La rupture conventionnelle et le prêt

Généralités et précisions

Le dossier d’un prêt immobilier est accompagné par le dossier d’assurance. Les assurances obligatoires y figurent mais aussi les facultatives. L’assurance sur la perte d’emploie fait partie des facultatives. Le choix dépend de la situation professionnelle de l’emprunteur. Certains contrats de travail sont possibles de ruptures. Le demandeur d’assurance doit alors choisir mis à part les assurances obligatoires, une assurance complémentaire. L’assurance pour perte d’emploi en est une. C’est une garantie nécessaire pour certaines personnes. Cette assurance met l’emprunteur à l’abri au cas où cela arriverait. Ce serait donc à son assurance de payer les mensualités pendant le chômage.

La rupture conventionnelle consiste à rompre le contrat de travail. Ce n’est pas une démission ni un licenciement mais un arrêt du contrat de travail à l’amiable. Le terme est un peu vague, mais cela se passe surtout entre l’employeur et le salarié. Ce sont les contrats à durée indéterminée qui sont concernés. Le procédé est spécial, c’est pourquoi obtenir gain de cause auprès des assureurs est difficile. Une rupture n’a pas de préavis et les indemnités sont supérieures ou égales à l’indemnité légale. Après dénonciation des deux parties, le contrat est envoyé à la direction départementale du travail qui validera. La rupture conventionnelle est régie  par le code du travail selon l’article L. 1237-11.

Rupture acceptée ou refusée

En cas de rupture conventionnelle, le cas d’acceptation par l’assurance est minime. Le fait est qu’une personne a contracté une assurance perte emploie ne veut pas dire qu’une rupture conventionnelle est acceptée. Ce cas est de plus en plus refusé par les assureurs. Les clauses des contrats stipulent souvent qu’une rupture à l’amiable est volontaire, donc non acceptable comme perte d’emploi. Pour bénéficier de son assurance, il faut bien lire les clauses sur ce point et demander clairement ce qu’il en sera. Il faut préciser que c’est un cas très particulier et mal vue par les assureurs. Si dans un futur proche vous déciderez de faire une rupture conventionnelle alors vous devez savoir si votre assurance-chômage remboursera votre prêt immobilier.

Légalement, une rupture conventionnée est acceptée comme perte d’emploi dans un contrat d’assurance si le contrat date après le mois de juin 2008. Le contrat d’assurance est le seul document qui peut dire qu’une rupture est dite perte d’emploie. Si les clauses ne disent pas exactement ce que sera une rupture conventionnelle alors l’assureur peut refuser la prise en charge du prêt. La rupture est refusée dans le cas contraire de l’acceptation. De plus en plus de personnes optent pour la rupture conventionnelle de contrat, en contre partie les assureurs commencent à être récalcitrants par rapport à cela.

Si le contrat est antérieur à 2008 et qu’une rupture est en vue alors une négociation auprès de l’assureur peut se faire. C’est une décision très risquée car le coût qui en résultera sera exorbitant. Le contrat d’assurance ne prend pas compte de la personne ayant pris l’initiative de la rupture, que ce soit l’employeur ou l’employé, le cas est le même.

Le delai de réflexion en prêt immobilier

Délai de réflexion pour prêt

En cherchant un prêt immobilier, et après l’avoir trouvé chez une banque, elle vous envoie une copie de l’offre de crédit. La copie contenant tous les détails précédemment négociés et acceptés par les deux parties. En recevant cette copie, vous avez un délai pour répondre. Le délai de réflexion est employé dans le prêt immobilier. C’est un laps de temps que l’emprunteur aura. Pendant ce temps afin d’éviter une fausse décision, l’emprunteur réfléchira s’il prendra le prêt ou non. Dans toutes les banques de prêt immobilier, le délai est le même. Et pour une certaine somme de prêt, il suivi à la lettre la loi Scrivener. Si l’emprunteur de fonds a engagé un courtier alors il saura vite si la proposition lui convient ou non. C’est surtout en engageant seul le dossier qu’une personne sera plus en difficulté de décider.

Le délai de réflexion est de 10 jours suivant la réception de la copie de l’acte. Si vous acceptez l’offre, vous renvoyez la copie à la banque. Ceci pour dire que vous êtes en accord avec toutes les modalités et les garanties. Il ne faut pas dépasser les 10 jours que ce soit pour l’acceptation ou pour le refus. Si vous décidez de ne pas prendre part au prêt alors vous adressez aussi une lettre de rétractation à votre banque. Le refus venant de la banque doit être justifié par des modalités non respectées par l’emprunteur. Mais dans le cas où le prêt est accordé et que l’emprunteur donne une réponse favorable dans le délai de réflexion alors la banque ne pourra plus se rétracter.

Délai de rétractation pour achat         

Le délai de rétractation est un terme utilisé dans l’achat immobilier. Il se passe dans les 7 jours suivant la réception de l’acte signé (avant-contrat). L’acquéreur peut désister et ne plus prendre le bien acheté. Cette décision est personnelle compte tenu des résultats et des rapports venant du dossier signé. Etant donné que la transaction est déjà faite, une pénalité est versée en cas de refus dépassant le délai. Cette somme est d’une valeur de 10 % du montant de la transaction. C’est l’acquéreur qui donne le refus et non le vendeur (cas très particulier voire même inexistant). La rétractation est justifiée selon le cas des acheteurs. Ils n’ont pas de compte à rendre au vendeur quelles que soient leurs raisons. Tant que le délai ne soit pas dépasser, l’acquéreur est libre de tout refus.  Si le dixième jour tombe dans un week-end ou un jour férié alors il sera prolongé vers lundi ou le jour suivant le férié. Il ne faut quand même pas attendre le dixième jour pour donner le refus.

 

Le délai de réflexion et de rétractation a été mis en place pour que les acquéreurs et les emprunteurs ne se précipitent pas dans leurs décisions. La valeur mise en jeu étant énorme, alors les coups de tête ne sont pas très conseillés. Il faut préciser aussi que la date de réception est la date de réception de la poste et non du destinataire. C’est la date du cachet de la poste qui sera mise en valeur.

Le rachat de prêt

Une solution parmi les autres

Le rachat de crédit est une solution pour faire appliquer un taux plus avantageux. Il est surtout pour les emprunteurs à remboursement fixe. Le taux fixe génère des mensualités fixes tout au long de la durée de remboursement. Contrairement au taux variable qui change chaque année. Le marché immobilier étant instable, il se peut que le taux sur le marché augmente ou baisse. Dans le deuxième cas, les emprunteurs à taux fixes ne jouiront pas de la baisse des taux. Cette baisse n’est pas connue à l’avance c’est pour cela que décider de choisir entre un taux variable et un taux fixe est difficile. Si la baisse survient quelques années après le commencement des échéances alors l’emprunteur peut négocier son taux. Il peut donc faire un rachat de crédit.

Le rachat consiste à solder l’emprunt à taux élevé. Et par l’occasion de faire un autre prêt avec un taux plus bas. En terme plus clair, le nouveau prêt avec le taux plus bas servira à payer le premier prêt à taux élevé. Après le solde du premier emprunt, c’est le paiement du deuxième emprunt à taux attractif qui incombera à l’emprunteur. Cette action peut se faire soit dans la banque de prêt soit dans une autre banque ou une autre institution financière. Le problème est lorsque vous faites un deuxième emprunt auprès de votre propre banque. Elle se questionnera sur votre solvabilité et votre capacité de remboursement. Et la législation est claire. Un choix comme tel oblige l’emprunteur à payer des frais de remboursement anticipé avec un taux déjà fixé.

Important à savoir

Le rachat de crédit implique un remboursement anticipé de premier prêt. L’anticipation est toujours pénalisée, l’emprunteur versera une somme assez conséquente. Même pour un rachat de crédit, il constitue un dossier comme le premier. Ce qui veut dire qu’il faut des garanties sur le nouveau prêt. Que ce soit une hypothèque ou une caution. La caution est plus ajustée sur le taux plutôt que l’hypothèque qui peut atteindre une valeur de 2 % du montant qui reste.

Pour calculer la différence entre le taux actuel et l’ancien, la base est la durée restante de paiement du premier prêt. C’est-à-dire que si la valeur restante du prêt en cours est plus conséquente que la valeur de futur emprunt calculé avec le nouveau taux sur la durée restante à payer, alors le rachat est rentable. La différence de taux doit être conséquente d’à peu près 1,2 %.

La durée de remboursement du rachat ne doit pas être en dessous de la moitié de la totalité de la durée du premier prêt. Si c’est le cas alors l’emprunteur paiera plus que le premier. Comme expliqué auparavant, il faut faire le calcul entre le rachat et l’ancien prêt. Il se peut que le taux soit très bas mais que dans le calcul, la somme ne le sera pas.

Selon le cas, le rachat a ses avantages et ses inconvénients. Analyser toutes les options possibles avant de décider de faire un rachat et comparez le résultat avec le premier remboursement.

Le courtier et sa place dans le prêt immobilier

Le travail d’un courtier

En prêt immobilier, le courtier est la tierce personne. La première étant l’emprunteur et le deuxième le prêteur. Il est engagé par le demandeur de prêt pour s’occuper de son cas. C’est lui donc qui cherche la meilleure institution financière pour son client. C’est à lui d’établir son dossier pour que l’acceptation soit maximale. Sa fonction lui incombe de connaitre toutes les offres et toutes les garanties des banques pour qu’à chaque cas d’un client, il anticipe la réponse. Il est tenu d’obtenir le meilleur taux, le meilleur contrat d’emprunt pour son client. Avoir recours à un courtier augmente les chances d’avoir le prêt qu’on veut. Cependant, utiliser ses services n’est pas obligatoire mais de plus en plus demandée. Dans les pays d’Europe, cette pratique est courante.

Les courtiers sont les armes des banques pour faire du profit. Ils sont devenus l’échelle de la concurrence entre les institutions financières. Les courtiers rendent un grand service aux banques et en contrepartie, ils sont privilégiés et obtiennent une réduction de taux. Les courtiers ont des banques « partenaires » à leur actif. Chez ces banques, ils proposent les dossiers de leurs clients.

Les courtiers ont au moins un diplôme de Bac+2 à Bac+5 dans les domaines du commerce, de la gestion ou des formations techniques ayant un rapport avec leurs domaines (agriculture, biochimie, finance,…)

Sa rémunération et sa commission

La différence d’une rémunération et d’une commission dans le travail d’un courtier n’est pas très grande. Si on analyse les définitions, c’est surtout le terme de commission qu’on peut employer. Que ce soit venant de ses clients ou des banques partenaires, le courtier touche un pourcentage des signatures des contrats conclus.

Sa commission vient de son client et de la banque. Son client versera sa commission seulement après obtention du prêt. Le courtier ne peut pas demander sa commission ou même une partie pendant la négociation et la recherche de l’emprunt. La loi MURCEF est claire sur la commission des courtiers.

Les commissions bancaires sont fixées dans les conventions entre le courtier et la banque. La commission est en fonction du montant de prêt, le pourcentage figure dans la convention. Le courtier est donc rémunéré à chaque signature de contrat qu’il obtiendra pour la banque. C’est surtout la banque qui verse une grande partie de sa rémunération. Certains courtiers ne demandent pas d’être payés par leurs clients. Mais c’est un cas assez rare.

L’E-courtier

C’est une nouvelle forme du métier de coutier. L’interface utilisée est le web. Le travail est le même mais celui du e-courtage consiste surtout à orienter les demandeurs vers les banques adéquates à leurs demandes. Les courtiers analysent le dossier et proposent les meilleures offres. Le client et le courtier ne se rencontrent pas. Ils ne demandent donc pas de commissions à leurs clients. Dans certains cas de courtage, les e-courtiers sont agréés. Les formations d’études doivent aussi être les mêmes que les autres courtiers puisque le but du travail est le même. Les e-courtiers sont aussi en partenariat avec les banques, ou plutôt les sites web des banques.