantie. À ce propos, chaque colocataire a tout intérêt à faire une demande en vue de bénéficier d’une aide LOCA-PASS auprès de l’ASTRIA. L’augmentation annuelle du loyer dont l’indexation se fait sur l’indice de référence des loyers (IRL) est également régie par les mêmes règles de droit que celles qui encadrent une simple location. À noter que la hausse du loyer intervient soit à la date prévue dans le contrat de location, soit à la date anniversaire du contrat. Les réparations locatives dont la liste est prévue par le décret nº 87-712 du 26 août 1987 sont à la charge des locataires. Enfin, les dispositions du décret nº 87-713 sur les charges locatives récupérables s’appliquent également en matière de colocation. D’une façon générale, toutes les dispositions de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 trouvent leurs applications en colocation. Toutefois, s’il s’agit d’une « colocation meublée », le contrat de location est régi par les articles 1719 et suivant du Code civil.

Colocation et HLM

La colocation est impossible dans le cas des parcs locatifs sociaux (HLM). En effet, l’attribution d’un logement social résulte de la demande d’un ménage dont le dossier est étudié selon des critères spécifiques à ce ménage. De plus, le ménage bénéficie de ce que l’on appelle le droit au maintien dans les lieux, et ce, sans limitation de durée.

Le contrat de location en colocation

Le contrat de colocation est identique à tout contrat de location. Doivent y figurer le nom de chacun des colocataires, la durée du bail ainsi que les conditions de son renouvellement et de sa résiliation. Lorsqu’un nouveau colocataire aménage dans les lieux, le contrat fait l’objet d’un avenant. On désigne par locataire principal le colocataire qui se charge des relations avec le bailleur. Son nom est indiqué en priorité sur le contrat de location.

Clause de solidarité et assurance multi-risque

Pour le bailleur, la clause de solidarité est un point important du contrat dans la mesure où elle constitue une garantie de paiement. Cette clause permet au bailleur de contraindre les autres colocataires à payer la quote-part de celui qui est défaillant.
Une attestation d’assurance multi-risques d’habitation doit être présentée par chacun des colocataires à la remise des clés, mais également chaque année. L’idéal c’est que tous les colocataires souscrivent auprès de la même compagnie d’assurance.

La taxe d’habitation

Le paiement de la taxe d’habitation auprès de l’administration est effectué par un seul des colocataires étant donné qu’un seul document n’est délivré par logement. Le calcul des quotes-parts se fait donc entre colocataires.

Le départ d’un colocataire

Juridiquement, un délai de trois mois est requis avant le départ d’un des colocataires (article 15-I de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989). Cependant, le délai peut être réduit à un mois lorsqu’il se produit une des situations définies par le même article. Les comptes sont arrêtés au jour du départ du colocataire et ce dernier ainsi que le bailleur doivent se conformer à toutes les formalités de départ.

La promesse unilatérale de vente

Définition :

La promesse de vente est un contrat signé par un vendeur de bien par lequel il vend sous promesse de ne pas le revendre ce bien pour une durée déterminée et à une certaine condition. Par le biais de ce contrat donc, le vendeur appelé aussi promettant s’engage à ne pas vendre le bien jusqu’à la fin du contrat. Il faut noter que le seul signataire du contrat est le vendeur appelé aussi promettant car le bénéficiaire ne s’engage pas encore à acheter le bien, la durée du contrat lui sert de moment pour réfléchir et de décider si le bien lui convient pour l’acheter en suite ou non. Cependant, le bénéficiaire est tenu de respecter l’offre qui lui est attribué c’est-à-dire les conditions aussi bien au niveau du prix que la durée du contrat, et les différentes procédures et démarches soumis par le vendeur. Le bénéficiaire de la promesse donc ne fera part de sa décision au promettant qu’à la fin du contrat.

Ce qui différencie cette promesse unilatéral à l’autre simple contrat de vente, c’est que dans ce cas, le bénéficiaire de la promesse jouit d’un droit d’option, et le vendeur doit respecter sa promesse jusqu’à la fin de celle-ci alors qu’un simple contrat peut être annulé. Ici, on parle d’obligation pour le promettant car celui-ci est obliger de tenir sa promesse quant au bénéficiaire il n’y a pas question d’obligation car ce dernier n’est pas obliger d’acheter le bien. Mais à la fin du contrat deux cas peuvent se présenter si l’acheteur lève l’option c’est-à-dire s’il décide d’acheter le bien, l’un c’est que la vente se fait sans contrainte et la deuxième option c’est qu’il y a une complication car il se peut que le prometteur n’a pas tenu sa promesse et a vendu le bien à un autre, dans ce cas, le vendeur pourra s’en sortir en payant une indemnité à l’acheteur.

Contenu de la promesse :

Le contenu de la promesse est écrit soit par un notaire, soit par le signataire du contrat sous l’assistance d’un avocat. Cette promesse doit contenir comme tout contrat de vente l’état civil du vendeur et celui du bénéficiaire de la promesse, le prix du bien, des informations sur l’origine de la propriété, la surface du terrain s’il s’agit d’une vente de terrain, le contrat de payement, un délai de réalisation autrement dit la durée de la signature du contrat chez le notaire. Ce qui différencie cette promesse unilatérale de vente à un simple contrat de vente en matière de vente c’est que cette promesse doit contenir des documents essentiels en annexe et des indications utiles et nécessaires permettant au bénéficiaire de faire le choix tout en étant au courant de toutes les circonstances.

En cas de résiliation d’une assurance suite à des impayés

La résiliation d’un contrat est facilitée grâce à la loi Chatel. Donc en cas de résiliation d’une assurance suite à des impayés, les démarches à suivre sont plus simples.

La loi Chatel

Adoptée en janvier 2005, l’article L113-15-1 du Code des Assurances dites loi Chatel atteste que la possibilité de ne pas reconduire un contrat doit être notifiée au plus tard 15 jours avant la date limite de résiliation du contrat. L’assuré reçoit cette notification moins de 15 jours avant la date limite de résiliation, et cela l’informe qu’il dispose d’un délai de 20 jours à partir de la date d’envoi de l’avis pour mettre un terme à son contrat. En cas de non-réception de cette notification, l’assuré peut rompre le contrat à tout moment à compter de la date de reconduction.

La résiliation d’assurance

Il est possible de résilier son assurance dans la mesure où l’assureur est prévenu par lettre recommandée. Ceci dans un délai de deux mois minimum avant l’échéance de l’assurance. Il est aussi possible de faire une demande verbale dans les mêmes délais auprès du siège social de la société d’assurances. Dans ce cas précis, la réception d’un récépissé daté est obligatoire. Dans le cadre des contrats à tacite reconduction, l’assuré doit être informé, dans l’avis d’échéance annuelle de prime ou de cotisation, de la date limite de son droit à résiliation. Si cet avis est adressé à l’assuré moins de 15 jours avant cette date ou après cette date, il dispose de 20 jours suivant la date d’envoi de cet avis pour dénoncer la reconduction du contrat. Le délai compte à partir de la date du cachet de la poste. À noter que certains contrats mentionnent parfois un préavis d’une durée inférieure. Il se peut aussi que ce soit l’assuré qui demande la résiliation du contrat. Ceci peut survenir lors d’un déménagement, en cas de changement de situation matrimoniale, en cas de cessation d’activités professionnelles. Mais surtout lorsque l’information de son droit à résiliation n’a pas été assurée par son assureur dans les conditions prescrites. En outre, l’assuré est tenu au paiement de la partie de la prime ou de cotisation pendant la période où le risque a couru. L’assureur doit aussi rembourser à l’assuré, dans un délai de 30 jours à compter de la date d’effet de la résiliation, la partie de prime ou de cotisation correspondant à la période pendant laquelle le risque n’a pas couru si cela est nécessaire. En cas de non-remboursement dans ces conditions, les sommes dues sont productives d’intérêt au taux légal.

Faillite d’un constructeur immobilier

Quand on fait appel à un constructeur pour l’élaboration d’une maison, il faut se préparer en cas de défaillance du constructeur.

Faillite du constructeur

Si le constructeur fait faillite, c’est le garant qui prend en charge de finir la maison, ceci au titre de la garantie de bonne livraison. Par acte d’huissier, il met en demeure le constructeur d’exécuter les travaux non réalisés. Si le constructeur ne s’attelle pas à la tâche dans un délai de 15 jours, le garant désigne alors une autre entreprise qui se chargera de terminer le chantier. Dans le cas d’une maison individuelle, la loi impose au constructeur de souscrire une garantie auprès d’un établissement de crédit ou d’assurances agréé. Cette garantie prend effet dès le jour de la date de la déclaration réglementaire de l’ouverture du chantier et ceci pour une durée d’un an. À noter que le contrat doit indiquer clairement le nom de l’établissement financier. Si le constructeur n’a pas présenté l’attestation au démarrage des travaux, une responsabilité du constructeur au pénal pourra être engagée.

Le garant

Le garant peut conditionner la gestion de la faillite du constructeur. Dès qu’il déclenche la procédure de redressement judiciaire, le garant doit mettre en demeure le constructeur d’indiquer la suite donnée aux travaux. Même chose si les travaux n’ont pas repris après 15 jours d’interruption. Par la suite, le garant désigne un nouveau constructeur pour finir les travaux. De plus, le garant peut appliquer une franchise de 5 % sur le montant du surcoût si le repreneur applique des prix plus élevés. Le repreneur peut être choisi par les nouveaux propriétaires, ceci dans la mesure où l’avancement de la construction place la maison hors d’eau. Le mieux est de refuser. Cette solution permet de reprendre plus rapidement les travaux, mais en cas de surcoût, le garant peut leur reprocher de ne pas avoir retenu la solution la moins chère et il refuser de régler le surcoût.

Une entreprise générale ou un maître d’œuvre ne garantit pas le prix et le délai de livraison. Donc, en cas de faillite, l’acheteur devra supporter seul l’achèvement des travaux.de plus, aucune assurance ne encore le couvrir. Afin de limiter les pertes financières, il faut penser à régler uniquement les travaux réalisés, ne procéder à aucune avance de fonds et vérifier la solvabilité de l’entreprise.

Il faut imposer un chiffrage des travaux nécessaires à « l’habitabilité de la maison » au maitre d’œuvre. Ceci en procédant à une négociation des coûts supplémentaires que représentent les honoraires si on fait appel à un promoteur, alors, il faut vérifier s’il a souscrit une garantie, car en cas de faillite, l’acheteur risque de ne jamais prendre livraison du bien achevé. Les constructeurs de maisons individuelles fournissent les garanties les plus sécurisantes pendant les travaux et en cas de faillite. Car ils proposent des garanties de « parfait achèvement du bien » à prix et délais convenus. Il faut juste s’assurer que le contrat du CMI est conforme aux dispositions de la loi du 19 décembre 1990.

Types de dommages et couvertures à disposition pour une construction individuelle

Les dommages qui peuvent survenir lors d’une construction de maison peuvent être nombreux. Tels que les dommages provenant du vice de sol, les erreurs de construction de l’architecte, les erreurs du géomètre. Mais bon nombre de couvertures et de garanties sont aussi proposées.

Quels sont les dommages couverts ?

Il y a d’abord ceux qui sont défini par l’article 1792 du code civil (Art. L. 111-13 du CCH). Selon ce dernier, il s’agit des dommages qui affectent intégralement l’ouvrage ou un de ses éléments constitutifs ou encore un de ses éléments d’équipement. Par conséquent, il ne peut être destiné à l’usage initialement prévu. Quant aux éléments d’équipements, ils sont définis par l’article 1792-2 du code civil (Art. L. 111-15 du CCH). Nombreux sont les cas ou la solidité de l’ouvrage est mise en cause. Ces dommages touchent dans la plupart des cas à la structure même de la construction, tout comme les glissements de terrain, une mauvaise réalisation ou une insuffisance des fondations qui provoque un affaissement du bâtiment. Ils englobent aussi les fissures dans les murs ou les planchers ainsi qu’une mauvaise tenue de la charpente. Les dommages qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination sont les cas les plus fréquents. Tels que la condensation sur les murs qui peuvent entrainer une humidité permanente, un problème d’étanchéité à l’air qui est la source des infiltrations d’eau et des fissures importantes. À noter que tous ces dommages sont garanties et couvert par la garantie décennale.

Entre autres, les défauts d’isolation phonique, d’isolation thermique et de défaut d’étanchéité, provenant de fissures, d’un défaut des peintures extérieures, d’un défaut des toitures-terrasses sont aussi pris en compte. Tout comme les fissures dans le sol entraînant une dénivellation du plancher, une canalisation présentant des risques, une climatisation défectueuse. En plus des
décollements de carreaux de revêtement dont la chute est un danger permanent pour les habitants,
chauffage présentant des risques d’explosion, des dalles thermoplastiques qui se décollent, un carrelage de sol présentant des défauts ainsi que les baies d’une piscine qui ne peuvent plus s’ouvrir et qui empêchent une utilisation de plein air.

Les couvertures et garanties disponibles.

La garantie décennale entre ne jeux dès lors qu’un désordre ne permet pas d’utiliser l’immeuble en conformité avec sa destination. Il faut d’ailleurs constater que la jurisprudence tend à considérer que tout ce qui touche au gros œuvre rend l’ouvrage impropre à sa destination. Cette garantie notamment appelée responsabilité décennale inclut que les constructeurs d’un ouvrage sont responsables des dommages qui hasardent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Elle s’exerce pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, d’où le nom de responsabilité décennale.

La garantie de dommages ouvrage permet de garantir le paiement des réparations des dommages subis par un ouvrage. Cette garantie couvre les travaux de réparation dont les constructeurs sont responsables, notamment en cas de dommages liés à la solidité de l’ouvrage, à l’impropriété à destination, à la solidité des équipements indissociables, ou aux effondrements du fait d’un vice de construction. Cette garantie doit être souscrite avant l’ouverture du chantier et mise en œuvre dès la fin de la période de parfait achèvement jusqu’à la fin de la période de garantie décennale.