Les baux d’habitation

Le bail d’habitation désigne le contrat par lequel le propriétaire et le locataire déterminent l’usage du local sur une période déterminée. Ce document à valeur juridique doit comporter des clauses précises. Le bail est établi pour une période de 3, 6 ou 9 ans. Il est renouvelable par tacite reconduction.

Toute nouvelle location qui requiert la mise à disposition d’un local d’habitation est régie par la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989. À noter que ce que l’on appelle des baux dérogatoires est celui soumis aux dispositions du Code civil. Ils concernent les logements meublés, les logements de fonction ainsi que les résidences secondaires.

Le bail doit être établi par écrit et signé par les deux parties (loi du 6 juillet 1989). L’aide d’un professionnel est parfois requise bien que cette intervention ne soit pas obligatoire. Chaque partie conserve un exemplaire original.

En matière de bail d’habitation, les informations obligatoires sont :

- le nom et l’adresse du propriétaire ou, à la rigueur, de son mandataire
- la durée de la location et la date de mise à disposition du logement
- la description du logement ainsi que de ses annexes
- la liste des parties communes
- la destination du local loué
- le montant du loyer et la date à laquelle il doit être acquitté.
- Les conditions de révision du loyer
- le montant du dépôt de garantie. Légalement, il est ne peut excéder un mois de loyer sans les charges. Ce montant ne peut faire l’objet d’une quelconque révision à n’importe quel moment que ce soit.

Bien évidemment, il est possible d’ajouter à ces clauses obligatoires des clauses facultatives à condition qu’elles ne soient pas contraires à la loi et que les deux parties se sont mises au préalable d’accord.

Inversement, certaines clauses sont formellement interdites et sont de ce fait nulles si l’une des parties s’obstine à les inclure dans le contrat. Ainsi, aucune visite préalable à une vente ou une future location ne peut se faire les jours fériés ou plus de deux heures par jour durant les jours ouvrables. De plus, le locataire n’a pas à souscrire une assurance habitation après d’une compagnie désignée par le propriétaire. Le propriétaire ne peut non plus imposer un prélèvement automatique sur le compte du locataire pour le paiement du loyer. Le bail ne peut engager automatiquement la responsabilité collective des locataires s’il se produit une dégradation des parties communes de l’immeuble. Les seuls motifs valables de résiliation d’un bail sont le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou l’absence de souscription d’une assurance des risques locatifs. Le locataire peut parfaitement exercer d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle dans son logement.
il existe un certain nombre de documents à joindre au bail lors de sa signature :

L’état des lieux

- Dans le cas d’un immeuble est en copropriété : les extraits du règlement de copropriété qui porte sur la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes. Très important également, le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges.
- Si la fixation du montant du loyer dépend de celui habituellement pratiqué dans le voisinage, les références de ces loyers sont nécessaires.
- Lorsque le propriétaire demande la caution d’un tiers, il faudra présenter un engagement de caution sur lequel sont indiquées la durée et l’étendue de la caution. À cela s’ajoute une mention manuscrite de la personne qui se porte caution, dans laquelle elle fait savoir qu’elle est consciente de l’étendue de son obligation.

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