Anticiper le remboursement d’un crédit immobilier sans être trop pénalisé

Soyez en sûr qu’en cas de remboursement anticipé, vous aurez des pénalités à payer, tous les contrats de crédits immobiliers mentionnent cette clause. Ces contrats aussi informent l’emprunteur qu’un remboursement partiel inférieur à 10% du montant initial de l’emprunt n’est pas autorisé à moins qu’il s’agisse d’un montant permettant de solder le contrat. Les frais à payer pour un remboursement anticipé d’un crédit immobilier sont les frais de main levée des hypothèques et les dépenses d’indemnisation que l’emprunteur doit à la banque.

La loi surveille le montant des pénalités que les organismes prêteurs peuvent réclamer et fixe que ces dernières ne doivent pas dépasser un semestre de taux d’intérêt sur le capital remboursé.

En cas de remboursement anticipé, les pénalités sont des indemnités que l’emprunteur dit prendre en charge et cela est bien mentionné dans la majorité des contrats de crédits immobiliers. En outre si la somme remboursée est inférieure à 10% du montant initial de l’emprunt alors le remboursement partiel avant terme n’est pas autorisé sauf si vous voulez le solder.

Le montant des pénalités qui peut être demandé par les organismes prêteurs est encadré par la loi. Ainsi, il ne peut être supérieur à un semestre de taux d’intérêt sur le capital remboursé. Le montant des pénalités ne peut pas excéder 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Vous avez pu vendre votre logement ou vous avez gagné une ressource inattendue au loto ou autres jeux, avant de décider de solder le capital restant dû de votre crédit immobilier, vous devez bien examiner les clauses de votre contrat et ainsi définir le moment opportun pour anticiper le remboursement de votre crédit.

Des pénalités dans la limite du raisonnable

En cas de remboursement anticipé, vous devez payer des indemnités dont le montant et limité par la loi (regardez plus haut). Pour le cas d’un prêt de longue durée 20 ans ou plus, au-delà d’un certain nombre d’années les pénalités ne sont plus exigibles.

Si au moment de souscrire le contrat, vous pensez avoir la possibilité de rembourser intégralement le prêt un peu plus tôt que prévu alors vous pouvez négocier une clause qui annule ces pénalités.

Quelles circonstances me délivreraient de ces pénalités ?

Si vous avez effectué un remboursement d’un prêt conclu après le 01 juillet 1999 car vous avez dû vendre votre logement à cause d’une affectation professionnelle, ou que votre conjoint a perdu son job, ou que l’un de vous est décédé alors vous ne serez pas obligé de payer les pénalités. Si en cas de vente de votre ancien logement, vous transposez votre prêt sur votre nouvel achat.

Quand est-il opportun de rembourser par anticipation ?

Vous devez bien réfléchir de long en large avant de choisir le remboursement par anticipation.

Dans le cas où vous vendez pour acheter et que la banque vous a déjà donné son aval pour financer la nouvelle acquisition, soldez ce crédit sans hésitation. Si votre cas est différent de celui- là alors prenez ne feuille de papier et comptez. Si au moment du dilemme, le taux d’intérêt de votre crédit est bas et que vous n’avez plus que quelques années de crédit à régler alors il ne serait pas judicieux de rembourser votre crédit avant terme.

Les crédits mixtes pour payer un faible taux d’emprunt

Ce cocktail d’un taux fixe et d’un taux variable est choisi par 20% de la clientèle d’un courtier immobilier. En effet, il augmente la capacité d’emprunt de celui qui sollicite le crédit et combine simultanément la sécurité des crédits à taux fixe et le tarif alléchant des prêts avec de taux variables.

Les crédits mixtes ont de plus en plus la côte et se développent, en fait ils fonctionnent de la manière suivante «  en début du remboursement et pendant sept à dix ans le taux est fixé, passé de délai il devient en taux révisable. » Les crédits mixtes présentent l’avantage d’être sécurisés et présentant un tarif moindre comparé à celui des taux fixes classiques.

Un taux révisable et non révisable

Nous expliquons ici les motifs qui font que les crédits mixtes sont plus économiques. Le taux fixe est  appliqué sur une partie du prêt à courte durée, en effet pour un prêt à long terme le taux est plus élevé. Si on se réfère au calcul du taux d’intérêt, nous découvrirons qu’en matière de taux fixe, un crédit de 20 ans coûte plus cher qu’un emprunt sur 7 ans par exemple.

On se sert la plupart du temps de l’indice financier à court terme Euribor d’un trimestre à une année pour déterminer la partie révisable. Cet  indice est inférieur à celui des emprunts à taux fixe car dans le cas de ces derniers, on utilise des indices à long terme à savoir l’Obligation assimilable du Trésor à dix ans.

Un crédit immobilier économique est donc né d’un mixte d’un taux fixe à court terme et d’un taux révisable. Il permet à l’emprunteur d’emprunter plus ce qu’il avait en tête et de jouir d’une mensualité pas trop élevée.

Une simulation pour plus de visibilité

Pour que la situation soit plus claire pour vous et que vous soyez convaincu, j’ai pris l’exemple du courtier Crédixia.

Nous vous donnons une illustration chiffrée d’une même valeur de crédit 150 000 Euros sachant que l’un est à taux fixe classique sur 20 ans  à 4,30 % hors assurances et frais annexes et l’autre un crédit mixte. La première partie du crédit mixte est fixe à 3,55 % sur 7 ans et variable sur l’Euribor 12 mois trimestriellement. Voici les écarts constatés après comparaison sachant que le crédit mixte présente les chiffres moins élevés : pour la mensualité (932,86 – 873,80) Euros, pour le coût des intérêts sur sept ans (39 690,44 – 32 458,84) Euros, pour le coût total des intérêts (73 886 – 59 712) Euros.

Ainsi, consultez plusieurs banques pour bénéficier de plusieurs offres de crédits mixtes.

L’étape de passage d’un taux fixe au taux révisable

Le crédit mixte à taux fixe est un prêt à taux fixe comme les autres, simple à comprendre. Les surprises n’existent pas le taux, la mensualité sont facilement identifiables sur la durée de remboursement.

Le fonctionnement de la partie révisable est le même que celui des crédits de même type, indexés sur l’indice Euribor 12 mois.

Emprunter un crédit immobilier dans des conditions difficiles

Si l’on ne peut pas présenter un bon dossier, est-ce que cela signifie que l’on est condamné et qu’il nous est impossible d’avoir un crédit immobilier ?. Cela dépend en fait de la catégorie de celui qui emprunte pour un jeune qui est en bonne santé, qui a de sérieux revenus et dont la carrière évoluera positivement, sa situation personnelle actuelle ne sera pas considérée comme un facteur discriminatoire pour lui refuser le prêt. Par contre, le chemin est fait d’obstacles pour ceux qui ont une situation professionnelle instable ou qui sont déjà des seniors ou ceux qui ne sont pas en forme.

L’assurance décès-invalidité est la contrainte majeure

Le critère de solvabilité mis à part, vous n’obtiendrez jamais d’une assurance décès invalidité si la compagnie d’assurance en partenariat avec votre banque estime que sur le point médical vous êtes sujets à des risques élevés. Vous serez obligés de remplir un questionnaire de santé sur la base duquel elle va effectuer une étude stricte peu importe l’âge du demandeur. Il faut dire que le nombre de dossiers refusé est assez élevé hors les compagnies d’assurance réclament aux personnes à risques des surprimes.

En fait, l’assurance décès invalidité est souscrite pour protéger les héritiers de l’emprunteur. Si l’emprunteur décède, il n’arrive pas à rembourser le capital restant dû, c’est l’assureur qui s’en charge ou si l’emprunteur est victime d’un accident, l’assureur  prend en charge temporairement les mensualités pendant que ce dernier est invalide.

Une alternative : contracter une assurance individuelle auprès d’un organisme tiers

Cette opération est appelée  une délégation d’assurance. C’est un moyen de contourner le refus du contrat généraliste et les banques n’ont plus leur mot à dire du moment que les garanties sont équivalentes pour chaque point.

Il est vrai que la loi n’exige pas une assurance-décès invalidité lorsque vous souscrivez un crédit immobilier mais si vous n’êtes pas assuré, les banques vous fermeront les portes du crédit.

Peut-on envisager d’obtenir un crédit à l’âge senior 50 ans et plus ?

Les banques n’ont pas laissé les seniors pour compte, elles leur offrent des formules de prêts immobiliers spécifiques nommés à paliers. La majorité d’établissements financiers permettent donc de nos jours d’emprunter à un âge avancé. En effet les jeunes seniors ne sont pas dépourvus avec des revenus réguliers, un patrimoine solde et une retraite privilégiée.

Bien que les banques aient adapté ces produits à une chute de revenus causée par le passage à la retraite, reste encore ici à résoudre la possession de l’assurance décès-invalidité.

Des mensualités variables

Un remboursement en deux temps est prévu par leur formule de prêt. Des mensualités à charge variable sont prévues pour préserver le niveau de vie une fois à la retraite.

Le principe est que les mensualités suivront les revenus, durant les années de vie active  les mensualités seront plus élevées et une fois que l’emprunteur  se trouve à la retraite, les mensualités vont baisser s’adaptant à sa nouvelle situation financière.

Toutefois, vous pourrez obtenir une assurance décès-invalidité en contrepartie d’une prime d’assurance deux à trois fois plus chère et donc un crédit plus cher aussi.

Serait-il envisageable d’obtenir un crédit immobilier sans apport

Vous n’avez pas un centime en poche mais vos souhaitez devenir propriétaire, est-ce que ça relève de l’utopie ?

Les établissements financiers peuvent financer intégralement votre achat s’ils jugent que vous êtes solvable et avez un bon potentiel. En effet pour que le dossier ait plus de chance de passer, ce serait bien si vous avez en réserve un apport personnel d’une fraction de 20 % du montant de l’opération incluant les frais ou à défaut équivalent aux frais  à verser chez le notaire. Cette épargne minimale témoignera de votre capacité à épargner et rassurera votre banquier, et en conséquence vous serez privilégié concernant les conditions d’emprunt.

Si ma foi vous n’avez pas une épargne suffisante, une alternative s’offre à vous, celle d’emprunter un crédit à 110% aux établissements bancaires. Si vous êtes intéressés par un logement neuf, les frais de notaires et frais de garantie valent 3% du coût de l’acquisition et 8 % du coût de l’achat si vous ave jeté vos dévolus sur un ancien bien immobilier.

Les bénéficiaires potentiels d’un financement en totalité

Ils peuvent être subdivisés en deux catégories. La première catégorie est constituée d’une jeune clientèle qui n’a pas pu épargner suffisamment dans le temps mais qui a un fort potentiel. La deuxième catégorie concerne un acquéreur plus aisé qui a une épargne conséquente  mais il ne peut pas le débloquer le fonds dans l’immédiat pour faire l’achat. Nous parlons des détenteurs de plans d’épargne ou ceux qui ont placé en bourse.

Un dossier qui tient la route

Le dossier doit être bien ficelé si vous voulez convaincre les établissements financiers de vous accorder le prêt surtout si c’est un crédit à 100%. Ces derniers évaluent surtout le facteur risque et étudient soigneusement le dossier.

Pour analyser le risque en question, ils vont commencer à vérifier votre âge, l’état de vos comptes et fixer la limite acceptée de la somme endettée, ensuite le genre d’investissement réalisé et son emplacement. Un logement est jugé de qualité par les banques selon la localisation géographique et sa construction.

Les établissements financiers vont donc essayer de minimiser le risque qu’ils prennent en choisissant les postulants qu’ils jugent en mesure de rembourser. Vous ne pouvez pas vous endetter à plus d’un tiers de vos revenus mensuels.

Un prêt sur mesure

Le prêteur essaie de satisfaire au mieux l’emprunteur en s’adaptant à sa situation personnelle et cette solution est très appréciée des jeunes qui ne peuvent pas encore se prononcer sur le devenir de leur situation professionnelle.

Il vous permet ainsi de pouvoir contrôler les paramètres de votre crédit  dont les échéances emboîtables, les taux révisables ou à son inverse ceux fixes.

Des prêts aidés à titre d’apport ?

Vous n’avez peut être pas d’économie mais l’apport peut être trouvé. Les prêts nommés aidés peuvent servir d’apport personnel. Vous pouvez obtenir cette nouvelle aide sans qu’on exige de vous certains revenus et d’ailleurs son plafond a été révisé à la hausse, un emprunt jusqu’à 143 600 Euros. On vous conseillera de  « lisser » le prêt pour que la charge par mois ne soit pas lourde, et donc une mensualité unique sur toute la durée du crédit.