Le report d’échéance : une solution en cas de défaillance dans le remboursement de crédit

On entend ou voit toujours dans les publicités en matière de crédit que le crédit vous engage alors réfléchissez-bien avant de le contracter. Ceci est tout à fait vrai le crédit vous engage pour 20 ans et même si vous anticipez la gestion de vos sous parfaitement, vous n’êtes pas à l’abri des événements comme un licenciement ou un divorce, sources de difficultés financières. Comme dit l’adage « On ne sait aujourd’hui de quoi demain sera fait

Le risque pour l’emprunteur, c’est de ne pas pouvoir assurer le remboursement et de perdre son logement qui fera l’objet d’une saisie par la banque. Dès que vous êtes en difficulté financière, réagissez  et optez pour le report d’échéance. Accordez-vous une pause et quand votre situation s’améliore procédez de nouveau au remboursement.

Quels prêts immobiliers sont concernés ?

Les prêts règlementés ne peuvent pas faire l’objet de report d’échéance. Les prêts à taux fixe, révisable et mixte permettent le report d’échéance. Nous pouvons citer le prêt conventionné ou PC et le prêt à l’accession sociale ou PAS, les prêts in fine, les prêts épargne logement, les prêts à taux zéro dont Eco PTZ.

Il existe même dans certaines banques des prêts à taux variables qui ne proposent pas de report d’échéance. Vérifiez si votre contrat de prêt offre ce type de facilité.

Comment fonctionne ce report d’échéances ?

Pour que vous sachiez le nombre d’échéances à reporter, vous devez estimer l’importance de vos difficultés financières.

En fait voici comment cela fonctionne, vous ne paierez les mensualités reportées qu’à la fin du crédit et ce dernier sera plus long  car quelques mois se sont ajoutés. Il vous est possible de reporter une traite ou plus. Nous vous conseillons de fixer avec votre banquier la durée de vos reports selon vos difficultés. A chaque durée de 12 mois, certaines banques permettent trois reports non consécutifs. Ne confondez pas la période de différé et le report d’échéances. Ce dernier a lieu uniquement durant le remboursement de crédit. De ce fait un avenant doit être annexé au contrat de prêt initial.

Combien peut coûter le report d’échéances ?

Ce service ne coûte rien, aucun frais de dossier n’est lié au service de report d’échéances. Mais le report d’un ou plusieurs échéances affecte le coût final du prêt, en effet pendant la pause que vous avez sollicité, vous devez toujours payer les intérêts et l’assurance du prêt. En fait c’est le coût à payer.

Etant donné donc que le report d’échéances coûte cher, vous ne devrez recourir à cette solution que si votre situation financière est désespérante. Ne soyez pas tenter de l’utiliser pour autres raisons telles que l’achat d’une voiture ou d’un mobilier.

Dès que vous flairez les difficultés, fiez-vous immédiatement à votre banquier. Ne perdez temps pour éviter que la situation ne s’aggrave, au pire des cas vous aurez des gros ennuis financiers. Renseignez-vous combien coûtera cette opération et quelles sont les nouvelles modalités de remboursement.

Connaissez-vous la condition suspensive d’obtention de crédit ?

La condition essentielle de tout compromis de vente est appelée ainsi car la loi protège l’acheteur  qui veut acheter un logement à condition d’obtenir ce crédit.

En effet, lorsque vous achetez un bien immobilier cela se déroule en deux phases, la première phase consiste à signer la promesse ou le compromis de vente un acte préliminaire et ensuite la deuxième phase concerne l’acte de vente définitif qui est né trois ou quatre mois plus tard.

Généralement lorsque vous signez la promesse de vente, vous n’avez pas encore les fonds entre vos mains. L’achat est donc conditionné par le fait que vous obtenez le ou les crédits immobiliers. L’avant contrat doit donc mentionner cette condition suspensive d’obtention de prêt.

La signification d’une condition suspensive d’obtention de prêt

Cette condition rend le contrat caduc si elle ne se réalise pas. Cette condition est valable et elle dépend de la seule volonté de la banque. Si la banque refuse, vous n’êtes plus obligé d’acheter le bien en question en évoquant la condition suspensive d’obtention de crédit.

Quelles étapes doit suivre celui qui emprunte ?

En fait lorsque vous aurez signé le compromis, vous sélectionner l’établissement de crédit où vous souhaitez déposer de manière officielle votre offre de prêt. Nous avons déjà vu un peu haut ce qui se passe lorsque le prêt est accordé, en ajoutant toutefois qu’une fois que la banque a accordé le prêt vous devez le signaler au vendeur et au notaire qui s’occupe de la vente. En résumé donc que la banque vous envoie l’offre de prêt avec accusé de réception et aussi un  tableau d’amortissement, que vous disposez de 10 jours pour répondre et que l’offre est valable pour 30 jours ou plus.

A partir de ce moment, le vendeur et l’acheteur ont scellé définitivement leur accord e si l’un d’entre eux refuse de signer l’acte de vente définitif alors cela sera interprété comme une inexécution des obligations des parties.

Maintenant que se passe-t-il si le prêt est refusé ?, l’acheteur doit adresser au notaire et au vendeur le refus de prêt communiqué par la banque. La banque n’est pas obligée de justifier ce refus et un seul refus suffit pour rendre le compromis nul et justifier que la condition est défaillante. Si l’acquéreur dispose encore assez de délai, il peut retenter sa chance auprès d’une banque s’il le souhaite mais cela ne veut pas dire que le vendeur est en droit d’exiger de lui d’aller voir ailleurs.

Ce qui est rassurant pour les ménages, c’est que la banque refuse rarement les prêts de complaisance car elle est quelque part responsable.

Que faire des sommes versées par l’acheteur ?

Vous, en tant qu’acheteur, avez droit au remboursement des sommes versées au préalable si le prêt est refusé. Lors de la signature du compromis, l’acheteur verse habituellement 10% du prix de vente, le notaire garde cette somme sur un compte séquestre et doit le rendre intégralement sans pénalité ni retenue à l’acheteur si le prêt est refusé. Bien que la loi n’ait pas fixé un délai légal pour restituer l’argent, la restitution doit se faire dans l’immédiat.

En quoi consiste votre offre de crédit

L’offre de crédit est un document réglementé, émis par l’établissement prêteur, il synthétise les modalités d’applications et les spécificités du crédit.

L’étape préalable à l’achat d’un bien immobilier consiste à obtenir un ou plusieurs prêts, pour ce faire vous adressez une demande d’emprunt à votre banque, une fois que celle-ci la valide, vous recevrez de sa part un document qui récapitule tous les paramètres du crédit qui n’est autre que l’offre préalable de prêt.

La banque doit l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception, il est l’indicateur d la conclusion de votre négociation avec le banquier. Elle transcrit noir sur blanc le montant emprunté, le taux d’intérêt, la prime de l’assurance, les clauses de modularité ou les clauses de remboursement anticipé.

Si vous avez contacté plusieurs établissements financiers, ce document détaillé vous sera d’un grand secours pour comparer objectivement les offres.

L’offre de prêt suit des règles

Une série de mentions obligatoires doit être retrouvée dans une offre préalable de prêt. Les cautions éventuelles et l’identité des emprunteurs et prêteurs, la description du prêt : s’agit-il d’un prêt bancaire traditionnel, d’un prêt conventionné ou d’un prêt à taux zéro ; l’objet du prêt : est-ce pour construire une maison ou pour acheter un bien immobilier ancien ou un bien immobilier neuf ?, les modalités de mise à disposition des fonds ; le montant du prêt, le taux effectif global et ses modalités d’indexation et le coût total.

Le Taux Effectif Global ou TEG est l’élément de comparaison qui permet de faire jouer la concurrence car à la différence du coût nominal, il inclut les intérêts perçus par la banque et une partie de tous les frais accessoires (dossier, garanties et assurances).

La banque doit vous transmettre un tableau d’amortissement, cet échéancier vous indiquera le montant du capital amorti, le montant des intérêts à payer, celui du capital restant dû correspondant à chaque paiement.

Une notice d’information sur les conditions et les modalités de variation de taux vous sera fournie par la banque en ce qui concerne le prêt à taux variable. Vous y trouverez aussi les assurances exigées par la banque et leur coût et les garanties souscrites qui couvrent un éventuel défaillant emprunteur.

Seront aussi mentionnées les clauses de modularité et de remboursement anticipé, chaque établissement définit ces possibilités de report de mensualité. Les frais occasionnés par ce report doivent être détaillés. L’offre doit mentionner si les pénalités de remboursement anticipé sont applicables ou non. Elles s’élèvent à 3 % des capitaux restants dus et ne doivent pas excéder un semestre d’intérêts.

Le contrat aussi doit mentionner que sauf s’il s’agit du solde du prêt, des remboursements anticipés d’un montant inférieur à 10% du montant initial ne sont pas permis.

La validité de l’offre

L’établissement financier doit maintenir les conditions offertes dans un délai de 30 jours ou un peu plus s’il le souhaite.

L’acceptation de l’offre

A partir de la date de la réception de l’offre, celui qui emprunte dispose d’un délai légal de 10 jours pour rendre son verdict. Aucune réponse ne peut être exigée par la banque avant que ce délai ne soit expiré.

Le courtier immobilier est-il vraiment utile ?

Vous devez toujours recourir à un crédit si vous voulez acheter un bien immobilier pour qu’il soit loué ou pour y habiter.

Au départ l’acheteur seul s’adresse à sa banque pour obtenir une offre de prêt, si cette offre ne l’intéresse pas, il peut faire jouer la concurrence en consultant d’autres d’organismes prêteurs ou il s’adresse à un courtier immobilier. Pour que le processus soit plus rapide et efficace, le quart des ménages français consulte un courtier pour trouver un crédit. Le courtier vous fait bénéficier des points suivants :

1. Un gain de 0.5 point

Les courtiers sont en partenariat avec une centaine d’établissements financiers dont les grandes banques de réseau, les établissements financiers spécialisés, les caisses régionales de mutualistes.

Les directions financières de ces établissements leur offrent un taux de crédit moins élevé en contrepartie d’un volume de clientèle fourni par les courtiers. Il n’est pas étonnant donc qu’un client obtient une meilleure offre de son  courtier que de son  conseiller financier. La variation au niveau du taux peut être de 0.1 à 0.5 point de baisse, l’acquéreur donc gagne le prix d’un à 2 m2.

Les courtiers sont à jour sur la meilleure proposition du moment en se basant sur leur base de données de l’offre. Les banques donc n’adoptent pas les mêmes politiques et les écarts peuvent très conséquents au niveau d’une même région.

2. Des conseils pertinents

Les courtiers conseillent l’emprunteur sur son choix, opter pour un taux fixe ou un taux variable. Ils renseignent ses clients sur les aides qui permettent d’optimiser le crédit. Ils contrôlent si la suppression  des pénalités est prévue dans les clauses du crédit souscrit dans l’hypothèse où l’acheteur rembourse le crédit avant terme. Aussi si les mensualités peuvent être suspendues en cas de difficulté temporaire.

En 2010 le niveau des taux de prêt immobilier n’était jamais aussi bas et donc les courtiers ont eu plus d’activités. Le courtier mise aussi sur le marché de l’assurance associée au crédit. Les banques protègent et tentent de fermer ce marché à la concurrence car ce dernier lui rapporte beaucoup, à preuve un banquier accepte de réduire de 0.5 point le taux d’un crédit d’un client si celui-ci souscrit l’assurance chez la banque.

3. Une commission raisonnable

La commission touchée par les courtiers est équivalente à 1% du montant du prêt excédant rarement 1000 Euros, ou approximativement égal au montant des frais de dossier. Les banques en tant qu’intermédiaires se chargeant de prêt immobilier ne réclament pas des frais de dossier.

4. Comparer la proposition de plusieurs courtiers

Vous pouvez demander une première simulation ou vous entretenir avec plusieurs courtiers, et repérer celui qui répond à votre attente. Vous payez les honoraires du courtier une fois seulement qu’il devient intermédiaire.

5. Négocier la suppression des pénalités

Vous devez vous assurer que l’intermédiaire que vous avez choisi a négocié la suppression des pénalités équivaut à 3% du montant restant dû en cas de remboursement anticipé. Prévoyez cette hypothèse.

Le courtier votre allié pour avoir le meilleur financement immobilier

Les temps ont changé, les banques ne cherchent plus attirer des clients et resserrent les conditions d’obtention de crédit. Pour obtenir son prêt immobilier donc il faut être bien renseigné et savoir négocier. Comment faire et bien alliez-vous avez un courtier.

Le courtier Credixia par exemple affirme que même si le contexte économique actuel est morose, le marché immobilier est actif. Les banques octroient toujours des crédits immobiliers mais avec un taux variable d’une banque. Les écarts peuvent être de 1 point.

Avoir recours à un professionnel n’est ni une perte de temps, ni une perte d’argent car les banques sont de plus en plus strictes  et exigeantes sur la qualité des dossiers, elles pinaillent sur certains critères. Le courtier connaît les ficelles du métier, s’il s’occupe directement de la gestion globale de votre dossier ne dépendant pas non plus des établissements bancaires, non seulement vous pourriez bénéficier d’un meilleur financement mais vous gagnerez aussi en terme de temps et d’argent.

Le financement immobilier est une somme d’argent constituée des fonds de capitaux extérieurs. La banque garantit ce financement immobilier pour vous puissiez financer vos projets d’achat dans les conditions qui vous conviennent. De votre situation économique et sociale dépendront les modalités du financement immobilier et les taux.

Comment obtenir le meilleur financement immobilier ?

La solution miracle assurant le meilleur financement immobilier pour sa personne ou sa famille n’existe pas. Le financement immobilier est similaire à une forme financière qui doit être conçue de manière crédible, avec beaucoup de réflexion et en cohérence avec les règles qui encadrent le financement immobilier dans votre localité.

La localité où vous vous trouvez, votre situation personnelle et le temps modifient les offres de financement immobilier.

Il fût un temps où les pouvoirs publics ont changé les prestations de financement immobilier, ils cautionnaient le financement immobilier et la manière que vous utilisez pour gérer votre portefeuille. Mais en ce qui concerne le financement immobilier, le dernier mot vous revient et pour y faire face vous devez être bien renseigné sur le sujet.

Les qualités du courtier

Les conditions tarifaires obtenues par le courtier sont toujours plus intéressantes que celles que vous obtenez en négociant seul. Il détient déjà un répertoire d’adresses à contacter. Il fait donc jouer la comparaison et la concurrence pour bénéficier des meilleures conditions pour un dossier. Il a la capacité de monter un dossier béton, de le présenter et de convaincre son interlocuteur avec de bons arguments pour avoir le financement. Son expérience permet aux clients détenteurs de dossiers difficiles d’avoir une certaine espérance. Le projet sera  ainsi optimisé avec les services négociés par le courtier, par exemple offrir une « meilleure assurance emprunteur » à la différence d’une banque.

Alors n’hésitez pas à faire appel à un courtier pour vous aider et sachez choisir le bon courtier. Il doit maîtriser les rouages financiers et économiques de notre période. Il est bon s’il vous fait gagner un m sur le taux d’intérêt, sur le mode de paiement des mensualités. Il doit pouvoir mettre à votre disposition un tableau comparatif avec toutes les options intéressantes.

Le plan de financement d’un crédit immobilier

Si vous souhaitez réussir votre achat immobilier, vous devez prévoir les dépenses qui vont venir et maîtriser vos capacités financières.

Un projet immobilier commence par un rêve qui deviendra réalité par la suite, l’appartement ou la maison que vous souhaitez acheter aura une valeur sentimentale car vous l’avez choisi avec une certaine passion.

Une fois que vous avez trouvé le coup de cœur, il faut maintenant descendre sur terre et réfléchir à la manière rationnelle de concrétiser ce projet.

Le plan de financement entre en jeu ici et son but est de vérifier si l’opération est réaliste. Ainsi vous devez calculer combien coûte l’opération et évaluer vos ressources financières pour y faire face.

Concentrez-vous sur vos revenus mensuels, on considère en tant que revenus les salaires net perçus par contre les rentes telles  que les pensions alimentaires ne constituent pas une bonne base car elles ne sont pas censées durer tout au long du crédit. Généralement 33% de vos revenus mensuels seront consacrés à votre crédit et le reste pour assurer les dépenses de la vie courante.

Un taux d’endettement plus élevé sera risqué pour vous alors ne vous emballez pas trop si la banque vous accorde plus.

Un tableau de financement est composé de la partie à financer c’est-à-dire les dépenses dont le prix d’achat, les frais d’agence et de notaire, les dépenses en travaux et les ressources dont l’apport personnel, le PEL ou Plan Epargne Logement facilitant l’achat d’une résidence principale grâce à l’épargne qui a été constituée régulièrement, le PTZ ou prêt à taux zéro est une avance qui nous est octroyée sur laquelle nous ne payons pas d’intérêt et qu’il faut rembourser par la suite.

Comme il a été dit plus haut ce crédit génèrera des dépenses, il y a d’abord le prix de logement proprement dit et des coûts de travaux éventuels pour relooker votre futur logement. Viennent ensuite différents frais à savoir les frais de notaire valant 5 à 10% du prix d’achat, les frais de déménagement ; les frais de dossier, la cotisation d’assurance, et si votre logement sert de garantie les frais d’hypothèques. Ensuite n’oubliez pas les taxes d’habitation et la taxe foncière ainsi que les charges de copropriété.

Profitez-en des prêts complémentaires

Du côté des ressources, vous devez savoir hormis votre apport personnel sur quelles autres ressources pouvez-vous compter pour couvrir les dépenses citées précédemment.

Bien que la ressource principale vienne de la banque c’est-à-dire le prêt immobilier, il faudra recourir à d’autres solutions de financement qui vous sont accessibles. Nous pouvons citer le prêt à l’accession sociale, le prêt à taux zéro pour une résidence principale et le prêt épargne logement.

Le prêt à l’accession sociale ou PAS est destiné à financer l’achat de la résidence principale de celui qui emprunte, de son conjoint, ou des héritiers. Ce prêt a été mis en place par les pouvoirs publics pour permette à chaque ménage d’être propriétaire.

Le PAS finance le terrain, des annexes par exemple le garage, un logement neuf fini ou en cours d’achèvement, un logement ancien avec ou sans travaux.

Pour éviter les mauvaises surprises, raisonnez  avec un coût maximal de projet et un minimum de financement. Et donc votre plan de financement sera réactualisé en fonction de l’avancement du projet.

L’art de négocier avec les banques en matière de crédit immobilier

Plusieurs particuliers font appel à un courtier pour obtenir un prêt immobilier aux meilleures conditions. Vous pouvez aussi vous-même  négocier avec votre banque la meilleure offre de prêt à condition de faire preuve de courage.

Malgré le fait que depuis 3 ans déjà, les banques sont de plus en plus exigeantes dans l’octroi de crédit, vous serez en mesure de les convaincre et d’économiser un bon pactole sur votre crédit immobilier de la façon suivante :

Une quête de clientèle mais pas à n’importe quel prix

La banque est toujours motivée à avoir un client de plus mais ce n’est pas pour cette raison aussi qu’elle va accepter n’importe qui. Pour faciliter la négociation, vous devez avoir le profil du bon emprunteur c’est-à-dire disposé de 20% du montant emprunté à titre d’apport personnel, ensuite votre mensualité sur le crédit immobilier ne doit pas dépasser 33% de vos revenus mensuels, cela sous-entend que d’autres crédits à la consommation ne doivent pas alourdir votre « reste à vivre ». Sinon si ce n’est pas votre cas dans l’immédiat, la preuve d’une carrière promettante avec une perspective de stabilité de revenus ferait aussi bien l’affaire.

Ne vous contentez pas d’une seule proposition bancaire, obtenez des offres de prêt de plusieurs banques et comparez-les. N’hésitez pas à demander le meilleur taux une fois que vous avez pris connaissance des taux pratiqués sur le marché.

Servez-vous donc des meilleures propositions bancaires que vous avez obtenues ici et là pour mettre la pression sur votre banque l’obligeant en quelque sorte de vous proposer l’offre la plus intéressante.

Des «  maigres » frais de dossier

La banque vous facture les dépenses liées au temps qu’elle dépense pour traiter votre dossier.

Vous devez savoir que si votre dossier est facile à traiter alors les frais s’élèveront à 0.4% à 1% de la somme empruntée. Votre objectif est donc de négocier la réduction de ces frais ou même leur annulation.

En outre, il existe aussi les pénalités appliquées pour remboursement anticipé. Faites come le courtier, négociez que ces frais soient supprimés si vous décidez de revendre votre logement même si le prêt n’arrive pas encore à son terme. Vous devez aussi vous assurer que l’annulation de ces frais soit formalisée par écrit dans votre contrat de crédit. Ces pénalités sont règlementées mais elles peuvent bien atteindre 3 % du montant du capital restant dû.

Concernant la garantie de votre prêt, nous vous conseillons le cautionnement à l’hypothèque ou autre car sur le point de vue économique, il présente plus d’avantages. En ce qui concerne l’assurance de prêt sans laquelle la banque ne vous consentira jamais un crédit immobilier ; choisissez la délégation d’assurance pour bénéficier d’un tarif préférentiel et d’une couverture répondant parfaitement à votre profil.

Le taux fixe plus que le taux variable

Le prêt à taux fixe est plus sécurisant et vous n’aurez pas trop de surprises au niveau des mensualités. Si vous avez prix un taux révisable car ils sont plus attractifs ces derniers temps alors veillez à ce qu’il soit capé pour vous  protéger des fortes hausses de taux.

La banque : votre interlocuteur principal dans l’obtention de votre crédit

Dans votre parcours pour obtenir votre crédit, vous allez vous entretenir à plusieurs reprises avec votre banque. Avant de rechercher le logement de vos rêves, vous devez en premier lieu faire un tour auprès de votre banque pour savoir jusqu’à combien vous pouvez emprunter pour avoir votre crédit immobilier.

Quel est le montant de crédit que je pourrais obtenir ?

Pour savoir le montant que vous pouvez solliciter aux établissements financiers, vous devez vous baser sur vos revenus et votre apport personnel. En général, les organismes prêteurs fixent qu’ils n’acceptent pas un taux d’endettement supérieur à 33% des revenus des demandeurs de crédit mais il est possible que certains clients bénéficiant des revenus aisés s font accorder un taux d’endettement supérieur de 40 à 50%. L’exception à la règle existe toujours mais cela se fait au cas par cas. En fait la banque consent à vous accorder un crédit plus important si votre « reste à vivre » peut prendre en charge les dépenses de la vie courante (loyer, les dépenses d’énergie, l’alimentation, la scolarité des enfants …).Vous avez compris le reste à vivre c’est l’argent que peut disposer un ménage au quotidien, une fois que la mensualité du prêt immobilier est déduite du revenu mensuel.

Une fois que le plafond fatidique défini, vous pouvez commencer vos recherches en vous concentrant sur les biens dont le prix de vente est inférieur ou égal à ce plafond.

Quelques semaines ou quelques mois après, vous avez retrouvé la maison tant désiré et avec le vendeur vous avez signé un compromis de vente. A ce moment encore, vous revisitez votre banque mais cette fois-ci pour monter un dossier « béton » et pour négocier les conditions  pour avoir votre crédit. Vous devez décrocher le financement dans un délai de 45 jours.

Un taux de prêt élevé si pas d’apport

Un plan de financement réussi dépend de la constitution d’un apport personnel conséquent. On appelle « apport personnel » les sommes économisées que vous êtes prêt à consacrer à l’achat de votre bien immobilier. Si cet apport est suffisant, vous pourrez obtenir de votre banque des meilleures conditions. Dans le cas contraire, je ne dirais pas que vous n’aurez pas votre crédit mais vous devez être fort en négociation pour avoir un taux de prêt au mieux.

Négocier les conditions du prêt

La banque est la mieux placée pour vous conseiller car elle vous connaît très bien mais elle ne vous propose pas forcément le meilleur produit. Nous vous conseillons donc de faire jouer la concurrence, si votre banque en est informée et qu’elle tient à vous, elle va vous accorder la même offre que ces confrères pour ne pas vous perdre. Dans le cas contraire, vous ferez des affaires avec un autre prêteur.

La concurrence existe entre les établissements. Elle peut être présente au sein d’une même filiale entre différents unités.

Qu’en est-il des frais de dossier ?

Ils sont utiles pour constituer votre dossier, peuvent aller de 600 à 1000 euros. Si votre banque juge votre cas pas difficile alors vous payerez 50 % des frais seulement. Si vous avez le profil d’un emprunteur idéal, la banque n’exigera de vous aucun frais. Les frais de dossier sont négociables en effet ils ne seront pas règlementés.

Vous signerez votre offre de prêt page par page et vous avez onze jours pour le retourner à la banque.

Tout ce qui concerne le prêt relais

On appelle « prêt relais » un crédit accordé qui permet d’assurer la transition entre l’achat d’un nouveau logement et la vente de son ancien bien immobilier. Il récompense les problèmes de trésorerie puisqu’on souhaite acheter une nouvelle maison alors qu’on n’a pas encore touché à l’argent de l’ancien logement.

Ce dispositif jugé alléchant  par plusieurs acquéreurs pendant un certain temps ne l’est plus depuis ces derniers temps où il n’est pas facile de vendre son bien immobilier.

Les deux catégories de prêt relais

Il existe deux catégories de prêt relais  dont le prêt relais «  sec » et le prêt relais « adossé ».

Concernant le prêt relais « sec », les mensualités que vous payez correspondent aux intérêts. Lorsque l’ancien logement a trouvé un acquéreur, vous solderez grâce à l’argent de la vente le capital du prêt relais en une seule fois. Prenons un exemple concret pour que ce soit plus clair :

Vous voulez un bien immobilier à 240 000 euros, votre habitation actuelle est valorisée à 180000 euros et votre banque vous accorde un prêt relais équivalent à 70 % de 240 000 euros donc 168 000 euros.

Donc vous devez contracter un nouveau crédit immobilier correspondant à 30% de 240 000 euros donc 72 000 euros

Vous disposez de deux ans pour vendre votre logement actuel  et entretemps vous aurez à payer les intérêts du crédit relais  uniquement en plus de la mensualité du nouveau prêt immobilier. Vous ne solderez le capital de votre prêt relais que lorsque votre premier logement est vendu. Il vous reste comme charge à payer la mensualité du nouveau prêt immobilier conclu.

Concernant le prêt relais adossé, couplé au crédit principal pour payer des mensualités raisonnables. En effet vous vous trouverez sûrement dans une situation où votre emprunt immobilier en cours n’est pas encore soldé. Illustrons toujours par l’exemple pris précédemment mais à la différence de l’option 1 ; vous souscrivez un crédit immobilier de 240 000 euros, le prêt relais de 168 000 euros est déjà intégré dans ce montant.

Et donc vos mensualités resteront inchangées durant 15,20 ou 25 ans la durée déterminée dans votre crédit. Les divers frais seront étalés sur cette période et vous devez rembourser les 168 000 euro dans un délai de deux ans pas plus.

Si après quelques mois votre ancien logement trouve preneur à 180 000 euros comme estimé, alors vous recevrez 180 000 euros  moins le prêt relais à 168 000 euros donc 12 000 euros.

Cette trésorerie vous permettra de diminuer la durée ou les mensualités de votre crédit immobilier.

Le montant du prêt relais

La valeur du prêt relais dépend de la valeur de votre résidence actuelle que vous souhaitez vendre. Il faudra donc prendre le temps de bien l’estimer. En général, les banques octroient 70% de la valeur du logement actuel, en tout cas entre 50 à 80% de la valeur. Elles fixent ce pourcentage en fonction de votre dossier.

Sa durée

Puisque le prêt relais est un crédit d’attente alors sa durée est relativement courte allant de quelques semaines à quelques mois. Toutefois, elle ne peut jamais dépasser deux ans.

Le chemin parcouru avant de signer l’acte authentique qui fera de vous le propriétaire du bien immobilier

Après une recherche soutenue, vous avez repéré la maison ou l’appartement de vos rêves. Vous vous êtes entretenu avec le vendeur pour négocier le prix et vous vous êtes mis d’accord sur un prix en signant ainsi la promesse de vente. Toutefois entre cette signature de promesse de vente et celle de l’acte authentique vous devez encore patienter trois mois. Vous vous dites c’est trop long mais en fait  sont inclus dans cette période les sept jours du délai de rétractation de celui qui achète, la durée pour obtenir le crédit immobilier destiné à financer le bien, le droit de préemption de la mairie….Voici les étapes essentielles de la signature

L’avant-contrat de vente

Un compromis de vente ou une promesse de vente sera conclue entre l’acheteur et le vendeur lorsqu’ils se sont mis d’accord sur le prix. Les deux parties sont engagées par ce contrat aux yeux de la loi. Deux types de promesse de vente existent le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente.

Cet acte est appelé promesse car chaque partie impliquée fait une promesse, l’acheteur celle d’acheter le bien du vendeur et le vendeur celle de vendre le bien immobilier à l’acheteur. Figureront dans cet avant-contrat de vente aussi les conditions générales et particulières qui vont régir la vente et la date butoir de la signature de l’acte de vente.

C’est quoi les conditions suspensives ?

En principe lorsque la promesse de vente est signée et le client ne s’est pas rétracté pendant le délai de rétractation alors il ne peut plus changer d’avis. Cependant  des conditions sont mentionnées dans la promesse de vente, et donc de leur réalisation dépend la conclusion de la vente proprement dite. Elles sont dénommées les conditions suspensives. Vous acheteur, pouvez donc préciser que vous achetez  si vous obtenez votre crédit immobilier ou votre permis de construire .Dans le cas contraire, vous vous rétracterez car vous ne pourrez plus acheter. En effet le permis de construire constitue une autorisation administrative préalable obligatoire. Vous devez vous conformer aux règles d’urbanisme de la commune. Mais rassurez-vous car le permis de construire est un droit plus facile d’accès depuis le 01er octobre 2007 date de l’effectivité de la réforme des procédures urbanismes.

Trois mois dites-vous ?

Nombreux acheteurs financent leurs biens à crédit .Après que votre dossier soit examiné et que l’offre de prêt vous satisfait, 11 jours s’écouleront avant la validation  de votre demande de prêt.

À cela s’ajoute le nombre de jours d’attente de la réponse de la mairie, elle détient aussi d’un droit de préemption sur les biens à vendre. D’autant plus que les services de l’urbanisme ne communiquent pas en cas de non-préemption et que si au bout de deux mois, l’acheteur ne reçoit pas une réponse de leur part cela signifie un refus de préempter. L’acheteur doit donc attendre que ce délai expire avant de croire à une vente.

La présence du notaire lors de la signature de l’acte de vente

N’oubliez pas que l’acte authentique doit être signé en présence du notaire.