Ce que l’on entend par « réparations locatives »

Dans les contrats de bail, on parle souvent de réparations locatives. Que peut bien recouvrir cette expression qui souvent est au cœur de litiges entre locataires et propriétaire ? Les réparations locatives portent exclusivement sur les parties du logement utilisées par le locataire. Ce dernier est en censé prendre en charge les travaux d’entretien ainsi que les petites réparations courantes (installations électriques, ouvertures, réfection des murs et des sols, plomberie et tous autres équipements spécifiés dans le contrat) de ces zones. On comprend dès lors pourquoi les réparations locatives sont souvent l’objet de désaccords. Heureusement qu’elles sont rigoureusement encadrées par la loi.

D’après le décret du 26 août 1987 qui concerne toutes les locations, pendant toute la durée du contrat de bail le locataire doit réaliser les travaux d’entretien courant et les menues réparations nécessitées par une utilisation normale du logement et de ses équipements. Cette exigence inclut les remplacements d’éléments.

Quant au bailleur, il est tenu de procéder à toutes les grosses réparations, plus précisément celles qui sont capitales pour le maintien en bon état du logement. Par ailleurs les réparations des dégradations engendrées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction ou un cas de force majeure sont également financés par lui. Autant le dire, ce n’est pas une mince affaire, du moins financièrement parlant !

Le propriétaire ne peut contraindre le locataire à réaliser ces petites réparations durant le temps de la location. La seule exception retenue concerne l’absence de réactivité du locataire entraînant une dégradation des locaux loués ainsi qu’un problème de sécurité. En dehors de ce cas, le locataire doit procéder aux réparations locatives avant l’établissement de l’état des lieux de sortie. En effet, le locataire est censé quitter le logement en bon état.

La liste des réparations locatives est énumérée dans le décret du 26 août. Il s’agit :

- De la réfection des mastics,
- Du graissage des verrous, gonds et serrures,
- Du remplacement ou la réparation des boulons, targettes, joints, colliers, tuyaux souples de raccordement, interrupteurs, prises de courant, fusibles, baguettes et gaines de protection
- Du maintien en état de propreté des plafonds, des murs intérieurs et des cloisons, parquets, moquettes et autres revêtements de sol
- De menus raccords de peinture et de tapisserie
- Du rebouchage des trous.
- De L’entretien courant, des réparations ou des remplacements éventuels de la robinetterie, des appareils à gaz, des toilettes, du jardin, de la terrasse et de tous les équipements listés dans le contrat.

S’il se produit des litiges entre locataires et bailleurs – et très souvent c’est le cas — les tribunaux se prononcent au cas par cas, en prenant compte de l’avis d’experts et en se basant sur des documents comme les états de lieux. Par exemple, pour apprécier la vétusté, les juges vont procéder à une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Ainsi, pour une moquette défraîchie, mais sans aucune tâche et ce, malgré plusieurs années de location, la responsabilité du locataire ne sera pas engagée.

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