L’art de négocier avec les banques en matière de crédit immobilier

Plusieurs particuliers font appel à un courtier pour obtenir un prêt immobilier aux meilleures conditions. Vous pouvez aussi vous-même  négocier avec votre banque la meilleure offre de prêt à condition de faire preuve de courage.

Malgré le fait que depuis 3 ans déjà, les banques sont de plus en plus exigeantes dans l’octroi de crédit, vous serez en mesure de les convaincre et d’économiser un bon pactole sur votre crédit immobilier de la façon suivante :

Une quête de clientèle mais pas à n’importe quel prix

La banque est toujours motivée à avoir un client de plus mais ce n’est pas pour cette raison aussi qu’elle va accepter n’importe qui. Pour faciliter la négociation, vous devez avoir le profil du bon emprunteur c’est-à-dire disposé de 20% du montant emprunté à titre d’apport personnel, ensuite votre mensualité sur le crédit immobilier ne doit pas dépasser 33% de vos revenus mensuels, cela sous-entend que d’autres crédits à la consommation ne doivent pas alourdir votre « reste à vivre ». Sinon si ce n’est pas votre cas dans l’immédiat, la preuve d’une carrière promettante avec une perspective de stabilité de revenus ferait aussi bien l’affaire.

Ne vous contentez pas d’une seule proposition bancaire, obtenez des offres de prêt de plusieurs banques et comparez-les. N’hésitez pas à demander le meilleur taux une fois que vous avez pris connaissance des taux pratiqués sur le marché.

Servez-vous donc des meilleures propositions bancaires que vous avez obtenues ici et là pour mettre la pression sur votre banque l’obligeant en quelque sorte de vous proposer l’offre la plus intéressante.

Des «  maigres » frais de dossier

La banque vous facture les dépenses liées au temps qu’elle dépense pour traiter votre dossier.

Vous devez savoir que si votre dossier est facile à traiter alors les frais s’élèveront à 0.4% à 1% de la somme empruntée. Votre objectif est donc de négocier la réduction de ces frais ou même leur annulation.

En outre, il existe aussi les pénalités appliquées pour remboursement anticipé. Faites come le courtier, négociez que ces frais soient supprimés si vous décidez de revendre votre logement même si le prêt n’arrive pas encore à son terme. Vous devez aussi vous assurer que l’annulation de ces frais soit formalisée par écrit dans votre contrat de crédit. Ces pénalités sont règlementées mais elles peuvent bien atteindre 3 % du montant du capital restant dû.

Concernant la garantie de votre prêt, nous vous conseillons le cautionnement à l’hypothèque ou autre car sur le point de vue économique, il présente plus d’avantages. En ce qui concerne l’assurance de prêt sans laquelle la banque ne vous consentira jamais un crédit immobilier ; choisissez la délégation d’assurance pour bénéficier d’un tarif préférentiel et d’une couverture répondant parfaitement à votre profil.

Le taux fixe plus que le taux variable

Le prêt à taux fixe est plus sécurisant et vous n’aurez pas trop de surprises au niveau des mensualités. Si vous avez prix un taux révisable car ils sont plus attractifs ces derniers temps alors veillez à ce qu’il soit capé pour vous  protéger des fortes hausses de taux.

La banque : votre interlocuteur principal dans l’obtention de votre crédit

Dans votre parcours pour obtenir votre crédit, vous allez vous entretenir à plusieurs reprises avec votre banque. Avant de rechercher le logement de vos rêves, vous devez en premier lieu faire un tour auprès de votre banque pour savoir jusqu’à combien vous pouvez emprunter pour avoir votre crédit immobilier.

Quel est le montant de crédit que je pourrais obtenir ?

Pour savoir le montant que vous pouvez solliciter aux établissements financiers, vous devez vous baser sur vos revenus et votre apport personnel. En général, les organismes prêteurs fixent qu’ils n’acceptent pas un taux d’endettement supérieur à 33% des revenus des demandeurs de crédit mais il est possible que certains clients bénéficiant des revenus aisés s font accorder un taux d’endettement supérieur de 40 à 50%. L’exception à la règle existe toujours mais cela se fait au cas par cas. En fait la banque consent à vous accorder un crédit plus important si votre « reste à vivre » peut prendre en charge les dépenses de la vie courante (loyer, les dépenses d’énergie, l’alimentation, la scolarité des enfants …).Vous avez compris le reste à vivre c’est l’argent que peut disposer un ménage au quotidien, une fois que la mensualité du prêt immobilier est déduite du revenu mensuel.

Une fois que le plafond fatidique défini, vous pouvez commencer vos recherches en vous concentrant sur les biens dont le prix de vente est inférieur ou égal à ce plafond.

Quelques semaines ou quelques mois après, vous avez retrouvé la maison tant désiré et avec le vendeur vous avez signé un compromis de vente. A ce moment encore, vous revisitez votre banque mais cette fois-ci pour monter un dossier « béton » et pour négocier les conditions  pour avoir votre crédit. Vous devez décrocher le financement dans un délai de 45 jours.

Un taux de prêt élevé si pas d’apport

Un plan de financement réussi dépend de la constitution d’un apport personnel conséquent. On appelle « apport personnel » les sommes économisées que vous êtes prêt à consacrer à l’achat de votre bien immobilier. Si cet apport est suffisant, vous pourrez obtenir de votre banque des meilleures conditions. Dans le cas contraire, je ne dirais pas que vous n’aurez pas votre crédit mais vous devez être fort en négociation pour avoir un taux de prêt au mieux.

Négocier les conditions du prêt

La banque est la mieux placée pour vous conseiller car elle vous connaît très bien mais elle ne vous propose pas forcément le meilleur produit. Nous vous conseillons donc de faire jouer la concurrence, si votre banque en est informée et qu’elle tient à vous, elle va vous accorder la même offre que ces confrères pour ne pas vous perdre. Dans le cas contraire, vous ferez des affaires avec un autre prêteur.

La concurrence existe entre les établissements. Elle peut être présente au sein d’une même filiale entre différents unités.

Qu’en est-il des frais de dossier ?

Ils sont utiles pour constituer votre dossier, peuvent aller de 600 à 1000 euros. Si votre banque juge votre cas pas difficile alors vous payerez 50 % des frais seulement. Si vous avez le profil d’un emprunteur idéal, la banque n’exigera de vous aucun frais. Les frais de dossier sont négociables en effet ils ne seront pas règlementés.

Vous signerez votre offre de prêt page par page et vous avez onze jours pour le retourner à la banque.

Tout ce qui concerne le prêt relais

On appelle « prêt relais » un crédit accordé qui permet d’assurer la transition entre l’achat d’un nouveau logement et la vente de son ancien bien immobilier. Il récompense les problèmes de trésorerie puisqu’on souhaite acheter une nouvelle maison alors qu’on n’a pas encore touché à l’argent de l’ancien logement.

Ce dispositif jugé alléchant  par plusieurs acquéreurs pendant un certain temps ne l’est plus depuis ces derniers temps où il n’est pas facile de vendre son bien immobilier.

Les deux catégories de prêt relais

Il existe deux catégories de prêt relais  dont le prêt relais «  sec » et le prêt relais « adossé ».

Concernant le prêt relais « sec », les mensualités que vous payez correspondent aux intérêts. Lorsque l’ancien logement a trouvé un acquéreur, vous solderez grâce à l’argent de la vente le capital du prêt relais en une seule fois. Prenons un exemple concret pour que ce soit plus clair :

Vous voulez un bien immobilier à 240 000 euros, votre habitation actuelle est valorisée à 180000 euros et votre banque vous accorde un prêt relais équivalent à 70 % de 240 000 euros donc 168 000 euros.

Donc vous devez contracter un nouveau crédit immobilier correspondant à 30% de 240 000 euros donc 72 000 euros

Vous disposez de deux ans pour vendre votre logement actuel  et entretemps vous aurez à payer les intérêts du crédit relais  uniquement en plus de la mensualité du nouveau prêt immobilier. Vous ne solderez le capital de votre prêt relais que lorsque votre premier logement est vendu. Il vous reste comme charge à payer la mensualité du nouveau prêt immobilier conclu.

Concernant le prêt relais adossé, couplé au crédit principal pour payer des mensualités raisonnables. En effet vous vous trouverez sûrement dans une situation où votre emprunt immobilier en cours n’est pas encore soldé. Illustrons toujours par l’exemple pris précédemment mais à la différence de l’option 1 ; vous souscrivez un crédit immobilier de 240 000 euros, le prêt relais de 168 000 euros est déjà intégré dans ce montant.

Et donc vos mensualités resteront inchangées durant 15,20 ou 25 ans la durée déterminée dans votre crédit. Les divers frais seront étalés sur cette période et vous devez rembourser les 168 000 euro dans un délai de deux ans pas plus.

Si après quelques mois votre ancien logement trouve preneur à 180 000 euros comme estimé, alors vous recevrez 180 000 euros  moins le prêt relais à 168 000 euros donc 12 000 euros.

Cette trésorerie vous permettra de diminuer la durée ou les mensualités de votre crédit immobilier.

Le montant du prêt relais

La valeur du prêt relais dépend de la valeur de votre résidence actuelle que vous souhaitez vendre. Il faudra donc prendre le temps de bien l’estimer. En général, les banques octroient 70% de la valeur du logement actuel, en tout cas entre 50 à 80% de la valeur. Elles fixent ce pourcentage en fonction de votre dossier.

Sa durée

Puisque le prêt relais est un crédit d’attente alors sa durée est relativement courte allant de quelques semaines à quelques mois. Toutefois, elle ne peut jamais dépasser deux ans.

Le chemin parcouru avant de signer l’acte authentique qui fera de vous le propriétaire du bien immobilier

Après une recherche soutenue, vous avez repéré la maison ou l’appartement de vos rêves. Vous vous êtes entretenu avec le vendeur pour négocier le prix et vous vous êtes mis d’accord sur un prix en signant ainsi la promesse de vente. Toutefois entre cette signature de promesse de vente et celle de l’acte authentique vous devez encore patienter trois mois. Vous vous dites c’est trop long mais en fait  sont inclus dans cette période les sept jours du délai de rétractation de celui qui achète, la durée pour obtenir le crédit immobilier destiné à financer le bien, le droit de préemption de la mairie….Voici les étapes essentielles de la signature

L’avant-contrat de vente

Un compromis de vente ou une promesse de vente sera conclue entre l’acheteur et le vendeur lorsqu’ils se sont mis d’accord sur le prix. Les deux parties sont engagées par ce contrat aux yeux de la loi. Deux types de promesse de vente existent le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente.

Cet acte est appelé promesse car chaque partie impliquée fait une promesse, l’acheteur celle d’acheter le bien du vendeur et le vendeur celle de vendre le bien immobilier à l’acheteur. Figureront dans cet avant-contrat de vente aussi les conditions générales et particulières qui vont régir la vente et la date butoir de la signature de l’acte de vente.

C’est quoi les conditions suspensives ?

En principe lorsque la promesse de vente est signée et le client ne s’est pas rétracté pendant le délai de rétractation alors il ne peut plus changer d’avis. Cependant  des conditions sont mentionnées dans la promesse de vente, et donc de leur réalisation dépend la conclusion de la vente proprement dite. Elles sont dénommées les conditions suspensives. Vous acheteur, pouvez donc préciser que vous achetez  si vous obtenez votre crédit immobilier ou votre permis de construire .Dans le cas contraire, vous vous rétracterez car vous ne pourrez plus acheter. En effet le permis de construire constitue une autorisation administrative préalable obligatoire. Vous devez vous conformer aux règles d’urbanisme de la commune. Mais rassurez-vous car le permis de construire est un droit plus facile d’accès depuis le 01er octobre 2007 date de l’effectivité de la réforme des procédures urbanismes.

Trois mois dites-vous ?

Nombreux acheteurs financent leurs biens à crédit .Après que votre dossier soit examiné et que l’offre de prêt vous satisfait, 11 jours s’écouleront avant la validation  de votre demande de prêt.

À cela s’ajoute le nombre de jours d’attente de la réponse de la mairie, elle détient aussi d’un droit de préemption sur les biens à vendre. D’autant plus que les services de l’urbanisme ne communiquent pas en cas de non-préemption et que si au bout de deux mois, l’acheteur ne reçoit pas une réponse de leur part cela signifie un refus de préempter. L’acheteur doit donc attendre que ce délai expire avant de croire à une vente.

La présence du notaire lors de la signature de l’acte de vente

N’oubliez pas que l’acte authentique doit être signé en présence du notaire.