Anticiper le remboursement d’un crédit immobilier sans être trop pénalisé

Soyez en sûr qu’en cas de remboursement anticipé, vous aurez des pénalités à payer, tous les contrats de crédits immobiliers mentionnent cette clause. Ces contrats aussi informent l’emprunteur qu’un remboursement partiel inférieur à 10% du montant initial de l’emprunt n’est pas autorisé à moins qu’il s’agisse d’un montant permettant de solder le contrat. Les frais à payer pour un remboursement anticipé d’un crédit immobilier sont les frais de main levée des hypothèques et les dépenses d’indemnisation que l’emprunteur doit à la banque.

La loi surveille le montant des pénalités que les organismes prêteurs peuvent réclamer et fixe que ces dernières ne doivent pas dépasser un semestre de taux d’intérêt sur le capital remboursé.

En cas de remboursement anticipé, les pénalités sont des indemnités que l’emprunteur dit prendre en charge et cela est bien mentionné dans la majorité des contrats de crédits immobiliers. En outre si la somme remboursée est inférieure à 10% du montant initial de l’emprunt alors le remboursement partiel avant terme n’est pas autorisé sauf si vous voulez le solder.

Le montant des pénalités qui peut être demandé par les organismes prêteurs est encadré par la loi. Ainsi, il ne peut être supérieur à un semestre de taux d’intérêt sur le capital remboursé. Le montant des pénalités ne peut pas excéder 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Vous avez pu vendre votre logement ou vous avez gagné une ressource inattendue au loto ou autres jeux, avant de décider de solder le capital restant dû de votre crédit immobilier, vous devez bien examiner les clauses de votre contrat et ainsi définir le moment opportun pour anticiper le remboursement de votre crédit.

Des pénalités dans la limite du raisonnable

En cas de remboursement anticipé, vous devez payer des indemnités dont le montant et limité par la loi (regardez plus haut). Pour le cas d’un prêt de longue durée 20 ans ou plus, au-delà d’un certain nombre d’années les pénalités ne sont plus exigibles.

Si au moment de souscrire le contrat, vous pensez avoir la possibilité de rembourser intégralement le prêt un peu plus tôt que prévu alors vous pouvez négocier une clause qui annule ces pénalités.

Quelles circonstances me délivreraient de ces pénalités ?

Si vous avez effectué un remboursement d’un prêt conclu après le 01 juillet 1999 car vous avez dû vendre votre logement à cause d’une affectation professionnelle, ou que votre conjoint a perdu son job, ou que l’un de vous est décédé alors vous ne serez pas obligé de payer les pénalités. Si en cas de vente de votre ancien logement, vous transposez votre prêt sur votre nouvel achat.

Quand est-il opportun de rembourser par anticipation ?

Vous devez bien réfléchir de long en large avant de choisir le remboursement par anticipation.

Dans le cas où vous vendez pour acheter et que la banque vous a déjà donné son aval pour financer la nouvelle acquisition, soldez ce crédit sans hésitation. Si votre cas est différent de celui- là alors prenez ne feuille de papier et comptez. Si au moment du dilemme, le taux d’intérêt de votre crédit est bas et que vous n’avez plus que quelques années de crédit à régler alors il ne serait pas judicieux de rembourser votre crédit avant terme.

Les crédits mixtes pour payer un faible taux d’emprunt

Ce cocktail d’un taux fixe et d’un taux variable est choisi par 20% de la clientèle d’un courtier immobilier. En effet, il augmente la capacité d’emprunt de celui qui sollicite le crédit et combine simultanément la sécurité des crédits à taux fixe et le tarif alléchant des prêts avec de taux variables.

Les crédits mixtes ont de plus en plus la côte et se développent, en fait ils fonctionnent de la manière suivante «  en début du remboursement et pendant sept à dix ans le taux est fixé, passé de délai il devient en taux révisable. » Les crédits mixtes présentent l’avantage d’être sécurisés et présentant un tarif moindre comparé à celui des taux fixes classiques.

Un taux révisable et non révisable

Nous expliquons ici les motifs qui font que les crédits mixtes sont plus économiques. Le taux fixe est  appliqué sur une partie du prêt à courte durée, en effet pour un prêt à long terme le taux est plus élevé. Si on se réfère au calcul du taux d’intérêt, nous découvrirons qu’en matière de taux fixe, un crédit de 20 ans coûte plus cher qu’un emprunt sur 7 ans par exemple.

On se sert la plupart du temps de l’indice financier à court terme Euribor d’un trimestre à une année pour déterminer la partie révisable. Cet  indice est inférieur à celui des emprunts à taux fixe car dans le cas de ces derniers, on utilise des indices à long terme à savoir l’Obligation assimilable du Trésor à dix ans.

Un crédit immobilier économique est donc né d’un mixte d’un taux fixe à court terme et d’un taux révisable. Il permet à l’emprunteur d’emprunter plus ce qu’il avait en tête et de jouir d’une mensualité pas trop élevée.

Une simulation pour plus de visibilité

Pour que la situation soit plus claire pour vous et que vous soyez convaincu, j’ai pris l’exemple du courtier Crédixia.

Nous vous donnons une illustration chiffrée d’une même valeur de crédit 150 000 Euros sachant que l’un est à taux fixe classique sur 20 ans  à 4,30 % hors assurances et frais annexes et l’autre un crédit mixte. La première partie du crédit mixte est fixe à 3,55 % sur 7 ans et variable sur l’Euribor 12 mois trimestriellement. Voici les écarts constatés après comparaison sachant que le crédit mixte présente les chiffres moins élevés : pour la mensualité (932,86 – 873,80) Euros, pour le coût des intérêts sur sept ans (39 690,44 – 32 458,84) Euros, pour le coût total des intérêts (73 886 – 59 712) Euros.

Ainsi, consultez plusieurs banques pour bénéficier de plusieurs offres de crédits mixtes.

L’étape de passage d’un taux fixe au taux révisable

Le crédit mixte à taux fixe est un prêt à taux fixe comme les autres, simple à comprendre. Les surprises n’existent pas le taux, la mensualité sont facilement identifiables sur la durée de remboursement.

Le fonctionnement de la partie révisable est le même que celui des crédits de même type, indexés sur l’indice Euribor 12 mois.

Emprunter un crédit immobilier dans des conditions difficiles

Si l’on ne peut pas présenter un bon dossier, est-ce que cela signifie que l’on est condamné et qu’il nous est impossible d’avoir un crédit immobilier ?. Cela dépend en fait de la catégorie de celui qui emprunte pour un jeune qui est en bonne santé, qui a de sérieux revenus et dont la carrière évoluera positivement, sa situation personnelle actuelle ne sera pas considérée comme un facteur discriminatoire pour lui refuser le prêt. Par contre, le chemin est fait d’obstacles pour ceux qui ont une situation professionnelle instable ou qui sont déjà des seniors ou ceux qui ne sont pas en forme.

L’assurance décès-invalidité est la contrainte majeure

Le critère de solvabilité mis à part, vous n’obtiendrez jamais d’une assurance décès invalidité si la compagnie d’assurance en partenariat avec votre banque estime que sur le point médical vous êtes sujets à des risques élevés. Vous serez obligés de remplir un questionnaire de santé sur la base duquel elle va effectuer une étude stricte peu importe l’âge du demandeur. Il faut dire que le nombre de dossiers refusé est assez élevé hors les compagnies d’assurance réclament aux personnes à risques des surprimes.

En fait, l’assurance décès invalidité est souscrite pour protéger les héritiers de l’emprunteur. Si l’emprunteur décède, il n’arrive pas à rembourser le capital restant dû, c’est l’assureur qui s’en charge ou si l’emprunteur est victime d’un accident, l’assureur  prend en charge temporairement les mensualités pendant que ce dernier est invalide.

Une alternative : contracter une assurance individuelle auprès d’un organisme tiers

Cette opération est appelée  une délégation d’assurance. C’est un moyen de contourner le refus du contrat généraliste et les banques n’ont plus leur mot à dire du moment que les garanties sont équivalentes pour chaque point.

Il est vrai que la loi n’exige pas une assurance-décès invalidité lorsque vous souscrivez un crédit immobilier mais si vous n’êtes pas assuré, les banques vous fermeront les portes du crédit.

Peut-on envisager d’obtenir un crédit à l’âge senior 50 ans et plus ?

Les banques n’ont pas laissé les seniors pour compte, elles leur offrent des formules de prêts immobiliers spécifiques nommés à paliers. La majorité d’établissements financiers permettent donc de nos jours d’emprunter à un âge avancé. En effet les jeunes seniors ne sont pas dépourvus avec des revenus réguliers, un patrimoine solde et une retraite privilégiée.

Bien que les banques aient adapté ces produits à une chute de revenus causée par le passage à la retraite, reste encore ici à résoudre la possession de l’assurance décès-invalidité.

Des mensualités variables

Un remboursement en deux temps est prévu par leur formule de prêt. Des mensualités à charge variable sont prévues pour préserver le niveau de vie une fois à la retraite.

Le principe est que les mensualités suivront les revenus, durant les années de vie active  les mensualités seront plus élevées et une fois que l’emprunteur  se trouve à la retraite, les mensualités vont baisser s’adaptant à sa nouvelle situation financière.

Toutefois, vous pourrez obtenir une assurance décès-invalidité en contrepartie d’une prime d’assurance deux à trois fois plus chère et donc un crédit plus cher aussi.

Serait-il envisageable d’obtenir un crédit immobilier sans apport

Vous n’avez pas un centime en poche mais vos souhaitez devenir propriétaire, est-ce que ça relève de l’utopie ?

Les établissements financiers peuvent financer intégralement votre achat s’ils jugent que vous êtes solvable et avez un bon potentiel. En effet pour que le dossier ait plus de chance de passer, ce serait bien si vous avez en réserve un apport personnel d’une fraction de 20 % du montant de l’opération incluant les frais ou à défaut équivalent aux frais  à verser chez le notaire. Cette épargne minimale témoignera de votre capacité à épargner et rassurera votre banquier, et en conséquence vous serez privilégié concernant les conditions d’emprunt.

Si ma foi vous n’avez pas une épargne suffisante, une alternative s’offre à vous, celle d’emprunter un crédit à 110% aux établissements bancaires. Si vous êtes intéressés par un logement neuf, les frais de notaires et frais de garantie valent 3% du coût de l’acquisition et 8 % du coût de l’achat si vous ave jeté vos dévolus sur un ancien bien immobilier.

Les bénéficiaires potentiels d’un financement en totalité

Ils peuvent être subdivisés en deux catégories. La première catégorie est constituée d’une jeune clientèle qui n’a pas pu épargner suffisamment dans le temps mais qui a un fort potentiel. La deuxième catégorie concerne un acquéreur plus aisé qui a une épargne conséquente  mais il ne peut pas le débloquer le fonds dans l’immédiat pour faire l’achat. Nous parlons des détenteurs de plans d’épargne ou ceux qui ont placé en bourse.

Un dossier qui tient la route

Le dossier doit être bien ficelé si vous voulez convaincre les établissements financiers de vous accorder le prêt surtout si c’est un crédit à 100%. Ces derniers évaluent surtout le facteur risque et étudient soigneusement le dossier.

Pour analyser le risque en question, ils vont commencer à vérifier votre âge, l’état de vos comptes et fixer la limite acceptée de la somme endettée, ensuite le genre d’investissement réalisé et son emplacement. Un logement est jugé de qualité par les banques selon la localisation géographique et sa construction.

Les établissements financiers vont donc essayer de minimiser le risque qu’ils prennent en choisissant les postulants qu’ils jugent en mesure de rembourser. Vous ne pouvez pas vous endetter à plus d’un tiers de vos revenus mensuels.

Un prêt sur mesure

Le prêteur essaie de satisfaire au mieux l’emprunteur en s’adaptant à sa situation personnelle et cette solution est très appréciée des jeunes qui ne peuvent pas encore se prononcer sur le devenir de leur situation professionnelle.

Il vous permet ainsi de pouvoir contrôler les paramètres de votre crédit  dont les échéances emboîtables, les taux révisables ou à son inverse ceux fixes.

Des prêts aidés à titre d’apport ?

Vous n’avez peut être pas d’économie mais l’apport peut être trouvé. Les prêts nommés aidés peuvent servir d’apport personnel. Vous pouvez obtenir cette nouvelle aide sans qu’on exige de vous certains revenus et d’ailleurs son plafond a été révisé à la hausse, un emprunt jusqu’à 143 600 Euros. On vous conseillera de  « lisser » le prêt pour que la charge par mois ne soit pas lourde, et donc une mensualité unique sur toute la durée du crédit.

Les astuces pour trouver un crédit immobilier pas cher et pour renégocier ce prêt

Si vous souhaitez trouver le crédit immobilier avec un coût intéressant, vous devez partir à la chasse de l’offre de crédit la plus compétitive. Pour ce faire, vous devez comparer les offres de différents organismes financiers et baser votre comparaison selon les mêmes critères lorsque vous simulez le prêt et vous aurez en tête le coût total du crédit. Quand je dis « critères », je signifie le montant de votre apport personnel, le type du prêt, les conditions d’assurance.

Vous devez ainsi retrouver dans toutes les offres de prêt le TEG ou Taux Effectif Global, ce dernier élément vous permet de décider sur les prêts proposés par les banques.

Faites preuve de patience

La patience sera un de vos qualités car les procédures sont longues, consomment beaucoup de votre temps et votre énergie.

Comme on dit  « à quelque chose, malheur est bon », vous aurez identifié votre plan de financement et votre profil emprunteur.

Les courtiers immobiliers sont les personnes qui agissent en tant qu’intermédiaires entre vous et les banques, ils pourront vous éclairer sur les différents paramètres d’une offre de prêt tels que les subtilités bancaires, la législation obscure, les différents taux de crédit.

Les courtiers en crédit immobilier jugés les meilleurs sont partenaires des banquiers, ils vous feront ainsi profiter d’un avantage ou de certains privilèges que seul vous n’aurez pas accès.

Lorsque vous faites appel à un courtier, vous économisez quelques milliers d’euros et du temps vu que le temps aussi c’est de l’argent, ça ne peut être que bénéfique. Les frais demandés par le courtier sont équivalents aux frais de dossier pour monter votre demande de prêt.

Et la renégociation du prêt : quand est-elle opportun ?

Renégocier le prêt sous-entend effectuer un remboursement anticipé. Vous devez savoir qu’avec un prêt immobilier à taux fixe, en cas d’anticipation du remboursement vous êtes sujet à une pénalité équivalente à 3% du capital restant dû. Pour ne pas payer donc ses frais, adressez-vous à votre banque.

Il est opportun de renégocier son prêt immobilier si vous constatez un écart de 1 à 1.5 par rapport à votre taux intérieur. Pour une meilleure rentabilité, placez-vous dans les 5 premières années, dans la phase où vous paierez plus d’intérêt.

Si votre banque refuse, mettez-lui la pression en faisant du chantage comme quoi vous allez changer de banque changeant ainsi la domiciliation de vos comptes courants et épargnes.

Si votre banque ne veut rien entendre sur la renégociation du prêt, vous pouvez contacter un courtier en ligne. Ce dernier va proposer de renégocier votre prêt et cela peut se dérouler au sein de votre groupe bancaire. Il se peut que les protocoles bancaires entre votre banque et les courtiers ne soient pas connus par votre banquier.

La renégociation réalisée, vous verrez votre échéancier allongé selon votre endettement ou celui-ci reste le même. Si vous banquier vous propose de changer ce type de taux , méfiez-vous car le taux variable change uniquement en fonction des indicateurs macroéconomiques.

Prêt immobilier quand on est en PACS

PACS et achat immobilier

Le Pacs ou pacte civil de solidarité, est un contrat entre deux personnes pour une vie commune. Il présente ses avantages et ses inconvénients. Ce n’est pas un mariage mais un consentement légal de vie commune. Toutes les dépenses ne sont pas toujours à deux contrairement au contrat de mariage. Pour un prêt immobilier, les personnes pacsées, peuvent emprunter en leurs deux noms ou l’un des deux. Leurs contrats seront un peu particuliers car dans le dossier, la somme apportée par les deux doit y figurer. On appelle cela un apport indivis, c’est-à-dire que l’acquisition est faite par deux personnes mais que la quote-part est mentionné. Comme dans les sociétés avec des actionnaires. Tout cela est fait au cas où une séparation serait faite.

Au cas où un des concubins fait un prêt, l’autre n’aura droit à ce bien. Et au décès du propriétaire de l’acte, le survivant n’aura rien. il faut préciser que si un des deux veut acheter seul un bien, la mention d’achat personnelle doit y figurer sinon l’acte sera jugé indivis.

En cas de séparation et de décès

Pour le partage des prêts en cas de séparation ou de décès, le partage est selon les modalités de contrat.

S’il y a séparation, alors le couple peut vendre le bien et avoir la rente selon le pourcentage que chacun a payé pour l’achat. La division n’est donc pas à part égal si les apports ne sont pas les mêmes. L’un des deux peut aussi acheter la part de l’autre pour tenir la totalité du bien. Il paiera donc la somme en rapport avec l’apport de son concubin. L’indivision est souvent choisie par les couples en pacs. Mais l’indivision génère quelques conflits car s’il y a malentendu ou litige entre les deux, l’un peut demander la vente du bien à tout moment. Mais pour détourner cela, le couple peut passer une convention d’indivision. La durée minimale est de 5 ans et pendant ce temps, aucun des deux ne peut suggérer de vendre le bien. En cas de séparation alors qu’il y a eu convention alors le couple est encore solidaire vis-à-vis du paiement des dettes jusqu’à ce que la convention expire.

Si un décès survient à l’un des deux, deux situations peuvent se présenter. S’ils ont conclu une convention d’indivision alors le survivant sera le premier qui pourra acheter la part du défunt. Cette part est la somme qu’il a contribué dans l’acquisition. Si le prêt est encore en cours, le survivant peut acheter sa part et prendre en charge le reste du remboursement.  Si par contre le pacs n’a pas été conventionné alors le survivant n’a aucun droit sur la part du défunt. La première décision sera donc aux héritiers légaux mentionnés dans le testament. Si ces derniers demandent la vente du bien alors le survivant sera la première personne apte à acheter si cela l’intéresse. Au décès de l’un des concubins, s’ils ont signé un acte tontinier, le survivant est le premier héritier de tous les biens du défunt, y compris son prêt immobilier.

Crédit immobilier et divorce

Introduction

L’emprunt de crédit immobilier exige des formalités. Si les personnes sont mariées, et si un conjoint décide de faire un prêt, le minimum c’est que l’autre conjoint accepte avec une lettre signée la demande de prêt. Mais dans la plupart du cas, ce sont les deux conjoints qui décident de faire un emprunt. Ils sont alors des co-emprunteurs. Leurs revenus sont mis ensemble pour le remboursement des échéances. Tout cela est simple mais le problème vient surtout si le couple décide de divorcer ou de se séparer.

La banque ne tient pas compte des situations personnelles des emprunteurs. Mais il faut que les concernés préviennent la banque de leurs situations. Pour que cette dernière se prépare aux nouveaux changements. Divorce ou non, le remboursement doit être fait à chaque échéance et sera complet à la fin de la durée. Quoi que disent donc les emprunteurs, ils n’ont pas d’excuses, au pire la banque vendra le bien immobilier.  Le nouveau procédé de remboursement dont  le couple a opté ne sera pas mis en action que si le divorce a été prononcé. Entre temps, même pendant le divorce, le statut de remboursement reste le même. Il existe des solutions pour que le bien reste avec l’un des deux conjoints. Le choix revient aux ex-époux. La plus fréquente est le rachat de Soulte, il y a aussi ceux qui optent plutôt pour la solidarité de paiement.

Le rachat de Soulte

La soulte est la valeur de la moitié du bien immobilier. Le rachat de soulte est le rachat du part de l’autre conjoint par le conjoint qui désire acquérir de la totalité du bien. Ce rachat ne peut se faire que si les deux sont d’accord. Celui qui rachète sera donc propriétaire du bien. C’est bien d’être parvenu à une solution mais le chemin est encore long. Le nouveau propriétaire doit alors assumer seul le paiement du remboursement auparavant supporté par deux revenus. Le risque de non-paiement sera plus grand. La banque réétudie alors le dossier du nouveau propriétaire. C’est pour cela que la banque propose un rachat de crédit pour une possibilité de remboursement. Il faut préciser que le rachat de soulte implique des frais comme le changement de propriété, les frais de dossiers car il y aura signature de nouveau contrat. Dans le cas d’un rachat, la partie qui a cédé sa part sera écartée de tout remboursement. La personne qui a vendu sa part peut demander à son notaire de certifier sa désolidarisation. Ce qui veut dire qu’elle a vendu sa part et qu’elle est libérée des mensualités.

La solidarité de paiement

Cette solution est pour les couples qui s’entendent pour payer leur crédit. Même divorcés, ils se sont mis d’accord pour payer ensemble le crédit. C’est surtout le cas pour les couples séparés et non divorcés. Ils ne savent pas s’ils se remettront ensemble alors ils continuent à être solidaire face à leurs dettes. Il faut que les deux soient en accord quant à cette solidarité de paiement.

Si les divorcés n’arrivent pas à se mettre d’accord sur la manière de rembourser le prêt, la dernière solution est de vendre le bien et de rembourser le prêt grâce à la vente.

Le prêt immobilier pour les CDD

Les problèmes

La stabilité professionnelle est l’un des critères qu’une banque recherche lors de l’étude de dossier. Un emprunt doit toujours être assuré de paiement. La solution pour les ménages à faibles revenus est déjà trouvée. Maintenant si vous êtes en durée déterminée, ou en intérim, comment faire pour que votre demande d’emprunt soit validée ?

Le problème c’est surtout l’instabilité d’emploi. Une année vous avez des revenus, une autre année est encore à voir. Il est donc difficile pour les assureurs de vous couvrir car le risque est trop évident. Financièrement, les intérimaires sont payés comme les autres salariés mais c’est la durée du contrat qui est déterminée. La situation peut être la décision de la personne de ne faire que des travaux à durée déterminée.

Pendant l’analyse de votre dossier, le banquier doit vérifier si en payant les mensualités, vous arriverez toujours à accomplir les charges mensuelles. Il ne faut pas que le paiement mensuel dégrade considérablement la vie de la famille. Votre « reste à vivre » est alors étudié.

Les solutions

Il ne faut plus s’en faire. A chaque problème, une solution. Les professionnels dans le crédit immobilier savent comment faire pour obtenir un prêt en CDD. Cela de doit plus être une barrière pour l’acquisition d’un bien immobilier. Il faut avant connaitre toutes les modalités de votre prêt. L’ancienneté entre en jeu. Si vous enchainez des CDD depuis assez longtemps, votre situation sera moins crainte par la banque. Cela prouve une certaine stabilité.

Pour les personnes qui ont déjà des années de travail à leur actif, les épargnes seront positives pour l’acceptation. Les banques verront que vous êtes économes et donc capables de rembourser l’emprunt. Si vous pouvez apporter un apport personnel, cela augmentera votre chance. Pour les jeunes actifs, la banque sera plus souple. N’ayant pas encore d’économie, la banque proposera un prêt primo-accédant. C’est-à-dire que c’est la première acquisition que la personne fera. Le manque d’épargne sera justifié par l’âge de la jeune personne.

Une autre solution très suscitée est de demander de l’aide à un courtier. Il saura ce qu’il faut faire surtout en constituant le dossier de demande. Le choix du taux, de la durée de paiement, des possibilités de remboursement.

Ce qu’il ne faut surtout pas faire

Pour obtenir un prêt immobilier quand on est en CDD ou en intérimaire, certains gestes ne sont pas conseillés. La première est de prétendre que vous avez beaucoup d’argent et que vous insistez à un prêt plus élevé que la valeur de l’immobilier. Faire des dépenses folles est aussi un acte immature prouvant une incapacité de gérer à bien le revenu. Si les relevés sont en dessus dessous, la banque se verra de refuser catégoriquement votre demande. Une autre chose à ne pas faire, c’est de demander un taux d’intérêt supérieur à la normale c’est-à-dire 33 %. Plus le taux augmente, plus les mensualités sont importantes. Certes, la durée diminue au fur et à mesure que le taux augmente mais ce n’est pas la durée qu’il faut prendre en compte mais le remboursement des échéances.

Documents et pieces pour un prêt immobilier

Récapitulation

Les documents sont importants pour obtenir un prêt immobilier. C’est à partir de toutes vos pièces que les banques sauront si vous êtes une personne de confiance (financièrement) ou non. Le moindre oubli de pièces vous fera perdre une occasion. Pour faire avancer votre projet, vous devez être sérieux en réunissant vos documents. Votre achat ou votre construction ne pourra se faire si votre prêt n’est pas accordé.

Les pièces concernant l’emprunteur

Il faut avant tout une photocopie de pièce d’identité. Ou encore une copie du livret de famille avec le contrat de mariage ou le jugement de divorce. Cela pour prouver que la personne demandeur est la personne qui fournit le dossier. Il faudra aussi une justification de votre domicile actuelle par exemple une facture d’EDF. Si le concerné habite chez ses parents, ces derniers lui donneront une lettre pour dire qu’il habite chez eux mais toujours avec une facture justificative.

Les pièces sur votre situation professionnelle sont aussi à fournir. Les 3 derniers bulletins de salaire si vous êtes salariés ou les 3 derniers relevés de compte professionnel si vous êtes travailleur libre. Dans les deux cas il faut les 2 derniers avis d’imposition.

Les pièces des biens immobiliers

L’emprunteur doit aussi faire part du patrimoine qu’il possède. Ce détail servira de référence à la banque. Pour savoir votre capacité d’endettement, vous donnez vos 3 derniers relevés bancaires. C’est à partir de ces relevés que le prêteur verra tous vos dépenses mensuelles, toutes vos obligations et votre manière de gérer votre patrimoine financier. La banque fixera les modalités de paiement à partir de vos revenus mensuels. Une personne économe se verra octroyer plus facilement un prêt qu’une personne dépensière. Mais aussi une personne ayant beaucoup de charge aura plus de durée de remboursement qu’une personne avec moins d’obligation. Ces relevés serviront aussi dans le calcul des apports personnels que vous pourrez faire. Ce qui facilitera aussi l’accord de prêt. Selon la domiciliation et la nature de votre patrimoine financier, vous fournissez les pièces s’y référant comme les relevés bancaires, les relevés de compte épargne,  les relevés de compte titre ou placement. Si l’emprunteur a des donations, il doit les fournir pour plus de sureté. S’il y a un patrimoine immobilier, il faut donner les titres de propriétés en complément avec les dossiers de prêt (tableau d’amortissement en cours de remboursement).

Les dernières pièces sont les justificatifs de la prochaine acquisition ou des prochains travaux. Pour l’acquisition, il faut fournir le compromis de vente. Il appuiera la somme du prêt. Pour les travaux de construction il faut le devis détaillé venant des professionnels qui s’occuperont de la construction, le compromis de vente foncière s’il y en a. Pour les travaux de rénovation ou de réaménagement, les titres de propriétés sont requis.

Le dossier de demande de prêt ne peut être fourni qu’une seule fois. Si vous oubliez une pièce et que le refus est déjà décidé, vous ne pouvez plus faire marche arrière. Pour ne pas faire l’erreur, remettez votre document en mains propres à la banque. N’apportez que les pièces originales, et c’est seulement après la consultation que vous donnerez les copies que la banque signera.

La loi Scrivener et la loi SRU

La loi Scrivener

Cette loi protège les emprunteurs de crédit immobilier. C’est une loi datant des années 1978 a été revue plusieurs fois pour l’avantage des emprunteurs. Elle se concentre sur le code de la consommation. Les articles les plus conséquents sont ceux adressés aux institutions financières prêteuses de crédit. La loi impose que lorsqu’un client souhaite avoir un devis pour son prêt, les banques doivent le faire. Le client n’est pas forcé d’accepter les offres, les modalités serviront à opter ou non le prêt par la banque. Le document donné comportera  toutes modalités (taux, paiement, durée, frais, clauses, …). C’est un document complet où tous les détails pour un prêt y figurent. Les informations concernant le prêteur, l’emprunteur, le taux pratiqué (fixe ou variable), le montant du prêt, la durée de remboursement, la somme totale du crédit. Aucun détail ne doit être omis dans le dossier préalable d’offre de crédit. La loi Scrivener a aussi instauré la durée de réflexion qui survient après la réception de l’offre préalable de crédit. Cette durée est obligatoirement de 10 jours pour que le client ait le temps de revoir toutes les modalités qui lui seront incombées s’il accepte le crédit. Il y a aussi l’acceptation du remboursement par anticipation.

La loi Scivener protège le surendettement des emprunteurs face à leurs banquiers. Tous les angles sont arrondis pour un crédit plus sûr et surtout pour une faisabilité de remboursement maximale.

La loi SRU

La loi SRU ou Solidarité et Renouvellement Urbains a été officielle le 14 décembre 2000. Elle protège les locataires et acheteurs comme la loi Srivener. Elle comporte plusieurs lois concernant les logements sociaux mais aussi des transactions immobilières. Elle parle des 7 jours de réflexion avec possibilité de rétractation lors d’un achat de bien immobilier. Après l’obtention de prêt immobilier, le client aura l’acte de vente. Il sera aussi possible pour lui de se retirer de la transaction pour des raisons qu’il ne dévoilera pas. Etant donné qu’aucun versement ne se fera avant l’acceptation de l’acquéreur, il n’y aura pas de poursuite. Si par contre l’acquéreur a engagé un agent immobilier, après la rétractation, le vendeur restituera la somme déjà donnée comme garantie financière. La loi SRU interdit le paiement d’une partie lors de l’acte de promesse de vente ou tout acte garantissant que l’acquéreur achètera peut-être l’habitation. Le paiement ne se fera qu’avec l’acte authentique de vente. C’est-à-dire l’acte signé par le notaire et que la transaction est faite. Pour les locataires dans les immeubles institutionnels, la loi SRU leur permet de négocier leur durée de bail en cas de vente  de leurs appartements. Ils ne seront plus obligés de déménager ou d’acheter l’appartement. Ils peuvent négocier à la baisse la durée du bail de 9 ans à 6 ans. Il est aussi dit dans la SRU qu’une maison doit être décente. L’acquéreur s’est déjà donné du mal pour son prêt immobilier alors en contre partie, le vendeur ou le bailleur doit donner une habitation habitable avec les normes en vigueurs respectées.