Documents et pieces pour un prêt immobilier

Récapitulation

Les documents sont importants pour obtenir un prêt immobilier. C’est à partir de toutes vos pièces que les banques sauront si vous êtes une personne de confiance (financièrement) ou non. Le moindre oubli de pièces vous fera perdre une occasion. Pour faire avancer votre projet, vous devez être sérieux en réunissant vos documents. Votre achat ou votre construction ne pourra se faire si votre prêt n’est pas accordé.

Les pièces concernant l’emprunteur

Il faut avant tout une photocopie de pièce d’identité. Ou encore une copie du livret de famille avec le contrat de mariage ou le jugement de divorce. Cela pour prouver que la personne demandeur est la personne qui fournit le dossier. Il faudra aussi une justification de votre domicile actuelle par exemple une facture d’EDF. Si le concerné habite chez ses parents, ces derniers lui donneront une lettre pour dire qu’il habite chez eux mais toujours avec une facture justificative.

Les pièces sur votre situation professionnelle sont aussi à fournir. Les 3 derniers bulletins de salaire si vous êtes salariés ou les 3 derniers relevés de compte professionnel si vous êtes travailleur libre. Dans les deux cas il faut les 2 derniers avis d’imposition.

Les pièces des biens immobiliers

L’emprunteur doit aussi faire part du patrimoine qu’il possède. Ce détail servira de référence à la banque. Pour savoir votre capacité d’endettement, vous donnez vos 3 derniers relevés bancaires. C’est à partir de ces relevés que le prêteur verra tous vos dépenses mensuelles, toutes vos obligations et votre manière de gérer votre patrimoine financier. La banque fixera les modalités de paiement à partir de vos revenus mensuels. Une personne économe se verra octroyer plus facilement un prêt qu’une personne dépensière. Mais aussi une personne ayant beaucoup de charge aura plus de durée de remboursement qu’une personne avec moins d’obligation. Ces relevés serviront aussi dans le calcul des apports personnels que vous pourrez faire. Ce qui facilitera aussi l’accord de prêt. Selon la domiciliation et la nature de votre patrimoine financier, vous fournissez les pièces s’y référant comme les relevés bancaires, les relevés de compte épargne,  les relevés de compte titre ou placement. Si l’emprunteur a des donations, il doit les fournir pour plus de sureté. S’il y a un patrimoine immobilier, il faut donner les titres de propriétés en complément avec les dossiers de prêt (tableau d’amortissement en cours de remboursement).

Les dernières pièces sont les justificatifs de la prochaine acquisition ou des prochains travaux. Pour l’acquisition, il faut fournir le compromis de vente. Il appuiera la somme du prêt. Pour les travaux de construction il faut le devis détaillé venant des professionnels qui s’occuperont de la construction, le compromis de vente foncière s’il y en a. Pour les travaux de rénovation ou de réaménagement, les titres de propriétés sont requis.

Le dossier de demande de prêt ne peut être fourni qu’une seule fois. Si vous oubliez une pièce et que le refus est déjà décidé, vous ne pouvez plus faire marche arrière. Pour ne pas faire l’erreur, remettez votre document en mains propres à la banque. N’apportez que les pièces originales, et c’est seulement après la consultation que vous donnerez les copies que la banque signera.

La loi Scrivener et la loi SRU

La loi Scrivener

Cette loi protège les emprunteurs de crédit immobilier. C’est une loi datant des années 1978 a été revue plusieurs fois pour l’avantage des emprunteurs. Elle se concentre sur le code de la consommation. Les articles les plus conséquents sont ceux adressés aux institutions financières prêteuses de crédit. La loi impose que lorsqu’un client souhaite avoir un devis pour son prêt, les banques doivent le faire. Le client n’est pas forcé d’accepter les offres, les modalités serviront à opter ou non le prêt par la banque. Le document donné comportera  toutes modalités (taux, paiement, durée, frais, clauses, …). C’est un document complet où tous les détails pour un prêt y figurent. Les informations concernant le prêteur, l’emprunteur, le taux pratiqué (fixe ou variable), le montant du prêt, la durée de remboursement, la somme totale du crédit. Aucun détail ne doit être omis dans le dossier préalable d’offre de crédit. La loi Scrivener a aussi instauré la durée de réflexion qui survient après la réception de l’offre préalable de crédit. Cette durée est obligatoirement de 10 jours pour que le client ait le temps de revoir toutes les modalités qui lui seront incombées s’il accepte le crédit. Il y a aussi l’acceptation du remboursement par anticipation.

La loi Scivener protège le surendettement des emprunteurs face à leurs banquiers. Tous les angles sont arrondis pour un crédit plus sûr et surtout pour une faisabilité de remboursement maximale.

La loi SRU

La loi SRU ou Solidarité et Renouvellement Urbains a été officielle le 14 décembre 2000. Elle protège les locataires et acheteurs comme la loi Srivener. Elle comporte plusieurs lois concernant les logements sociaux mais aussi des transactions immobilières. Elle parle des 7 jours de réflexion avec possibilité de rétractation lors d’un achat de bien immobilier. Après l’obtention de prêt immobilier, le client aura l’acte de vente. Il sera aussi possible pour lui de se retirer de la transaction pour des raisons qu’il ne dévoilera pas. Etant donné qu’aucun versement ne se fera avant l’acceptation de l’acquéreur, il n’y aura pas de poursuite. Si par contre l’acquéreur a engagé un agent immobilier, après la rétractation, le vendeur restituera la somme déjà donnée comme garantie financière. La loi SRU interdit le paiement d’une partie lors de l’acte de promesse de vente ou tout acte garantissant que l’acquéreur achètera peut-être l’habitation. Le paiement ne se fera qu’avec l’acte authentique de vente. C’est-à-dire l’acte signé par le notaire et que la transaction est faite. Pour les locataires dans les immeubles institutionnels, la loi SRU leur permet de négocier leur durée de bail en cas de vente  de leurs appartements. Ils ne seront plus obligés de déménager ou d’acheter l’appartement. Ils peuvent négocier à la baisse la durée du bail de 9 ans à 6 ans. Il est aussi dit dans la SRU qu’une maison doit être décente. L’acquéreur s’est déjà donné du mal pour son prêt immobilier alors en contre partie, le vendeur ou le bailleur doit donner une habitation habitable avec les normes en vigueurs respectées.

Ce qu’il faut faire pour avoir un prêt immobilier

Les premières étapes

Avoir un prêt est une chose et fournir les dossiers en est une autre. La première chose à faire est de trouver du crédit. La meilleure façon est le comparateur sur internet. Vous aurez toutes les banques qui analyseront votre dossier. C’est à vous de choisir les garanties les plus intéressantes (comparaison de chiffre).

Ensuite vous fournissez tous les documents nécessaires pour engager votre prêt. Toutes sortes de papiers vous seront demandées. Il y a ceux qui concernent vos épargnes, votre vie professionnelle, votre garantie de remboursement. Il est impératif de fournir tout ce qui est requis car faute de dossier, votre prêt ne sera pas accordé. Si vous avez du mal à le faire, vous confiez votre dossier à un courtier. Non seulement il vous obtiendra un taux attractif mais il se chargera aussi de votre dossier jusqu’à la signature de l’accord de prêt.

Si vous faites un prêt auprès d’une banque, elle vous suggère de domicilier votre compte chez eux. Cela ne veut pas dire que vous changez de banque mais qu’au moins une partie de votre argent soit dans la banque.

L’acceptation sous vos yeux, vous entrez maintenant dans la phase de réflexion. C’est un temps où vous réfléchissez sérieusement si vous allez vraiment accepter l’offre ou non. La durée est de 10  jours à compter la date de la poste sur l’enveloppe.

Les étapes les plus importantes

Avant la fin du moment de réflexion, si vous acceptez l’offre de prêt, vous renvoyez la lettre à la banque. Après la signature de celle-ci, le prêt est officiellement accepté. Si vous hésitez et que vous décidez de ne pas prendre le prêt alors vous adressez une lettre de rétractation chez la banque. Vous ne donnez pas vos raisons, vous n’y êtes pas forcés. L’étape pour vous s’arrêtera ici car vous allez refaire les premières étapes chez une autre institution financière. Si votre dossier est accepté, on peut dire que vous avez franchi les étapes les plus frustrantes. Il reste les autres  étapes qui sont plus financières.

Après l’acceptation, viens la signature de la vente de l’immobilier dont vous avez fait le prêt. C’est un acte authentique signé par un notaire. Vous avez donc l’acquisition proprement dite de la maison.  Vous pouvez donc dire que vous avez un toit. Mais il ne faut pas se réjouir trop vite même si le but est atteint car il reste la dernière étape. Cette dernière est longue et couteuse. Mais elle sera juste une étape comme une autre si vous avez fait le bon choix de paiement. Le remboursement  dépend des modalités que vous avez signées après la réflexion et l’acceptation. C’est pour cela qu’une mure réflexion doit se faire et qu’une aide venant d’un expert est conseillée. Toutes les conditions sont dans votre contrat de prêt. Il est temps à présent de rembourser. Les mensualités sont fixes ou variables. La durée de paiement souvent plus de 10 ans est la durée pendant laquelle vous paierez votre dette mois après mois, année après année.

Caution ou hypothèque

Introduction

La garantie pour un prêt immobilier et soit l’hypothèque soit la caution. Il en existe deux autres mais l’un est aussi classé comme une hypothèque et l’autre classé comme caution. Mais les deux premiers cités auparavant sont les conventionnels. L’hypothèque et la caution sont très distinctes mais ce sont toutes des garanties. Mais comment faire le choix entre les deux pour une plus grande aisance dans le remboursement et l’octroie d’un prêt. Le choix revient à chacun car cela dépend du revenu de l’emprunter et de sa capacité d’endettement.

Hypothèque

L’hypothèque est une garantie pour le prêt. L’emprunteur met son habitation en hypothèque pour obtenir le prêt nécessaire. Le frais de dossier est cher. C’est la caractéristique un peu rustique de l’hypothèque. Pratiquée depuis toujours, c’est un gage sérieux mais qui demande une certaine somme d’argent. Car à part la taxe foncière de 0,615 %, l’emprunteur doit aussi payer le frais d’hypothèque d’environ 2 % du prêt. Le calcul donne à chaque fois un montant incroyable. Mais beaucoup de personnes optent pour l’hypothèque quand elles sont sûres de pouvoir payer leurs dettes.

Si la dette est impayée, la banque saisit l’habitation et la vend aux enchères. Le prix servira à compenser les mensualités non payées. Ce n’est pas toujours facile de mettre son habitation en hypothèque mais la garantie est obligatoire pour avoir un prêt. L’hypothèque est surtout utilisée pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien.

Caution

La caution quant à elle est un peu lisse dans les frais. Les frais d’hypothèques, les frais du notaire sont exemptés. Pour les fonctionnaires, ils sont à l’abri car ils ont leurs propres cautions : la mutuelle fonctionnaire. Toujours une garantie pour les prêts, cette caution a des avantages dans les garanties et les paiements de la dette. Elle est plus souple et représente plus d’aisance financière.

Le cautionnement pour les autres salariés est aussi avantageux que celui des fonctionnaires. Ce qui attire les emprunteurs à utiliser la caution c’est que s’ils ont une difficulté dans le paiement, la vente ne sera faite qu’en dernier lieu, contrairement à l’hypothèque. Le paiement anticipé est aussi rentable par rapport à l’hypothèque puisqu’il n’y aura pas de frais supplémentaire pour la mainlevée. Etant donné qu’une hypothèque est un acte authentique c’est-à-dire signé par un notaire, le cautionnement est par contre un acte libre. Les sociétés de cautionnement sont les garantes des cautions. Ce sont les banques qui ont mis cette société en marche pour plus d’entrée d’argent et c’est aussi avantageux pour les emprunteurs. La société fonctionne comme une mutuelle et donc basée sur la mutualisation. Les risques sont gérés comme dans les mutuelles.

A la fin du remboursement, l’emprunteur peut reprendre jusqu’à 75 % de la valeur de son prêt. Une extension de la durée est aussi possible avec la caution. Le rééchelonnement est d’abord proposé avant qu’une décision plus radicale soit prise. Entre caution et hypothèque, les avantages sont surtout pour la caution. Les frais sont diminués, les garanties sont importantes et la vente aux enchères ne se fera qu’en dernier recours.