Le contrat de prêt immobilier : de l’acte préalable à l’acte définitif et la protection de l’emprunteur lors de la souscription

De l’acte préalable à l’acte définitif

Le crédit immobilier voit le jour lorsque l’emprunteur accepte l’offre de prêt émis par la banque. Toutefois, ce dernier dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour l’accepter, il ne peut pas le faire dans l’immédiat. Il pourra le faire donc à partir du 11è jour suivant la date de réception de l’offre. S’il ne respecte pas ce délai, c’est lui qui va être obligé de rembourser la banque.

Un appel téléphonique ne suffit pas pour accepter l’offre, l’emprunteur doit accepter l’offre en retournant un exemplaire daté et signé à la banque, la date d’acceptation est prouvée par  la date d cachet de la Poste. Durant ce délai de 10 jours, il est interdit de faire un quelconque versement sur le prêt, que ce soit un paiement à l’endroit du notaire chargé de l’acte, des primes d’assurance ou des frais de dossier.

Lorsque l’offre préalable de prêt est acceptée alors le contrat de prêt devient définitif si les conditions suivantes sont remplies : l’emprunteur peut compter sur l’assureur pour garantir le prêt, tous les prêts sollicités par l’emprunteur pour financer l’achat sont accordés ; dans les 4 mois qui suivent l’acceptation, il faut régulariser l’acte d’achat.

Dans le cas d’un achat immobilier classique, le jour  de l’acte le notaire perçoit les  fonds empruntés ; si la vente est réalisée sur plan ils sont remis au constructeur.

La protection de l’emprunteur lors de la souscription

Pour que l’emprunteur puisse être protégé d’un engagement irréalisable, il doit être bine renseigné sur le coût réel du prêt et l’interdépendance des contrats liés au prêt. Contracter un emprunt n’est pas un jeu d’enfant, cet acte mérite une profonde réflexion.

Bien lire l’offre préalable de crédit

Toutes les informations concernant le crédit immobilier figurent dans ce document. Vous y trouverez obligatoirement le TEG ou Taux Effectif Global, c’est avec le TEG que l’emprunteur sera en mesure d’évaluer le coût total du crédit. Ce dernier regroupe les frais de dossier, la cotisation d’assurance décès invalidité, les frais de constitution de garantie. Le TEG des prêts à taux variable à la souscription est fourni à titre indicatif.

Les contrats de prêts qui dépendent l’un de l’autre

Les prêts concernés ici sont ceux qui représentent 10% du crédit total, chaque prêt et non la totalité des prêts.

Pour que cette situation soit avantageuse pour l’emprunteur, il doit avoir informé les différents prêteurs qu’il a sollicité plusieurs crédits.

Lorsque l’acheteur se fait tourner le dos par l’assureur alors à cours de garantie, il peut demander que le prêt soit annulé dans les 30 jours qui suivent le refus de l’assureur. L’acheteur ne sera taxé ni de frais ni de pénalités.

Si l’acheteur a prévu une clause suspensive dans le contrat alors il est en droit d’annuler l’opération d’achat s’il n’obtient pas le prêt souhaité. En plus de cela, il doit avoir déclaré dans la promesse qu’il a recouru à l emprunt, que la ou les demandes de prêt qu’il a présenté  soit ou soient conformes aux exigences de la promesse, il doit justifier qu’il a respecté les temps requis dans la réalisation des démarches nécessaires.

Les prêts pas chers pour réduire le crédit immobilier à rembourser

Si vous souhaitez avoir plus de chance dans l’obtention d’un crédit immobilier, apportez le plus d’apport personnel possible. Vous vous dites que votre apport personnel est trop maigre alors gonflez –le avec les crédits pas chers suivants :

Les différents types de crédits pas chers

Le PTZ+

Le Prêt à Taux Zéro est  un financement aidé par l’Etat sur lequel aucun intérêt ne doit être payé. Les ressources des ménages ne constituent pas un critère pour obtenir le prêt. Tout le monde peut en bénéficier.

 

Le prêt action logement

Anciennement dénommé 1% logement, de nos jours on l’appelle le prêt Action Logement. I est destiné au personnel des sociétés, ayant au moins un effectif de 10 salariés, achetant leur première résidence principale. Les ressources ne constituent pas un critère sélectif pour avoir le prêt ou pas. Cependant l’entreprise qui l’octroie peut refuser la demande de prêt si la somme maximale de prêts est déjà atteinte, elle peut aussi exiger une durée d’ancienneté minimale et privilégier certains publics.

Le prêt Epargne Logement

Le prêt Epargne Logement ainsi que ses homologues le Compte Epargne Logement ou CEL et le Livret d’épargne logement ou LEL sont des moyens de se réserver une certaine épargne pour acheter un des ces quatre matins une propriété. Ils sont dotés d’un taux avantageux.

Le prêt familial

Le prêt  familial désigne l’aide financière allouée par votre entourage. L’avantage de ce crédit c’est que vous êtes libre de fixer les conditions telles que le montant, les intérêts et la durée de remboursement.

Le prêt conventionné

C’est un prêt dont le taux est plafonné selon la durée de l’emprunt. Ce sont les banques et les établissements financiers qui ont signé une convention avec l’Etat qui l’accordent. Avec le PC vous pouvez accéder à l’APL ou aide personnalisée au logement. Les ressources ne sont pas une condition d’obtention du crédit.

L’APL, en recevant directement cette aide le bailleur pourra réduire le loyer qu’il demande au locataire. Pour bénéficier de cette aide, vous devez la demander à la Caisse d’allocation familiale sous une condition laquelle consiste à déclarer vos revenus et ceux des personnes que vous hébergez.

Le prêt à l’accession sociale ou PAS

Ce prêt conventionné aussi est destiné pour financer une résidence principale. Les ressources sont une condition pour obtenir ce prêt qui est approprié pour les ménages à revenus modestes. Avec ce prêt aussi vous avez droit à l’APL.

Les modalités de remboursement du crédit immobilier

Elles sont prévues dans le contrat. Dès que l’acte d’achat est signé chez le notaire, une mensualité doit rembourser le crédit chaque mois. Elle sera composée d’une partie d’intérêts, d’une fraction de capital, et de la cotisation d’assurance.

Pour un crédit à taux fixe, la valeur des mensualités ne change pas par contre dans le cas d’un crédit à taux révisable, le taux du prêt détermine le nombre et le montant des mensualités.

Celui qui emprunte peut anticiper le remboursement son crédit en partie ou en totalité. Un montant minimal peut être exigé, supérieur à 10% du capital emprunté. Le remboursement anticipé s’accompagne des pénalités de remboursement anticipé.

Si les taux baissent, vous pouvez négocier auprès de la banque les conditions financières du prêt initial à taux. En cas d’aval, la banque signe un avenant au contrat initial. Cette opération alléchante vous coûtera chère car il faudra payer les frais de dossier du nouvel emprunt, les frais de constitution de nouvelles garanties, la cotisation d’assurance.

Comment sont fixés les taux d’intérêt ?

La banque considère plusieurs facteurs pour fixer le taux d’intérêt dont le prix de l’argent acheté sur les marchés financiers, les frais de fabrication de l’emprunt, le risque du dossier de l’emprunteur  et les frais de fabrication de l’emprunt.

Le process est similaire au process industriel car la banque se procure de la matière première argent, la transforme pour avoir l’emprunt immobilier comme produit final.

Il y a donc en premier lieu un taux initial auquel la banque intègre les frais d’ingénierie financière, les frais de gestion et de personnel, en second lieu elle impute sa marge et en dernier lieu, elle facture aussi le risque qu’elle prend en prêtant de l’argent.

Si le risque est élevé alors le taux d’intérêt aussi est élevé. Si votre dossier est trop fragile alors vous ne n’obtiendrez pas un prêt.

L’emprunteur doit avoir un bon profil

La banque étudie minutieusement les mentions suivantes du dossier de l’emprunteur pour bien estimer le risque : les revenus, le reste à vivre, le montant de l’apport personnel, la qualité de la maison ainsi  que la localité où le bien est situé. La durée de remboursement aussi a un impact sur le risque car plus elle est  longue plus le risque est élevé et vice versa. Un prêt sur 10 ans est moins risqué qu’un crédit sur 20 ans.

La stratégie commerciale de la banque dans ce domaine

Une banque qui veut fidéliser ses bons clients ou conquérir une nouvelle clientèle adopte une stratégie commerciale, permettant d’offrir des conditions de financement plus attractives ou de taux d’emprunt défiant toute concurrence.

Un bon dossier solide et rassurant permet d’accéder à un bon taux surtout si vous savez profiter de la concurrence entre les banques.

Le prêt à taux fixe ou le prêt à taux variable

Les taux d’intérêts des prêts à taux fixe et des prêts à taux variable diffèrent à cause du mode de financement de ces crédits immobiliers. Les taux d’intérêts des emprunts révisables sont moins élevés que ceux des prêts fixes.

Les taux longs des marchés financiers constituent la base des crédits à taux fixes. Nous avons soit l’Obligation assimilable du Trésor à dix ans ou OAT dix ans, soit le TEC10 ou Taux de l’échéance constante. Les fonds obtenus des obligations foncières aussi sont immobilisés pendant sept à quinze ans, présentant un risque et justifiant une rémunération à l’aide d’un taux d‘intérêt plus élevé.

Le taux des obligations est fixé selon la loi de l’offre et de la demande. Les obligations sont très sollicitées par les investisseurs sur les marchés financiers actuellement car elles sont jugées moins risquées par rapport aux autres placements. Cette situation justifie  que leur taux soit bas.

La base des taux à court terme sert à indexer les crédits à  taux révisable. L’Euribor est un taux à court terme, lorsque les banques se prêtent de l’argent entre elles, elles utilisent ce taux pour trois mois ou un an. Les liquidités sont placées à court terme minorant ainsi le risque.

Combien coûte réellement un crédit ?

En ces temps difficiles, chaque ménage cherche un moyen de réduire sa facture. Le crédit immobilier est formé de trois parties : le capital, le taux d’intérêt et les frais annexes tels les assurances, les pénalités pour remboursement anticipé, les frais de dossier et les garanties requises par l’établissement prêteur qui peuvent être une hypothèque ou une garantie.

Vous devez bien connaître et bien évaluer ces frais annexes car ils augmentent le coût de votre emprunt. Bon nombre de ces frais sont négociables Vous pouvez demander à votre banque de les réduire ou de les supprimer, la banque vous répondra positivement en fonction de votre profil et la politique commerciale. Vous verrez le coût de votre crédit immobilier diminué.

Négociez la baisse du taux d’intérêt

Les intérêts constituent un des postes les plus importants pour celui qui emprunte. Le taux d’intérêt de votre emprunt sera plus élevé si votre profil est jugé risqué par votre banque, augmentant ainsi le coût de votre emprunt. Mettez un apport personnel maximum dans votre plan de financement.

Vous pouvez aussi faire baisser le coût de votre crédit en montant un solide dossier et en utilisant toutes les aides possibles et plus spécialement le prêt à taux zéro.

Profitez de la concurrence en ce qui concerne l’assurance décès-invalidité

Le coût de l’assurance décès-invalidité s’ajoute au coût du crédit. L’assurance décès-invalidité est calculée soit en termes du pourcentage du montant emprunté de 0,2 à 0,5 %, soit en termes de pourcentage du capital restant dû, il faut dire en effet que le montant couvert par l’assurance est de moins en moins élevé. Vous pouvez recourir aussi à la délégation d’assurance, une pratique qui vous permettre de réaliser plusieurs milliers d’Euros d’épargne. Elle consiste à consulter d’autres assureurs spécialisés dans le crédit immobilier pour comparer les offres. Cependant pour que la banque accepte votre dossier, le contrat souscrit chez cet autre assureur doit comporter les mêmes garanties que celles offertes par la banque.

Pour estimer au plus près de la réalité le coût total de votre emprunt, demandez au banquier ou assureur le coût de l’assurance décès-invalidité dès les premières simulations.

Si votre objectif est de faire baisser le coût global de votre emprunt à tout prix, vous pouvez faire abstraction de l’assurance perte emploi. Toutefois, cela peut vous coûter cher en cas chômage.

Jouer sur les pénalités pour remboursement anticipé

De manière à diminuer le coût global de votre crédit, vous pouvez les réduire ou les supprimer.

Qu’en est-il des frais de dossier ?

Les banques réclament des frais de dossier pour les opérations de prêt. Vous devez contrôler si les frais de dossier mentionnés dans le contrat de prêt sont hors taxe ou toute taxe comprise. Si vous savez négocier avec l’établissement financier, vous pourriez avoir moins de frais de dossier ou aucun frais du tout.

Ce qui est sur c’est que sur le prêt à taux zéro, il n’y a aucun frais de dossier.

Quelle garantie n’alourdit pas le coût du crédit ?

L’hypothèque et la caution s’élèvent tous les deux à 2% du capital emprunté.