Financer un immobilier : c’est recourir aux différents types de crédit immobilier

Le financement immobilier va de pair avec  les différents types de crédit immobilier. En effet, l’achat d’un bien immobilier se fait rarement uniquement avec les fonds propres. Pour financer un achat immobilier vos liquidités, que vous avez réussi à épargner jusque-là, ne seront jamais suffisantes.

Trouver un financement immobilier n’est pas facile. Premièrement, les organismes de financement, avant d’accorder un prêt, vous imposent plusieurs critères. Deuxièmement, le futur acquéreur est en face de plusieurs propositions, qu’il doit analyser une à une en les comparant. Tout détail a toute son importance et il doit le prendre en compte. Pour pouvoir bien négocier et mener l’opération à bien, le futur acquéreur doit posséder un minimum de connaissances sur le financement immobilier.

 

Les différentes  modalités de crédit immobilier

  • Le crédit amortissable : il est reconnu pour ses mensualités constantes. Toutefois des mensualités progressives ou dégressives peuvent être prévues par les termes du contrat. Sur le reste du capital restant à rembourser se calculent les intérêts afférents à chaque mensualité.
  • Le crédit relais : il s’adresse à ceux qui sont déjà propriétaires de biens immobiliers et qui veulent les vendre pour du neuf. Les organismes de crédit avancent le fond mais  celui-ci ne correspond pas à la totalité du prix d’acquisition, seulement 50% à 80% et cette avance de fonds se rembourse sur 24 mois. Dès que la vente est conclue, le capital est payé, les intérêts doivent respecter les échéances.
  • Le prêt immobilier in-fine : est spécifié pour son mode de remboursement. Mensualités égales à intérêts. À l’échéance du crédit a lieu le remboursement intégral du capital. Cette option présente un avantage sur le point fiscal.
  • Le crédit à pallier : répartit la durée du remboursement  en deux périodes, de faire un lissage et d’avoir des taux réduits.

 

Les appuis aux prêts immobiliers

 

Ces appuis aux prêts immobiliers que les personnes à la recherche du financement immobilier obtiennent, proviennent des autorités publiques. Ils viennent donc en complément des prêts immobiliers obtenus.

Nous pouvons citer : le prêt à taux zéro, le prêt pass travaux, les subventions de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat, les taux avantageux et les primes d’épargne générés par le plan épargne logement et  le compte épargne logement, le prêt patronal, les prêts conventionnés qui ne nécessitent aucun justificatif de ressources, les prêts bonifiés (prêts fonctionnaires, prêts EDF, prêts mutuels et caisses de retraites, prêts départementaux et régionaux), le prêt accession social qui permet l’octroi de l’Aide Personnalisée au Logement (APL)

Comment se déroule un financement ?

Si on parle du financement immobilier, chaque opération du prêt comporte des frais de dossier qui valent un pour cent du capital emprunté mais ils sont toutefois négociables.

Une liste des pièces relatives à l’identité de l’emprunteur, ses revenus, ses charges et les détails de son projet sont à fournir aux organismes prêteurs. L’institution établira le tableau d’amortissement pour le montrer par la suite à son client.

La résiliation du contrat de location

Le locataire et le propriétaire peuvent tous procéder à une résiliation du contrat de location. Cependant, les droits s’y afférent et les démarches à suivre sont différents d’un parti à un autre. Il est important de respecter les procédures légales pour éviter tout contentieux juridique.

Lorsque le congé est à l’initiative du locataire

La résiliation du contrat de location peut survenir à tout moment. Le délai de préavis applicable dans ce cas de figure est de trois mois. Néanmoins, si la décision résulte de l’obtention d’un premier emploi, d’une mutation professionnelle, de la perte d’emploi ou inversement d’un nouvel emploi après une période de chômage, le délai de préavis est ramené à un mois.

Le délai d’un mois est également applicable aux bénéficiaires du revenu minimum d’insertion ainsi qu’aux locataires âgés de plus de soixante ans présentant un état de santé contraignant à un déménagement ainsi que des.

La notification du congé doit se faire par lettre recommandée laquelle est accompagné d’un avis de réception à signer. La notification peut également être signifiée par acte d’huissier. Le préavis commence à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la prise de connaissance de la signification de l’acte d’huissier.

Le locataire doit s’acquitter du loyer et des charges pendant toute la période de préavis si la résiliation est à son initiative. Cette obligation ne s’applique cependant pas dans le cas où le logement est occupé par de nouveaux locataires, et ce, bien avant la fin du préavis.

Lorsque le congé est à l’initiative du bailleur

Lorsque le bail arrive à expiration et que le propriétaire n’informe pas d’un quelconque souhait de reprendre le logement en vue de l’occuper, de le vendre, ou pour tout autre motif sérieux et légitime, la location se poursuit tacitement.

Le propriétaire a légalement le droit de récupérer son logement à l’expiration du bail, dans les cas suivants :

- Il souhaite occuper ou faire occuper le logement par un membre de sa famille (conjoint, ascendants, et descendants),
- Il désire vendre le logement. Ici, le locataire a la priorité pour l’acheter, sauf dans le cas où la vente est effectuée au profit d’un parent du propriétaire. Encore que la loi limite cette possibilité jusqu’au 4e degré inclus,
- Il invoque un motif sérieux et légitime.

Le congé est toujours assorti d’un délai de préavis de six mois minimum. En outre, le motif de la résiliation doit être notifié. Dans le cas d’une vente à venir, le propriétaire doit adresser une offre de vente au locataire dans les deux premiers mois du préavis légal en indiquant le prix et les conditions de la vente. L’offre de vente doit contenir les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la Loi du 6 juillet 1989. Si le locataire n’est pas l’acquéreur final, les noms et adresses des futurs propriétaires lui sont éventuellement indiqués.

Durant le délai de préavis, le locataire ne s’acquitte du loyer et des charges que pendant le temps où il a joui réellement les lieux.

Les notions de logement décent et d’insalubrité

Le locataire doit recevoir du bailleur un logement décent. Le logement doit être décent quelle que soit sa nature : logements meublés, logements de fonction ou logements foyers. Les notions de « décent » et de « bon état d’usage et de réparation » sont complémentaires.

L’obligation de délivrer un logement décent est prévue par la loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000. Ainsi, l’article 1719 du Code Civil qui a intégré les dispositions de la loi SRU dispose que « le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit d’une habitation principale, un logement décent ».

En fait, le concept de « logement décent » existe depuis la Loi du 6 juillet 1989 relative aux obligations du bailleur. On peut lire dans une des dispositions de cette loi la définition de « décence » : qui « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Si un logement est jugé indécent par un locataire, ce dernier a le droit de demander au propriétaire la mise en conformité du logement, et ce, sans risque d’annulation du contrat en cours et sans tenir compte de la durée de jouissance des lieux déjà écoulée). En l’absence d’un accord à l’amiable entre les deux parties, le juge définira la nature et déterminera le délai d’exécution des travaux lesquels seront à la charge du bailleur. Le juge est également habilité à réduire le montant du loyer du logement indécent.

Pour rendre sin immeuble décent, un propriétaire peut s’adresser à l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH). Ce dernier est un établissement public national qui octroie des subventions aux propriétaires privés souhaitant réaliser des travaux d’amélioration de sa propriété afin que celle-ci respecte les normes de sécurité en vigueur et que sa salubrité soit garantie. L’objectif peut également être de doter le logement d’équipements permettant une économie d’énergie et améliorant l’isolation acoustique. Pour lancer une procédure de demande de subvention, il faut remplir des conditions de ressources.

La notion de « décence » ne doit pas être confondue avec celle beaucoup plus grave « d’insalubrité ». Un immeuble insalubre désigne un immeuble dangereux pour la santé de ses occupants et de leurs voisins. Un arrêté d’insalubrité peut facilement engendrer

- une suspension du paiement de loyer tant que des travaux ne sont pas réalisés en vue d’une amélioration du logement,
- une prorogation du contrat de bail,
- une obligation pour le bailleur d’héberger ses locataires lorsque les autorités constatent une insalubrité remédiable. Dans le cas d’une insalubrité irrémédiable, c’est relogement que doit prendre en charge le bailleur.

Pour bénéficier de ces mesures, il y a une procédure à suivre. Elle commence par un rapport établi par la Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales ou le cas échéant du directeur du service communal d’hygiène et de santé. C’est ce rapport qui permettra de saisir le préfet lequel est seul à sortir un arrêté d’insalubrité accompagnée d’une notification aux propriétaires. Une fois cette étape faite, les locaux ne peuvent plus recevoir d’occupants. Par la suite, les travaux de mise en conformité aux normes d’habitabilité sont réalisés ou, si l’insalubrité est irrémédiable, le bâtiment est détruit. L’arrêté d’insalubrité est levé, une fois que l’immeuble est jugé salubre.

Ce que l’on entend par « réparations locatives »

Dans les contrats de bail, on parle souvent de réparations locatives. Que peut bien recouvrir cette expression qui souvent est au cœur de litiges entre locataires et propriétaire ? Les réparations locatives portent exclusivement sur les parties du logement utilisées par le locataire. Ce dernier est en censé prendre en charge les travaux d’entretien ainsi que les petites réparations courantes (installations électriques, ouvertures, réfection des murs et des sols, plomberie et tous autres équipements spécifiés dans le contrat) de ces zones. On comprend dès lors pourquoi les réparations locatives sont souvent l’objet de désaccords. Heureusement qu’elles sont rigoureusement encadrées par la loi.

D’après le décret du 26 août 1987 qui concerne toutes les locations, pendant toute la durée du contrat de bail le locataire doit réaliser les travaux d’entretien courant et les menues réparations nécessitées par une utilisation normale du logement et de ses équipements. Cette exigence inclut les remplacements d’éléments.

Quant au bailleur, il est tenu de procéder à toutes les grosses réparations, plus précisément celles qui sont capitales pour le maintien en bon état du logement. Par ailleurs les réparations des dégradations engendrées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction ou un cas de force majeure sont également financés par lui. Autant le dire, ce n’est pas une mince affaire, du moins financièrement parlant !

Le propriétaire ne peut contraindre le locataire à réaliser ces petites réparations durant le temps de la location. La seule exception retenue concerne l’absence de réactivité du locataire entraînant une dégradation des locaux loués ainsi qu’un problème de sécurité. En dehors de ce cas, le locataire doit procéder aux réparations locatives avant l’établissement de l’état des lieux de sortie. En effet, le locataire est censé quitter le logement en bon état.

La liste des réparations locatives est énumérée dans le décret du 26 août. Il s’agit :

- De la réfection des mastics,
- Du graissage des verrous, gonds et serrures,
- Du remplacement ou la réparation des boulons, targettes, joints, colliers, tuyaux souples de raccordement, interrupteurs, prises de courant, fusibles, baguettes et gaines de protection
- Du maintien en état de propreté des plafonds, des murs intérieurs et des cloisons, parquets, moquettes et autres revêtements de sol
- De menus raccords de peinture et de tapisserie
- Du rebouchage des trous.
- De L’entretien courant, des réparations ou des remplacements éventuels de la robinetterie, des appareils à gaz, des toilettes, du jardin, de la terrasse et de tous les équipements listés dans le contrat.

S’il se produit des litiges entre locataires et bailleurs – et très souvent c’est le cas — les tribunaux se prononcent au cas par cas, en prenant compte de l’avis d’experts et en se basant sur des documents comme les états de lieux. Par exemple, pour apprécier la vétusté, les juges vont procéder à une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Ainsi, pour une moquette défraîchie, mais sans aucune tâche et ce, malgré plusieurs années de location, la responsabilité du locataire ne sera pas engagée.

Le loyer et l’état des lieux : deux points litigieux

Le loyer est librement fixé par le bailleur. A noter que les loyers dans l’agglomération de Paris sont régis par le décret nº 2007-1286 du 29 août 2007, relatif à l’encadrement des loyers dans l’agglomération de Paris (zone 1). Ce décret a permis de prolonger la durée d’application du décret 2001-750 du 27 août 2001.

Tous les mois, le propriétaire doit remettre gratuitement au locataire une quittance sur laquelle est indiqué le détail des sommes qu’il a perçues. Par ailleurs, la révision du loyer se fait une fois par an soit à la date anniversaire du bail soit à une date convenue entre les parties. Exceptionnellement, cette révision peut être appliquée suite à des travaux d’amélioration. Si les loyers sont règlementés, c’est pour éviter une envolée des prix des locations. D’une manière générale, cette réglementation consiste à déterminer des critères stricts à appliquer lors des renouvellements de baux.

Pour en revenir à la situation de Paris, si le contrat de location est renouvelé dans les douze mois qui suivant l’entrée en vigueur du décret d’août 2007, aucune réévaluation du loyer n’est possible sauf celle résultant de la révision prévue au contrat initial. Celle-ci intervient à une date bien précise et est assortie de conditions spécifiques. Lorsqu’elle se produit, une réévaluation supérieure à la variation de l’indice INSEE est envisageable dans deux cas :

- le loyer est sous-évalué en comparaison aux loyers constatés dans le voisinage
- le bailleur a réalisé des travaux sur les parties privatives ou communes avec une facture au moins égale à une année de loyer.

L’état des lieux se définit comme un constat précis de la situation du logement en location. Il existe un état des lieux d’entrée et un autre de sortie L’état des lieux est réalisé une première fois à l’arrivée et une seconde fois au moment départ du locataire. Ceci permet une comparaison de l’état du logement avant et après le passage de ses occupants.

Si des réparations sont requises suite à des dégradations constatées, l’état des lieux permet de décider qui prendra en charge le règlement des travaux à réaliser. À ce propos, il faudra faire la différence entre une dégradation relevant d’une usure normale (la vétusté) et celle engendrée par un mauvais entretien. Bien que l’entretien courant du logement incombe au locataire, le propriétaire se doit de vérifier que tous les équipements fonctionnent au moment de la remise des clés au locataire. Lors de l’établissement d’un état des lieux, il faut bannir les expressions approximatives comme « bon état général ». En effet, elles n’informent nullement sur l’état réel des pièces. Si le locataire et le propriétaire ne peuvent se mettre d’accord sur l’état des lieux, ils sont en droit de faire appel à un huissier qui se chargera de l’établir. Les honoraires sont dans ce cas divisés par deux. En dernier recours, ce sera au tribunal de trancher le litige.

L’état des lieux peut-être établi sur papier libre ou à l’aide d’un formulaire imprimé. Cette dernière est disponible auprès d’associations de propriétaires, de gestionnaires ou de locataires. Le document est par la suite joint au contrat de location, non sans avoir été signé par les deux parties.

L’état des lieux décrit avec une grande précision chaque pièce composant le logement. On y trouve donc des informations sur l’état des murs, revêtements, sols, installations et prises électriques, serrures, plomberie… L’état des lieux peut par exemple se présenter sous la forme d’un document unique avec pour chaque point vérifié deux zones distinctes : les constats faits « à l’entrée » et ceux réalisés « à la sortie » du locataire.