Le PTZ Plus, pour soutenir l’accès à la propriété

Le prêt à taux zéro constitue une avance remboursable sans intérêt accordée uniquement à une personne physique. Il sert à financer l’achat d’une résidence principale uniquement. Sa « mise à jour », baptisée PTZ +, s’applique aux offres de prêts lancées depuis le 1er janvier 2011.  Le PTZ+ ne tient pas compte des revenus de l’emprunteur pour les critères d’éligibilité. Toutefois, le montant accordé ainsi que la durée de remboursement sont déterminés en fonction des ressources de l’intéressé.

Logements concernés

Le nouveau prêt à taux zéro (PTZ +) est destiné à financer

  • La construction d’un logement
  • L’achat d’un terrain (ainsi que des droits de construire s’y afférent),
  • L’achat d’un logement en vue de sa première occupation,
  • L’achat d’un logement ayant déjà été occupé
  • L’achat d’usufruit et de nue-propriété (à condition qu’ils permettent l’acquisition totale du logement).

Le PTZ + est également affecté au financement

  • des travaux d’amélioration d’une résidence ancienne afin la de mettre aux normes minimales de surface et d’habitabilité
  • de l’aménagement de locaux inadaptée à un usage d’habitation afin qu’ils puissent l’être.

Les dépendances et annexes  sont également concernées sous réserve qu’elles soient inclues dans une opération ayant bénéficié d’un prêt à taux zéro. Inversement, en sont exclus les logements acquis en viager ou en démembrement de propriété.

Critères d’éligibilité

Etre primo-accédant

Le prêt est accordé uniquement aux personnes qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale et ce, pendant les deux années précédant la demande.

Peuvent également prétendre à cette aide les nu-propriétaires ainsi que les usufruitiers.

La seule possession d’un bail emphytéotique ou à construction ne prouve pas non plus que l’on est propriétaire. Il en est de même pour les propriétaires de parts de sociétés civiles immobilières ainsi que les titulaires d’un contrat de location-accession. Toutes les personnes qui sont dans ce cas sont donc elligibles.

Cependant, ce critère n’est pas exigé si le bénéficiaire du prêt à taux zéro ou l’un des occupants du logement acquis par le biais d’un prêt à taux zéro :

  1. Possède une carte d’invalidité justifiant de son appartenance à la deuxième ou la troisième des catégories définies à l’article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale,
  2. Perçoit une allocation adulte handicapé ou une allocation d’éducation spéciale;,
  3. Ne peut plus habiter dans sa résidence principale en raison de l’inhabitabilité de celle-ci suite à la survenance d’une catastrophe.

Qu’est ce qu’une résidence principale ?

La résidence principale est occupée par son propriétaire au moins huit mois par an sauf si ses obligations professionnelles l’en empêche ou en cas de force majeure (par exemple : problèmes de santé).

Conséquences de l’octroi du prêt

Le demandeur est tenu d’occuper le logement dans l’année qui suit la déclaration d’achèvement des travaux ou l’acquisition. Ainsi, une location meublée ou saisonnière n’est pas envisageable pour le logement.

Toutefois, les personnes qui désirent occuper le logement uniquement après leur départ en retraite, peuvent le laisser vacant pendant six ans. Dans ce cas, le logement peut être loué à condition que les ressources su locataire n’excèdent pas celles donnant droit au Prêt Locatif Social (PLS).

Mise en location du logement principal

Ce prérogative est reconnue au propriétaire dans les cas suivant : Durée de chômage excédant un an, une fois l’avance totalement remboursée, invalidité, le lieu de travail se trouve à plus de 50 km du logement, une heure trente de trajet est nécessaire pour se rendre sur le lieu de travail, un membre du foyer fiscal décède et divorce ou dissolution du pacs.

Vente du logement principal

Si la vente intervient avant la fin du prêt, le propriétaire doit rembourser intégralement les sommes encore dues.

 

Un prêt immobilier, une affaire de patience avant d’être propriétaire

Trois mois peuvent d’écouler entre la promesse de vente et la signature de l’acte authentique.

 

Vous commencez d’abord par signer une promesse de vente lorsque vous et le vendeur s’êtes mis d’accord sur le prix. Nous dirons que c’est un avant-contrat qui vous engage.

La promesse de vente renferme des conditions suspensives, logiquement l’acheteur ne peut plus changer d’avis lorsqu’elle a signé la promesse de vente et une fois que les 07 jours de rétractation sont finis mais s’il pose une condition comme quoi il achète s’il obtient le crédit ; dans le cas contraire il peut ne plus acheter.

 

Pourquoi trois mois ?

 

Puisque les biens sont financés à crédit dans la majorité des cas, déjà avant de valider se demande de prêt le futur acheteur doit patienter onze jours. Ensuite il se passe encore quelques jours avant que la mairie donne sa réponse car il a un droit de préemption sur les biens mis en vente. Si le service d’urbanisme ne fournit pas de réponse, ce n’est que deux mois après que la vente puisse avoir lieu.

 

Qui paie quoi  et quand?

 

Le prix du bien et les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur, les charges de copropriété et la taxe foncière sont réglés par le vendeur et l’acheteur.

Lors de la promesse de vente, une somme d’argent qui vaut 5 à 10% du prix du bien est consignée par le notaire. Le reste 95 à 90% en plus des frais de notaire est réglé au moment de la signature définitive soit par virement bancaire, soit par chèque de banque par l’intermédiaire du notaire. Le montant  des frais de notaire, versé le jour de la signature définitive est, en réalité, une estimation. Quelques mois après l’achat, vous recevrez un état détaillé avec le remboursement d’écart entre le coût réel des frais de notaire et la provision déjà payée.

Et la taxe foncière, qui s’en charge ?

Au 01er janvier de l’année, toute personne propriétaire paie la taxe foncière. Si le logement est acheté au cours d’année, c’est le vendeur qui se charge de payer cette taxe foncière. Lorsque le vendeur est désigné pour régler cette taxe aux impôts, une clause prévoyant une prise en charge de la taxe foncière entre le vendeur et l’acheteur au prorata-temporis figure dans la promesse de vente et l’acte authentique.

Le montant de la taxe foncière est différent d’une ville à un autre. Pour connaître ce montant, vous pouvez consulter l’avis d’imposition ou demander a vendeur.

Pour mieux comprendre, prenons un exemple : la signature a lieu le 01er septembre, les 8/12 de la taxe foncière correspondant à janvier à août sont à la charge du vendeur et les 4/12 de la valeur de la taxe de septembre à décembre sont pris en charge par l’acheteur.

 

Les charges de co-propriété : selon la loi, le propriétaire du logement, au moment de l’appel de fond, paie ses charges.

 

La signature définitive :

L’acte authentique est signé devant notaire. L’attente se termine bientôt et vous pourrez aménager.

 

Quel notaire choisir ?

Vous pouvez choisir librement le notaire. Soit vous travaillez avec le notaire de la famille, soit un notaire qui n’est pas de votre région, de toute façon, les notaires peuvent réaliser des chiffres d’affaires dans toute la France. Il arrive aussi que les vendeurs proposent les services de ses propres notaires.

Vous pouvez donc faire appel aux deux notaires, un partage des honoraires entre les deux notaires est envisageable selon les règles prédéfinies

 

La signature de l’acte authentique

 

Lorsque le notaire procède à la lecture de l’intégralité de l’acte de vente à voix haute devant vous et le vendeur, vous devez bien écouter et contrôler par la suite que tout correspond à ce qui était convenu dans la promesse de vente. Vous pouvez aussi poser des questions.

Lorsque l’acte de vente est signé, l’acheteur  prend possession de clefs de sa nouvelle propriété. Par contre vous ne recevrez le titre de propriété que six mois à un an plus tard.

Garantir le prêt immobilier avec une hypothèque ou une caution, quel est le bon choix ?

Si vous souhaitez obtenir un prêt immobilier, il faudra choisir entre ces deux garanties. Pour sécuriser le financement qu’elle accorde, la banque obligera l’emprunteur à mettre en place l’une de ces garanties.

L’établissement va revendre cette garantie appliquée sur le bien immobilier devant être financé par l’emprunt, au cas où l’emprunteur faille à ses obligations.

En fait la banque choisit entre quatre garanties dont l’hypothèque, l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD), la caution auprès d’une société de cautionnement, la caution « mutuelle fonctionnaire ».

 

  • L’hypothèque :

 

il est adapté pour le financement d’un bien immobilier neuf ou d’un logement ancien. L’hypothèque est depuis longtemps la garantie affectée à un prêt immobilier. La banque y gagne plus que l’emprunteur avec l’hypothèque. La banque avec cet acte notarié peut procéder à la saisie puis à la revente du logement financé par le prêt, et l’emprunt doit supporter un surcoût. En plus, ce dernier doit encore prendre en charge une taxe de publicité foncière fixée à 0,615% du montant emprunté et les frais d’hypothèque peuvent s’évaluer à 2% du montant du prêt immobilier souscrit.

 

  • l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) :

 

il fonctionne comme l’hypothèque, la différence c’est qu’il ne s’applique qu’à un bien immobilier ancien. La banque pour sécuriser son investissement peut aussi saisir le bien immobilier acquis afin de le revendre au pire des cas.

Comme c’est un acte notarié, il doit être enregistré auprès de la  Conservation des Hypothèques. Cet enregistrement se fait deux mois après que le bien immobilier concerné soi vendu. L’IPPD porte sur un logement existant, il coûte moins cher à l’emprunteur qu’une hypothèque et n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière.

 

Ces deux premières garanties sont spécifiées par la main levée.

L’hypothèque ou l’inscription en privilège de prêteur de deniers peut prendre fin avec l’ace juridique, la mainlevée. Deux ans après la fin du prêt immobilier, il prend effet. Si l’emprunteur décide de revendre le logement qu’il a acquis grâce à son prêt immobilier, la main levée intervient en cours du contrat. Demandé par l’acheteur au vendeur pour que la banque ne saisisse pas le nouveau logement.

 

  • La caution auprès d’une société de cautionnement

Les sociétés de cautionnement ont été conçues par les banques pour réduire les frais de garantie pour les particuliers.

La caution couvrira la dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Les banques gagnent en rentabilité et les clients en tirent des avantages avec ce type de crédit.

Si le débiteur est défaillant, la société de cautionnement remplit ses obligations. En échange, l’emprunteur versera à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds :

ü  une contribution à un Fonds mutuel de garantie

ü  une commission qui est définitivement acquise par l’organisme de caution

  • La caution « mutuelle fonctionnaire »

Elle est destinée à un public plus restreint comme les fonctionnaires de l’Éducation Nationale, de la Justice, de la Police, du Trésor et quelques activités particulières.

 

Entre l’hypothèque et la caution, la caution ne nécessite pas la mainlevée car nous sommes en présence d’un acte sous seing privé.

Comment rendre optimal un crédit immobilier ?


 

La plupart du temps, le coût d’un crédit immobilier est élevé et une part conséquente du revenu du couple chaque mois est amputée pour rembourser l’emprunt. Il est donc logique que l’une ou l’autre partie veuille réduire le coût du crédit concerné au maximum.

 

Réduire le taux

 

Trouver le taux le plus bas n’est pas toujours suffisant, vous pouvez économiser d’une autre façon. L’impact est minime.

Prenons un cas concret :

 

le bien immobilier que le couple veut acheter coûte 200 000 euros, sur une durée de 20 ans si nous voulons rembourser ce sera une mensualité de 1211,96 euros au taux de 4%.Si le taux baisse et devient 3,9% la mensualité sera de 1201,45 euros, nous voyons que l’écart est faible, un total de 2400 euros pour 20 ans pour un coût total de 88348 euros.

 

 

Diminuer la durée

 

Un autre choix consiste à rembourser le maximum pour réduire la durée du remboursement. Bien qu’elle présente une meilleure solution, elle a aussi ses inconvénients.

 

Si le couple peut rembourser au maximum 1500 euros par mois, il devra donc posséder au moins 4500 euros par mois, à condition de ne pas avoir d’autres crédits au moment où il achète la voiture. Une mensualité de 1500,31 euros  permettra à notre couple de rembourser le crédit en 14 ans et 7 mois, toujours au taux de 3,9%. Le coût total s’évaluera à 62554,25 euros, soit 25741,25 euros de moins.

 

Les inconvénients sont : le couple ne pourra plus contracter un emprunt pendant 15 ans car il est déjà endetté à son maximum. Si vous contractez un emprunt d’une durée plus longue, vous n’êtes pas sorti de l’auberge. Alors espérer avoir un crédit pour acheter une voiture ou autre besoin est impossible

 

Répartir le crédit

 

Il est envisageable sur une période de 05 ans d’être à son maximum d’endettement et ensuite avoir un taux d’endettement moins élevé dans la seconde période.

Pour cela, il faut construire un plan de financement et en suivant notre exemple nous obtenons :

 

  • Un premier emprunt de 180 000 euros sur une durée de 20 ans au taux de 3,9% et une mensualité de 1081,30 euros  pour un coût total de 79 512 euros.
  • Un second emprunt de 20 000 euros sur une durée de 5 ans au taux de 2,9% avec une mensualité de 1201.45 euros pour un coût total de 88 348 euros.

 

Les 2 crédits totalisent un coût total de 81 022 euros. Alors que l’unique emprunt du départ de 200 000 euros sur 20 ans avec une mensualité de 1201,45 euros coûte en tout 88 348 euros.

En optant pour deux lignes de crédit vous épargnez 7326 euros sur le coût du crédit et au bout de 05 ans, le taux d’endettement du couple est de 26,7%.

 

Analyser le coût de l’assurance

 

Le coût de l’assurance -crédit doit être analysé avec autant d’attention de votre part car il aura une répercussion sur le coût total du crédit. En effet, dépendamment des contrats, il peut aller du simple au double.

Une différence de 30 euros sur 12 mois nous fait en 20 ans un écart de 7200 euros à économiser si on opte pour la division du crédit.