Les frais d’un prêt immobilier

Les frais liés au prêt.

Un prêt immobilier nécessite des frais. Il y a les frais liés directement au prêt c’est-à-dire au montant du prêt.  Certains demeurent obligatoires mais peuvent être négociés. Chaque institution de crédit a leur propre politique sur les frais d’un prêt.  Le montant, la durée du paiement et la négociation sont différentes d’une banque à une autre. Les intérêts ne sont pas les seuls frais à payer à part le montant global de l’emprunt. Les frais sont utiles pour l’étude du cas de votre dossier. Ils sont nuls pour le prêt à taux zéro (PTZ). Les frais de dossiers peuvent atteindre 1 % du montant du prêt immobilier mais seront nul si votre dossier est refusé.

Si vous pensez anticiper votre remboursement sachez qu’il y a des frais. Ce cas n’est pas très apprécié par les banques car l’anticipation diminue le nombre d’échéances à payer. Et peuvent donc diminuer leurs intérêts. Les conditions sont dans le contrat, donc avant de signer, assurez-vous qu’elles sont acceptables et ne nécessitent pas de payer beaucoup trop de frais. Il faut préciser que le paiement anticipé ne peut pas se faire dès le remboursement. Il faut atteindre un certain pourcentage de remboursement pour pouvoir payer l’effectif. Le montant du frais est à 3 % de la somme restante.

Si votre prêt n’est pas débloqué en une seule partie, vous devez payer aussi les intérêts intercalaires. Les termes sont définis par la banque concernant le taux.

 

Les frais liés à celui du notaire

Le notaire est la personne qui certifie les dossiers de prêt, d’assurance, de vente, à peu près tous les contrats passent par lui. Les frais du notaire ne sont pas en totalité pour lui, il y a des taxes pour l’Etat, les frais pour le client. Quelques éléments constituent les frais du notaire. La rémunération que touche le notaire est appelé les émoluments fixes. C’est ce que le client doit payer pour le travail qu’a fait le notaire. Les émoluments proportionnels calculés par tranche de prix sont définis et tarifés officiellement. La taxe de publicité foncière est de 0,60 % pour les habitations neuves contre 3,60 % pour les anciennes. Ce taux n’est pas fixé par le notaire, c’est la loi qui le dicte. Puisque c’est le notaire qui s’occupe du dossier alors c’est lui qui se charge de le payer au nom de son client, et c’est ce dernier qui déboursera la somme. 1,20 % du montant du bien est par contre sont versés pour la commune, c’est la taxe additionnelle. Le frais d’assiette et de recouvrement quant à lui s’élève à 2,50 % du montant de la publicité foncière. La taxe nouvelle est soit de 0,10 % ou soit de 0,20 % si le logement est ancien ou neuf. Il se peut que le notaire débourse de lui-même quelques sommes dans les bureaux administratifs. Alors le client doit aussi rembourser ces sommes qui sont nommés les débours. Le notaire ne prendra pas de pourcentage, les pièces justificatives sont utiles. La TVA, n’est à payer que pour les biens immobiliers neufs. Et enfin le salaire du conservateur des hypothèques à 0,10 % du bien.

Les prêts complementaires

Complémentaire et utile

À chaque cas de demande, la banque suggère des prêts complémentaires :

Le prêt immobilier complémentaire pour fonctionnaire : accordé seulement aux fonctionnaires, ce prêt, pour le bénéficier exige quelques critères. Le montant dépend du lieu de l’habitation qui nécessite ce prêt. Le taux est à 7 % avec une durée de 10 ou 15 ans. Ce prêt est avec le PAS que l’on nomme prêt accession sociale.

Le prêt à taux zéro plus : ou prêt à taux universel, mis en place depuis 2011 mais est en cours de révision pour l’année 2012. Ce prêt est une aide du gouvernement et a plus d’avantage que le prêt à taux zéro. Il est réservé au financement de logement neuf.

Le prêt  1 % employeur est pour les salariés dans les entreprises de moins de 20 personnes. Avec un taux très intéressant de 1,5 %, la durée quant à elle dure de 5 à 15 ans. Ce prêt complémentaire est pour les privés et peut financer un grand nombre de transactions. Le montant dépend de situation géographique du lieu et des revenus de l’emprunteur.

Le prêt épargne logement est pour ceux qui ont des comptes épargnent. Le prêt est surtout pour les résidences secondaires et principales pour les logements neufs sinon seulement pour les principales pour les logements récents ou anciens.

Le prêt conventionné est accordé pour ceux qui ont passé des conventions avec l’Etat. Certains travaux sont financés par ce prêt. La durée du prêt varie entre 5 et 35 ans avec un taux dépendant du montant de la somme.

Le prêt locatif social (PLS) s’adresse aux personnes qui font des locations. Il ne distingue pas si c’est une personne physique ou morale. Le montant est à hauteur de 50 % du prix de revient de toutes opérations. L’amortissement est de 30 ans sinon 50 ans, ça dépend du choix de l’emprunteur.

Le prêt au jeune cadre : de plus en plus de jeunes recherchent des financements. Les banques ont trouvé un moyen de les attirer dans leurs filets. Les cadres jeunes sont bien payés mais ne trouvent pas assez de fonds pour démarrer. Le prêt au jeune cadre les aidera dans leur futur.

Le prêt aux personnes âgées : elles ont des difficultés financières donc les banques offrent leurs propres taux et leurs propres durées de prêt. C’est surtout le prêt viager hypothécaire que ces personnes peuvent avoir. Il consiste à donner un fonds mais que l’emprunteur ne remboursera pas. La banque mettra en vente son bien après sa mort pour le remboursement.

A quoi ça sert ?

Les prêts complémentaires sont accordés à certaines personnes. Ils sont utiles surtout si le premier prêt s’avère insuffisant pour les travaux immobiliers à faire. C’est toujours la banque qui vous a octroyé le prêt qui sera en mesure de vous faire un complémentaire. Ne pouvez donc pas demander chez une autre institution financière. L’aval est un peu dur car il faut que l’emprunteur soit solide en matière de remboursement. Mis à part donc le premier prêt, l’emprunteur sera tenu compte de rembourser aussi le prêt complémentaire. Il est fait partie du prêt immobilier.

L’assurance prêt immobilier

Ce qu’il faut savoir

Lorsqu’on engage un prêt à la banque pour la construction d’un bien immobilier, cette banque exige une assurance. Et c’est la loi qui vous oblige le recourt à une assurance prêt immobilier. Elle est faite au cas où l’emprunteur meurt ou qu’il soit dans l’invalidité ou l’incapacité de rembourser son emprunt. Grâce à l’assurance, le propriétaire du bien aura son dossier traité et recevra aussi la somme demandée. C’est surtout une garantie pour les banques s’il y a incapacité du débiteur. Dans ce cas c’est l’assurance qui prendra sa place et remboursera la somme. Le montant total du prêt doit être assuré. Il faut aussi noter que la famille de l’emprunteur sera à l’abri car c’est l’assurance qui se chargera du paiement et non la famille si l’incapacité survient.

Les garanties de ce contrat d’assurance varient selon les agences mais seule la garantie « perte totale et irréversible d’autonomie est la même. La banque peut aussi proposer  avec le prêt, un assureur pour vous mais l’acceptation n’est pas obligatoire. Le choix ne revient qu’à l’emprunteur.

Les cas d’assurance

Certaines assurances sont obligatoires quel que soit l’assureur où vous êtes souscrit. Il y en a d’autres qui ne dépendent que de vous et des risques qui pourront être encourus.

Le décès  de l’emprunteur oblige l’assureur  à prendre en charge le reste du remboursement. Si une personne ne peut s’occuper de ses biens, de ses affaires et de lui-même et doit avoir recours à une autre personne alors l’assurance prendra aussi la charge de ses dettes par la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

Si par contre l’incapacité est temporaire et est survenue après un accident alors l’assurance sera en mesure de prendre ses affaires de en charge par l’incapacité temporaire totale (ITT). L’incapacité par contre doit être prouvée médicalement. La personne est alors incapable d’exercer sa profession.

L’invalidité permanente totale (IPT) est la suite d’une ITT irrémédiable. Si la situation ITT d’une personne persiste et son invalidité continue alors après consultation elle sera jugée IPT. Et suite à cette déclaration l’assurance la prendra en charge par rapport à son emprunt.

Ces cas cités ci-dessus sont les obligatoires. Mais il y a les autres qui ne le sont pas mais tout aussi nécessaires. Il y a l’assurance-dommage qui au cas où la personne perd son emploi sera quand même en mesure de continuer son paiement. Les garanties sont différentes pour les assureurs. Pour l’assurance revente, elle est utilisée dans le cas de la revente du bien. C’est seulement en cas de moins-value.

Le coût de ces assurances dépend de la valeur du bien à assurer, le délai de remboursement du prêt, la profession exercée par l’emprunteur.

La résiliation

Comme tout contrat, l’assurance prêt immobilier peut être résiliée. Si votre cotisation n’est pas incluse dans le paiement des échéances alors vous pouvez résilier votre contrat après 1 an. Dans le cas contraire, la banque refusera votre résiliation car le remboursement est en fonction de votre cotisation pour l’assurance. Elle se fera par lettre recommandée adressée à votre assureur. L’assurance est aussi renégociable.

Généralités sur le crédit immobilier

Généralités

Le crédit immobilier est un emprunt pour financer des opérations immobilières. L’emprunt servira dans les dépenses totales ou partielles d’une construction, d’une rénovation ou d’un achat immobilier. Il peut être contracté par un particulier ou par une société mais le plus souvent par un particulier. Le bien pourra servir à une résidence principale ou secondaire, à la location ou à un local professionnel.

Le crédit est accordé par une banque. Il est un prêt dont le montant est fixé avant tout accord. Le remboursement se fait par des mensualités constantes. Le taux est donc fixe ou peut être révisable et la durée du prêt est en moyenne de 5 à 40 ans. Dans certains cas, faire un crédit suppose un apport personnel mais cela n’est pas obligatoire. Un crédit immobilier est souvent d’une grande valeur c’est pour cela qu’une garantie l’accompagne. La garantie sert à rembourser l’emprunt au cas de non-paiement des échéances. Vous avez le choix de garantie entre l’hypothèque, l’inscription en privilège de prêteurs de deniers, la société de cautionnement et la caution. Il est aussi obligatoire de se souscrire à une assurance lorsqu’on fait un prêt. Vous devez être assurés en cas de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie, d’incapacité temporaire totale et d’invalidité permanente totale. Les autres assurances sont facultatives mais rassureront la banque.

Selon le cas que vous recherchez et selon vos moyens, il existe des types de crédit immobilier. Chacun a ses avantages et ses inconvénients. Il y a le prêt amortissable, le prêt in fine, le prêt progressif, le prêt dégressif, le prêt palier et le prêt modulable. Ce sont tous des prêts immobiliers mais les banques emploient des termes techniques pour les distinguer. Et à chaque type de crédit, ses modalités de paiement et sa durée d’exécution.

Les garanties

Citées au-dessus, vous avez quatre sortes de garanties pour votre crédit immobilier. Les banques vous donneront le choix et c’est à vous de prendre celle qui vous conviendra le mieux.

L’hypothèque est la garantie la plus utilisée. C’est un acte notarié nécessitant une inscription au bureau des hypothèques. L’hypothèque prend fin 2 ans après le paiement de la dernière échéance. Si le bien est vendu pendant l’hypothèque alors il y aura « main levée d’hypothèque ».

L’inscription en privilège de prêteurs de deniers est une garantie ne portant que sur les biens immobiliers anciens. C’est aussi un acte notarié. Mais ne prend forme que 2 mois après la vente.

La caution est comme son nom l’indique une caution qu’une institution de financière vous donne. Il y a aussi la caution pour les fonctionnaires appelée mutuelle fonctionnaire.

La société de cautionnement est un contrat sous seing privé. Elle ne nécessite pas frais d’inscription au bureau des hypothèques. Dans les termes de cette garantie, la main levée ne se fait pas.

Ces quatre garanties sont les seuls choix qu’un emprunteur peut opter. Le but est le même, il faut une garantie de paiement pour les mensualités prises. Renseignez-vous auprès de votre banquier car chaque banque a ses propres détails et ses propres fonctionnements surtout sur le taux d’emprunt.