Les notions de logement décent et d’insalubrité

Le locataire doit recevoir du bailleur un logement décent. Le logement doit être décent quelle que soit sa nature : logements meublés, logements de fonction ou logements foyers. Les notions de « décent » et de « bon état d’usage et de réparation » sont complémentaires.

L’obligation de délivrer un logement décent est prévue par la loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000. Ainsi, l’article 1719 du Code Civil qui a intégré les dispositions de la loi SRU dispose que « le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit d’une habitation principale, un logement décent ».

En fait, le concept de « logement décent » existe depuis la Loi du 6 juillet 1989 relative aux obligations du bailleur. On peut lire dans une des dispositions de cette loi la définition de « décence » : qui « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Si un logement est jugé indécent par un locataire, ce dernier a le droit de demander au propriétaire la mise en conformité du logement, et ce, sans risque d’annulation du contrat en cours et sans tenir compte de la durée de jouissance des lieux déjà écoulée). En l’absence d’un accord à l’amiable entre les deux parties, le juge définira la nature et déterminera le délai d’exécution des travaux lesquels seront à la charge du bailleur. Le juge est également habilité à réduire le montant du loyer du logement indécent.

Pour rendre sin immeuble décent, un propriétaire peut s’adresser à l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH). Ce dernier est un établissement public national qui octroie des subventions aux propriétaires privés souhaitant réaliser des travaux d’amélioration de sa propriété afin que celle-ci respecte les normes de sécurité en vigueur et que sa salubrité soit garantie. L’objectif peut également être de doter le logement d’équipements permettant une économie d’énergie et améliorant l’isolation acoustique. Pour lancer une procédure de demande de subvention, il faut remplir des conditions de ressources.

La notion de « décence » ne doit pas être confondue avec celle beaucoup plus grave « d’insalubrité ». Un immeuble insalubre désigne un immeuble dangereux pour la santé de ses occupants et de leurs voisins. Un arrêté d’insalubrité peut facilement engendrer

- une suspension du paiement de loyer tant que des travaux ne sont pas réalisés en vue d’une amélioration du logement,
- une prorogation du contrat de bail,
- une obligation pour le bailleur d’héberger ses locataires lorsque les autorités constatent une insalubrité remédiable. Dans le cas d’une insalubrité irrémédiable, c’est relogement que doit prendre en charge le bailleur.

Pour bénéficier de ces mesures, il y a une procédure à suivre. Elle commence par un rapport établi par la Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales ou le cas échéant du directeur du service communal d’hygiène et de santé. C’est ce rapport qui permettra de saisir le préfet lequel est seul à sortir un arrêté d’insalubrité accompagnée d’une notification aux propriétaires. Une fois cette étape faite, les locaux ne peuvent plus recevoir d’occupants. Par la suite, les travaux de mise en conformité aux normes d’habitabilité sont réalisés ou, si l’insalubrité est irrémédiable, le bâtiment est détruit. L’arrêté d’insalubrité est levé, une fois que l’immeuble est jugé salubre.

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