Le loyer et l’état des lieux : deux points litigieux

Le loyer est librement fixé par le bailleur. A noter que les loyers dans l’agglomération de Paris sont régis par le décret nº 2007-1286 du 29 août 2007, relatif à l’encadrement des loyers dans l’agglomération de Paris (zone 1). Ce décret a permis de prolonger la durée d’application du décret 2001-750 du 27 août 2001.

Tous les mois, le propriétaire doit remettre gratuitement au locataire une quittance sur laquelle est indiqué le détail des sommes qu’il a perçues. Par ailleurs, la révision du loyer se fait une fois par an soit à la date anniversaire du bail soit à une date convenue entre les parties. Exceptionnellement, cette révision peut être appliquée suite à des travaux d’amélioration. Si les loyers sont règlementés, c’est pour éviter une envolée des prix des locations. D’une manière générale, cette réglementation consiste à déterminer des critères stricts à appliquer lors des renouvellements de baux.

Pour en revenir à la situation de Paris, si le contrat de location est renouvelé dans les douze mois qui suivant l’entrée en vigueur du décret d’août 2007, aucune réévaluation du loyer n’est possible sauf celle résultant de la révision prévue au contrat initial. Celle-ci intervient à une date bien précise et est assortie de conditions spécifiques. Lorsqu’elle se produit, une réévaluation supérieure à la variation de l’indice INSEE est envisageable dans deux cas :

- le loyer est sous-évalué en comparaison aux loyers constatés dans le voisinage
- le bailleur a réalisé des travaux sur les parties privatives ou communes avec une facture au moins égale à une année de loyer.

L’état des lieux se définit comme un constat précis de la situation du logement en location. Il existe un état des lieux d’entrée et un autre de sortie L’état des lieux est réalisé une première fois à l’arrivée et une seconde fois au moment départ du locataire. Ceci permet une comparaison de l’état du logement avant et après le passage de ses occupants.

Si des réparations sont requises suite à des dégradations constatées, l’état des lieux permet de décider qui prendra en charge le règlement des travaux à réaliser. À ce propos, il faudra faire la différence entre une dégradation relevant d’une usure normale (la vétusté) et celle engendrée par un mauvais entretien. Bien que l’entretien courant du logement incombe au locataire, le propriétaire se doit de vérifier que tous les équipements fonctionnent au moment de la remise des clés au locataire. Lors de l’établissement d’un état des lieux, il faut bannir les expressions approximatives comme « bon état général ». En effet, elles n’informent nullement sur l’état réel des pièces. Si le locataire et le propriétaire ne peuvent se mettre d’accord sur l’état des lieux, ils sont en droit de faire appel à un huissier qui se chargera de l’établir. Les honoraires sont dans ce cas divisés par deux. En dernier recours, ce sera au tribunal de trancher le litige.

L’état des lieux peut-être établi sur papier libre ou à l’aide d’un formulaire imprimé. Cette dernière est disponible auprès d’associations de propriétaires, de gestionnaires ou de locataires. Le document est par la suite joint au contrat de location, non sans avoir été signé par les deux parties.

L’état des lieux décrit avec une grande précision chaque pièce composant le logement. On y trouve donc des informations sur l’état des murs, revêtements, sols, installations et prises électriques, serrures, plomberie… L’état des lieux peut par exemple se présenter sous la forme d’un document unique avec pour chaque point vérifié deux zones distinctes : les constats faits « à l’entrée » et ceux réalisés « à la sortie » du locataire.

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