Trois mois peuvent d’écouler entre la promesse de vente et la signature de l’acte authentique.

Vous commencez d’abord par signer une promesse de vente lorsque vous et le vendeur s’êtes mis d’accord sur le prix. Nous dirons que c’est un avant-contrat qui vous engage.

La promesse de vente renferme des conditions suspensives, logiquement l’acheteur ne peut plus changer d’avis lorsqu’elle a signé la promesse de vente et une fois que les 07 jours de rétractation sont finis mais s’il pose une condition comme quoi il achète s’il obtient le crédit ; dans le cas contraire il peut ne plus acheter.

Pourquoi trois mois ?

Puisque les biens sont financés à crédit dans la majorité des cas, déjà avant de valider se demande de prêt le futur acheteur doit patienter onze jours. Ensuite il se passe encore quelques jours avant que la mairie donne sa réponse car il a un droit de préemption sur les biens mis en vente. Si le service d’urbanisme ne fournit pas de réponse, ce n’est que deux mois après que la vente puisse avoir lieu.

Qui paie quoi  et quand?

Le prix du bien et les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur, les charges de copropriété et la taxe foncière sont réglés par le vendeur et l’acheteur.

Lors de la promesse de vente, une somme d’argent qui vaut 5 à 10% du prix du bien est consignée par le notaire. Le reste 95 à 90% en plus des frais de notaire est réglé au moment de la signature définitive soit par virement bancaire, soit par chèque de banque par l’intermédiaire du notaire. Le montant  des frais de notaire, versé le jour de la signature définitive est, en réalité, une estimation. Quelques mois après l’achat, vous recevrez un état détaillé avec le remboursement d’écart entre le coût réel des frais de notaire et la provision déjà payée.

Et la taxe foncière, qui s’en charge ?

Au 01^er janvier de l’année, toute personne propriétaire paie la taxe foncière. Si le logement est acheté au cours d’année, c’est le vendeur qui se charge de payer cette taxe foncière. Lorsque le vendeur est désigné pour régler cette taxe aux impôts, une clause prévoyant une prise en charge de la taxe foncière entre le vendeur et l’acheteur au prorata-temporis figure dans la promesse de vente et l’acte authentique.

Le montant de la taxe foncière est différent d’une ville à un autre. Pour connaître ce montant, vous pouvez consulter l’avis d’imposition ou demander a vendeur.

Pour mieux comprendre, prenons un exemple : la signature a lieu le 01^er septembre, les 8/12 de la taxe foncière correspondant à janvier à août sont à la charge du vendeur et les 4/12 de la valeur de la taxe de septembre à décembre sont pris en charge par l’acheteur.

Les charges de co-propriété : selon la loi, le propriétaire du logement, au moment de l’appel de fond, paie ses charges.

La signature définitive :

L’acte authentique est signé devant notaire. L’attente se termine bientôt et vous pourrez aménager.

Quel notaire choisir ?

Vous pouvez choisir librement le notaire. Soit vous travaillez avec le notaire de la famille, soit un notaire qui n’est pas de votre région, de toute façon, les notaires peuvent réaliser des chiffres d’affaires dans toute la France. Il arrive aussi que les vendeurs proposent les services de ses propres notaires.

Vous pouvez donc faire appel aux deux notaires, un partage des honoraires entre les deux notaires est envisageable selon les règles prédéfinies

La signature de l’acte authentique

Lorsque le notaire procède à la lecture de l’intégralité de l’acte de vente à voix haute devant vous et le vendeur, vous devez bien écouter et contrôler par la suite que tout correspond à ce qui était convenu dans la promesse de vente. Vous pouvez aussi poser des questions.

Lorsque l’acte de vente est signé, l’acheteur  prend possession de clefs de sa nouvelle propriété. Par contre vous ne recevrez le titre de propriété que six mois à un an plus tard.

Si vous souhaitez obtenir un prêt immobilier, il faudra choisir entre ces deux garanties. Pour sécuriser le financement qu’elle accorde, la banque obligera l’emprunteur à mettre en place l’une de ces garanties.

L’établissement va revendre cette garantie appliquée sur le bien immobilier devant être financé par l’emprunt, au cas où l’emprunteur faille à ses obligations.

En fait la banque choisit entre quatre garanties dont l’hypothèque, l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD), la caution auprès d’une société de cautionnement, la caution « mutuelle fonctionnaire ».

• L’hypothèque :

il est adapté pour le financement d’un bien immobilier neuf ou d’un logement ancien. L’hypothèque est depuis longtemps la garantie affectée à un prêt immobilier. La banque y gagne plus que l’emprunteur avec l’hypothèque. La banque avec cet acte notarié peut procéder à la saisie puis à la revente du logement financé par le prêt, et l’emprunt doit supporter un surcoût. En plus, ce dernier doit encore prendre en charge une taxe de publicité foncière fixée à 0,615% du montant emprunté et les frais d’hypothèque peuvent s’évaluer à 2% du montant du prêt immobilier souscrit.

• l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) :

il fonctionne comme l’hypothèque, la différence c’est qu’il ne s’applique qu’à un bien immobilier ancien. La banque pour sécuriser son investissement peut aussi saisir le bien immobilier acquis afin de le revendre au pire des cas.

Comme c’est un acte notarié, il doit être enregistré auprès de la  Conservation des Hypothèques. Cet enregistrement se fait deux mois après que le bien immobilier concerné soi vendu. L’IPPD porte sur un logement existant, il coûte moins cher à l’emprunteur qu’une hypothèque et n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière.

Ces deux premières garanties sont spécifiées par la main levée.

L’hypothèque ou l’inscription en privilège de prêteur de deniers peut prendre fin avec l’ace juridique, la mainlevée. Deux ans après la fin du prêt immobilier, il prend effet. Si l’emprunteur décide de revendre le logement qu’il a acquis grâce à son prêt immobilier, la main levée intervient en cours du contrat. Demandé par l’acheteur au vendeur pour que la banque ne saisisse pas le nouveau logement.

• La caution auprès d’une société de cautionnement

Les sociétés de cautionnement ont été conçues par les banques pour réduire les frais de garantie pour les particuliers.

La caution couvrira la dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Les banques gagnent en rentabilité et les clients en tirent des avantages avec ce type de crédit.

Si le débiteur est défaillant, la société de cautionnement remplit ses obligations. En échange, l’emprunteur versera à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds :

ü  une contribution à un Fonds mutuel de garantie

ü  une commission qui est définitivement acquise par l’organisme de caution

• La caution « mutuelle fonctionnaire »

Elle est destinée à un public plus restreint comme les fonctionnaires de l’Éducation Nationale, de la Justice, de la Police, du Trésor et quelques activités particulières.

Entre l’hypothèque et la caution, la caution ne nécessite pas la mainlevée car nous sommes en présence d’un acte sous seing privé.

La plupart du temps, le coût d’un crédit immobilier est élevé et une part conséquente du revenu du couple chaque mois est amputée pour rembourser l’emprunt. Il est donc logique que l’une ou l’autre partie veuille réduire le coût du crédit concerné au maximum.

Réduire le taux

Trouver le taux le plus bas n’est pas toujours suffisant, vous pouvez économiser d’une autre façon. L’impact est minime.

Prenons un cas concret :

le bien immobilier que le couple veut acheter coûte 200 000 euros, sur une durée de 20 ans si nous voulons rembourser ce sera une mensualité de 1211,96 euros au taux de 4%.Si le taux baisse et devient 3,9% la mensualité sera de 1201,45 euros, nous voyons que l’écart est faible, un total de 2400 euros pour 20 ans pour un coût total de 88348 euros.

Diminuer la durée

Un autre choix consiste à rembourser le maximum pour réduire la durée du remboursement. Bien qu’elle présente une meilleure solution, elle a aussi ses inconvénients.

Si le couple peut rembourser au maximum 1500 euros par mois, il devra donc posséder au moins 4500 euros par mois, à condition de ne pas avoir d’autres crédits au moment où il achète la voiture. Une mensualité de 1500,31 euros  permettra à notre couple de rembourser le crédit en 14 ans et 7 mois, toujours au taux de 3,9%. Le coût total s’évaluera à 62554,25 euros, soit 25741,25 euros de moins.

Les inconvénients sont : le couple ne pourra plus contracter un emprunt pendant 15 ans car il est déjà endetté à son maximum. Si vous contractez un emprunt d’une durée plus longue, vous n’êtes pas sorti de l’auberge. Alors espérer avoir un crédit pour acheter une voiture ou autre besoin est impossible

Répartir le crédit

Il est envisageable sur une période de 05 ans d’être à son maximum d’endettement et ensuite avoir un taux d’endettement moins élevé dans la seconde période.

Pour cela, il faut construire un plan de financement et en suivant notre exemple nous obtenons :

• Un premier emprunt de 180 000 euros sur une durée de 20 ans au taux de 3,9% et une mensualité de 1081,30 euros  pour un coût total de 79 512 euros.
• Un second emprunt de 20 000 euros sur une durée de 5 ans au taux de 2,9% avec une mensualité de 1201.45 euros pour un coût total de 88 348 euros.

Les 2 crédits totalisent un coût total de 81 022 euros. Alors que l’unique emprunt du départ de 200 000 euros sur 20 ans avec une mensualité de 1201,45 euros coûte en tout 88 348 euros.

En optant pour deux lignes de crédit vous épargnez 7326 euros sur le coût du crédit et au bout de 05 ans, le taux d’endettement du couple est de 26,7%.

Analyser le coût de l’assurance

Le coût de l’assurance -crédit doit être analysé avec autant d’attention de votre part car il aura une répercussion sur le coût total du crédit. En effet, dépendamment des contrats, il peut aller du simple au double.

Une différence de 30 euros sur 12 mois nous fait en 20 ans un écart de 7200 euros à économiser si on opte pour la division du crédit.

Vous pourrez financer votre achat immobilier à l’aide d’un prêt immobilier et pour trouver le prêt qui répond à mon projet et mes ressources, vous devez vous informer.

Le livret de développement durable : c’est quoi ?

Ce nouveau livret se substitue au CODEVI, les fonds reçus sur ce livret seront utilisés pour souscrire un prêt si vous souhaitez réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique de votre maison. Ce sont par exemple installer les panneaux solaires ou changer de chaudière. Vous pouvez prendre connaissance de la liste des travaux concernés sur le site www.industrie.gouv.fr.

En termes de chiffres, c’est un plafond de 6000 euros, un dépôt minimal de 15 euros, une fiscalité nette d’impôt, des versements libres, un taux de rémunération de 3.50 %.

D’autres prêts écologiques :

différentes banques accordent des prêts écologiques. Ceux qui épargnent pour réaliser des travaux d’économie d’énergie trouveront cette solution avantageuse. Le BNP Paribas propose le prêt Energibio, le crédit agricole offre le prêt Energies, la Société Générale propose le prêt vert.

Pour pouvoir bénéficier de ces prêts écologiques, l’entreprise en charge des travaux effectués doit fournir une attestation et certifier du bien-fondé écologique des travaux.

Un taux fixe ou un taux variable ?

Lorsque votre crédit est à taux fixe, ce taux ne change pas durant toute la durée du remboursement, par contre lorsque le crédit est à taux variable, les fluctuations du marché dictent la diminution ou l’augmentation de vos mensualités. L’indice bancaire Européen ou EURIBOR sera la référence. Les prêts à taux révisable offrent un taux plus attractif.

Qu’en dit-on que l’offre de prêt est valable ?

L’offre de prêt doit mentionner les conditions du prêt et vos obligations. Pour qu’elle soit valable, elle doit être écrite et envoyée à l’emprunteur et aux personnes qui cautionnent le prêt, par la poste avec un accusé de réception. Les mentions obligatoires suivantes figureront sur l’offre : l’identité du prêteur, de l’emprunteur et des éventuelles cautions, les modalités de versement du prêt et l’échéancier des remboursements, la nature et l’objet du prêt, le montant du crédit accordé, et le coût total avec les frais de dossier, intérêts et garanties, etc.…

Avant d’accepter l’offre, combien de jours sont accordés à l’emprunteur pour faire une réflexion ?

À partir où vous recevez l’offre, c’est 10 jours, au 11ème jour la loi accepte que vous signifiiez votre acceptation. Étant donné que l’offre de prêt est valable 30 jours, l’organisme prêteur n’est pas en droit de modifier les conditions proposées pendant ce délai. Aucun versement n’est réalisable que si l’emprunteur donne son aval ainsi que les cautions concernées.

De la même manière donc une offre de prêt acceptée doit être retournée aussi par courrier à l’organisme prêteur, elle comportera une date et une signature. Vous adopterez les mêmes démarches pour les cautions.

La souscription d’assurance en cas de chômage

Les professions libérales, les commerçants, les artisans ne peuvent pas bénéficier de l’assurance perte emploi.

L’assurance servira à reporter vos mensualités en fin du crédit ou encore régler les mensualités pendant un temps défini.
Seul un emprunteur âgé de 55 ans au moins, ayant travaillé dans une entreprise pour un contrat CDI de 06 mois peut prétendre à cette assurance.

Les conseillers en financement immobilier vous dictent les étapes que vous devez franchir avant de vous lancer dans le crédit immobilier.

• Apprenez les termes du prêt : pour pouvoir négocier avec l’organisme prêteur, vous devez être familiarisé avec les notions suivantes: taux fixe, taux variable, le TEG, le remboursement à annuités progressives, à annuités modulables.

• Formez une épargne : si vous voulez obtenir un prêt, vous devez avoir des liquidités pour faire un apport personnel. Les banquiers ont besoin d’être rassurés que vous êtes en mesure d’épargner.

• Exploitez les prêts auxquels vous avez droit : des aides et prêts existent pour vous aider à financer votre projet, ils présentent plusieurs avantages et peuvent constituer un apport personnel. Nous pouvons citer  le PAS, le prêt conventionné, le prêt épargne logement, le prêt employeur, le prêt 0%.

• Profitez de la concurrence : consultez les établissements de crédit traditionnel, prêt sur internet, courtage de prêt, ne vous laissez pas piéger par les offres alléchantes. Travaillez avec un partenaire financier fiable.

• Jugez le prêt sur un autre critère que le taux du crédit : le taux effectif global (TEG) est l’indicateur le plus pertinent du coût du crédit, le TEG inclut le montant de l’assurance décès-invalidité-incapacité, les frais de dossier, la marge de la banque en cas de taux révisables.

Le TEG aussi ne sera pas seulement l’unique critère pour choisir un prêt. Si vous êtes investisseur, vous déduisez plus d’intérêts d’emprunt avec un taux plus élevé. Si vous êtes futur acheteur, prenez un taux doté de verrous de sécurité à la hausse même si ce dernier est d’un quart de point de plus que les plus attractifs.

La clé pour diminuer le coût de l’opération est un plan de financement bien mené même si votre taux dépasse celui des concurrents de 0.2 à 0.4%.

• Exigez de votre banquier un plan de financement personnalisé : une simulation permet toujours d’avoir une vision plus claire dans ses remboursements en considérant les variables : mensualités, capital amorti, prêt ; et pour la durée du prêt. Ce plan tiendra en compte vos capacités à rembourser le prêt.

• Prévoir une souplesse des remboursements : il y aura des moments où il vous sera possible de rembourser plus que prévu dans un mois car vous avez eu une promotion professionnelle, ou que vous aurez du mal à rembourser ce qui est prévu à cause des aléas de la vie. Vous devez donc anticiper une diminution ou une augmentation des mensualités.

• Négocier tous les frais annexés au contrat car ils peuvent avoir des impacts importants sur le coût de crédit. Nous parlons donc des frais de dossier, frais d’assurance, garantie, souplesse des remboursements.

• Ayez toujours une marge de sécurité : pour ne pas régler des pénalités causées par des paiements en retard car vous connaissez une situation financière difficile.

• Profitez du délai de réflexion de 10 jours : la loi Scrivener a imposé un délai de 10 jours pour que vous ne vous précipitez pas et analysez votre plan de financement et votre dossier dans les détails.

Pourquoi avons-nous besoin d’un plan de financement immobilier ?

Vous projetez de vous acheter une maison, vous vous demandez combine vous pouvez investir et comment on s’y prend pour réunir l’argent. Le plan de financement, pour répondre à ces questions, décrit de manière claire les données, d’un côté relever toutes les dépenses : le prix du bien immobilier, les frais de notaire, les assurances et frais de travaux éventuels ; et d’un autre côté tous les revenus disponibles pour financer le projet : apport personnel, crédit, prêt de la famille.

Cela débutera par des estimations, plus le projet avancera, plus votre plan deviendra concret, au moment de vous engager vous aurez une idée très précise de la façon dont vous allez financer votre futur logement. Pour conserver un on équilibre financier au fil des années, veiller à anticiper l’évolution des revenus et les besoins : l’augmentation de salaire ainsi que la ou les naissances.

Un plan de financement est nécessaire pour obtenir un bon crédit. Pour être bien considéré par les banquiers, faites valoir vos forces.

Lorsque vous vous êtes fixés quel type de logement acheté, vous devez par la suite dresser un plan de financement .Comme vous deviez faire appel à un emprunt, pour retenir aussi l’attention de banquiers, vous devez mettre en évidence ce qui vous démarque des autres.

• L’apport personnel :

le montant de votre prêt est fixé selon le montant de votre apport personnel, il est exigé dans la majorité des contrats de prêt. Ce capital initial peut valoir 10 à 30% de la somme prêtée. Le PEL (plan d’épargne logement) ou le CEL (compte épargne logement) peuvent constituer l’apport personnel. Les Français souhaitant investir dans l’immobilier plébiscitent ces produits d’épargne.

L’apport personnel peut être composé de : prêts 1 % logement, prêt à taux 0%, prêts aux fonctionnaires, prêts des collectivités locales.

• La capacité à rembourser et le revenu disponible :

la banque s’intéresse de près à votre revenu disponible avant de vous consentir un prêt. Ce revenu se calcule en faisant la différence entre tous les actifs et tous les passifs.

Les actifs comprennent les salaires, les rentes, et les pensions et les passifs incluent toutes les charges cumulées : les crédits en cours, les charges de famille, les assurances.

Votre capacité de remboursement vaut 30% de votre revenu disponible sinon vous vous surendettez.

Prenons un exemple, si votre revenu mensuel net est de 2500 € et vos charges de 1000 €:
- votre revenu disponible est de 1500 € (2500-1000=1500)
- et votre capacité de remboursement mensuelle est de 500 € (1500×1/3=500).

Si vous ne pouvez pas dépasser un certain seuil pour les mensualités, votre conseiller financier va choisir une durée de prêt plus longue.

Vous devez porter une attention particulière aux frais et taxe à rembourser au moment de l’achat et aux travaux d’entretien, charges de copropriété, travaux de réparation à payer à terme.

Il faut faire de larges estimations pour se préserver de problèmes, d’autres frais annexes sont à prévoir pour l’immobilier ancien.

Dans chaque département, a été mise en place une commission de conciliation dont le rôle est de résoudre à l’amiable les litiges locatifs. Elles ont été créées dans le cadre de l’application du décret nº 2001-653 du 19 juillet 2001.

Puisqu’elles sont chargées de régler bon nombre de litiges entre locataires et bailleurs aussi bien du secteur privé que du secteur social, le domaine d’intervention des Commissions est vaste. En effet, les commissions de conciliation statuent sur la décence d’un logement, les réparations et charges locatives, l’état des lieux, la réévaluation du loyer et le dépôt de garantie. La commission de conciliation peut également se prononcer sur les difficultés engendrées par l’application des accords collectifs nationaux ou locaux et qui surviennent dans la gestion des HLM. Dans ce cas de figure, les locataires sont souvent représentés par des associations de locataires. Il convient de noter qu’elles interviennent avant le recours à une procédure judiciaire, sous réserve d’avoir été saisies. Lorsque le litige porte sur une réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué, la saisine est obligatoire. Enfin, lors de la séance de conciliation, la commission de conciliation n’est pas habilitée à ordonner une expertise et encore moins à faire appel à des témoins.

Les Commissions sont compétentes pour les conflits liés aux locations

- de locaux à usage d’habitation principale,
- à usage mixte (à la fois professionnel et habitation principale)
- de garages, places de stationnement et tous autres locaux dont la location est accessoire à celle du local principal d’un même bailleur.

Sont exclus du champ de compétence des Commissions

- les locaux meublés,
- les locations saisonnières,
- les logements-foyers,
- les logements de fonction y compris ceux destinés aux travailleurs saisonniers.

La composition des commissions est faite de façon à ce que chaque partie ne se sente pas lésée dans les prises de décision. Ainsi, elles sont constituées de représentants d’organisations de bailleurs d’une part, et d’autre part d’organisations de locataires. Le nombre des organisations d’une partie à une autre est identique. Le secrétariat est confié aux Directions Départementales de l’Équipement (DDE) en province. À Paris, cette fonction est assurée par la Direction de l’Urbanisme, du Logement et de l’Équipement.

La saisine d’une commission de conciliation se fait par courrier recommandé avec accusé de réception à adresser en double exemplaire au secrétariat de la commission. Toutefois, pour les conflits entre plusieurs locataires et un bailleur social, c’est la direction départementale de l’équipement dans laquelle se trouve le siège social du bailleur qui s’en charge. La lettre de saisine doit contenir le nom, la qualité et l’adresse du plaignant et ceux de l’autre partie. Y est également exposé l’objet du litige ou éventuellement, de la difficulté. Lorsque la demande est introduite à l’initiative de plusieurs locataires contre un même bailleur sur une ou plusieurs difficultés de même nature, chaque plaignant doit établir une lettre de saisine dans laquelle est indiqué le nom d’un ou de deux représentants communs à tous. À la lettre de saisine sont jointes une copie du bail ainsi que celle des lettres de réclamation échangées avec la partie adverse.

Le déroulement de la conciliation se déroule de la façon suivante. Les parties reçoivent une convocation du secrétariat pour se présenter devant la commission. La convocation est envoyée par quinze jours avant la date de comparution. Si la demande est à l’initiative d’une association représentative de locataires ou à la rigueur par plusieurs locataires, c’est le représentant indiqué dans la lettre de saisine qui reçoit la convocation. Alors que les plaignants et les membres de la partie adverse peuvent mandater chacun une personne pour les représenter, ce n’est pas le cas du « représentant officiel » dont l’identité est indiquée dans la lettre de saisine. Il n’a pas cette prérogative et doit se présenter en personne. L’objectif de la commission est de concilier les parties et, en l’absence d’accord, elle émet une recommandation. Celle-ci pourra éventuellement être transmise au juge dans le cas où l’affaire est réglée en justice. Si la procédure aboutit à une conciliation même partielle, la Commission le constate par écrit en mentionnant les points d’accords et de désaccords.

Le financement immobilier va de pair avec  les différents types de crédit immobilier. En effet, l’achat d’un bien immobilier se fait rarement uniquement avec les fonds propres. Pour financer un achat immobilier vos liquidités, que vous avez réussi à épargner jusque-là, ne seront jamais suffisantes.

Trouver un financement immobilier n’est pas facile. Premièrement, les organismes de financement, avant d’accorder un prêt, vous imposent plusieurs critères. Deuxièmement, le futur acquéreur est en face de plusieurs propositions, qu’il doit analyser une à une en les comparant. Tout détail a toute son importance et il doit le prendre en compte. Pour pouvoir bien négocier et mener l’opération à bien, le futur acquéreur doit posséder un minimum de connaissances sur le financement immobilier.

Les différentes  modalités de crédit immobilier

• Le crédit amortissable : il est reconnu pour ses mensualités constantes. Toutefois des mensualités progressives ou dégressives peuvent être prévues par les termes du contrat. Sur le reste du capital restant à rembourser se calculent les intérêts afférents à chaque mensualité.
• Le crédit relais : il s’adresse à ceux qui sont déjà propriétaires de biens immobiliers et qui veulent les vendre pour du neuf. Les organismes de crédit avancent le fond mais  celui-ci ne correspond pas à la totalité du prix d’acquisition, seulement 50% à 80% et cette avance de fonds se rembourse sur 24 mois. Dès que la vente est conclue, le capital est payé, les intérêts doivent respecter les échéances.
• Le prêt immobilier in-fine : est spécifié pour son mode de remboursement. Mensualités égales à intérêts. À l’échéance du crédit a lieu le remboursement intégral du capital. Cette option présente un avantage sur le point fiscal.
• Le crédit à pallier : répartit la durée du remboursement  en deux périodes, de faire un lissage et d’avoir des taux réduits.

Les appuis aux prêts immobiliers

Ces appuis aux prêts immobiliers que les personnes à la recherche du financement immobilier obtiennent, proviennent des autorités publiques. Ils viennent donc en complément des prêts immobiliers obtenus.

Nous pouvons citer : le prêt à taux zéro, le prêt pass travaux, les subventions de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat, les taux avantageux et les primes d’épargne générés par le plan épargne logement et  le compte épargne logement, le prêt patronal, les prêts conventionnés qui ne nécessitent aucun justificatif de ressources, les prêts bonifiés (prêts fonctionnaires, prêts EDF, prêts mutuels et caisses de retraites, prêts départementaux et régionaux), le prêt accession social qui permet l’octroi de l’Aide Personnalisée au Logement (APL)

Comment se déroule un financement ?

Si on parle du financement immobilier, chaque opération du prêt comporte des frais de dossier qui valent un pour cent du capital emprunté mais ils sont toutefois négociables.

Une liste des pièces relatives à l’identité de l’emprunteur, ses revenus, ses charges et les détails de son projet sont à fournir aux organismes prêteurs. L’institution établira le tableau d’amortissement pour le montrer par la suite à son client.

Le locataire et le propriétaire peuvent tous procéder à une résiliation du contrat de location. Cependant, les droits s’y afférent et les démarches à suivre sont différents d’un parti à un autre. Il est important de respecter les procédures légales pour éviter tout contentieux juridique.

Lorsque le congé est à l’initiative du locataire

La résiliation du contrat de location peut survenir à tout moment. Le délai de préavis applicable dans ce cas de figure est de trois mois. Néanmoins, si la décision résulte de l’obtention d’un premier emploi, d’une mutation professionnelle, de la perte d’emploi ou inversement d’un nouvel emploi après une période de chômage, le délai de préavis est ramené à un mois.

Le délai d’un mois est également applicable aux bénéficiaires du revenu minimum d’insertion ainsi qu’aux locataires âgés de plus de soixante ans présentant un état de santé contraignant à un déménagement ainsi que des.

La notification du congé doit se faire par lettre recommandée laquelle est accompagné d’un avis de réception à signer. La notification peut également être signifiée par acte d’huissier. Le préavis commence à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la prise de connaissance de la signification de l’acte d’huissier.

Le locataire doit s’acquitter du loyer et des charges pendant toute la période de préavis si la résiliation est à son initiative. Cette obligation ne s’applique cependant pas dans le cas où le logement est occupé par de nouveaux locataires, et ce, bien avant la fin du préavis.

Lorsque le congé est à l’initiative du bailleur

Lorsque le bail arrive à expiration et que le propriétaire n’informe pas d’un quelconque souhait de reprendre le logement en vue de l’occuper, de le vendre, ou pour tout autre motif sérieux et légitime, la location se poursuit tacitement.

Le propriétaire a légalement le droit de récupérer son logement à l’expiration du bail, dans les cas suivants :

- Il souhaite occuper ou faire occuper le logement par un membre de sa famille (conjoint, ascendants, et descendants),
- Il désire vendre le logement. Ici, le locataire a la priorité pour l’acheter, sauf dans le cas où la vente est effectuée au profit d’un parent du propriétaire. Encore que la loi limite cette possibilité jusqu’au 4e degré inclus,
- Il invoque un motif sérieux et légitime.

Le congé est toujours assorti d’un délai de préavis de six mois minimum. En outre, le motif de la résiliation doit être notifié. Dans le cas d’une vente à venir, le propriétaire doit adresser une offre de vente au locataire dans les deux premiers mois du préavis légal en indiquant le prix et les conditions de la vente. L’offre de vente doit contenir les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la Loi du 6 juillet 1989. Si le locataire n’est pas l’acquéreur final, les noms et adresses des futurs propriétaires lui sont éventuellement indiqués.

Durant le délai de préavis, le locataire ne s’acquitte du loyer et des charges que pendant le temps où il a joui réellement les lieux.

Le locataire doit recevoir du bailleur un logement décent. Le logement doit être décent quelle que soit sa nature : logements meublés, logements de fonction ou logements foyers. Les notions de « décent » et de « bon état d’usage et de réparation » sont complémentaires.

L’obligation de délivrer un logement décent est prévue par la loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000. Ainsi, l’article 1719 du Code Civil qui a intégré les dispositions de la loi SRU dispose que « le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit d’une habitation principale, un logement décent ».

En fait, le concept de « logement décent » existe depuis la Loi du 6 juillet 1989 relative aux obligations du bailleur. On peut lire dans une des dispositions de cette loi la définition de « décence » : qui « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Si un logement est jugé indécent par un locataire, ce dernier a le droit de demander au propriétaire la mise en conformité du logement, et ce, sans risque d’annulation du contrat en cours et sans tenir compte de la durée de jouissance des lieux déjà écoulée). En l’absence d’un accord à l’amiable entre les deux parties, le juge définira la nature et déterminera le délai d’exécution des travaux lesquels seront à la charge du bailleur. Le juge est également habilité à réduire le montant du loyer du logement indécent.

Pour rendre sin immeuble décent, un propriétaire peut s’adresser à l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH). Ce dernier est un établissement public national qui octroie des subventions aux propriétaires privés souhaitant réaliser des travaux d’amélioration de sa propriété afin que celle-ci respecte les normes de sécurité en vigueur et que sa salubrité soit garantie. L’objectif peut également être de doter le logement d’équipements permettant une économie d’énergie et améliorant l’isolation acoustique. Pour lancer une procédure de demande de subvention, il faut remplir des conditions de ressources.

La notion de « décence » ne doit pas être confondue avec celle beaucoup plus grave « d’insalubrité ». Un immeuble insalubre désigne un immeuble dangereux pour la santé de ses occupants et de leurs voisins. Un arrêté d’insalubrité peut facilement engendrer

- une suspension du paiement de loyer tant que des travaux ne sont pas réalisés en vue d’une amélioration du logement,
- une prorogation du contrat de bail,
- une obligation pour le bailleur d’héberger ses locataires lorsque les autorités constatent une insalubrité remédiable. Dans le cas d’une insalubrité irrémédiable, c’est relogement que doit prendre en charge le bailleur.

Pour bénéficier de ces mesures, il y a une procédure à suivre. Elle commence par un rapport établi par la Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales ou le cas échéant du directeur du service communal d’hygiène et de santé. C’est ce rapport qui permettra de saisir le préfet lequel est seul à sortir un arrêté d’insalubrité accompagnée d’une notification aux propriétaires. Une fois cette étape faite, les locaux ne peuvent plus recevoir d’occupants. Par la suite, les travaux de mise en conformité aux normes d’habitabilité sont réalisés ou, si l’insalubrité est irrémédiable, le bâtiment est détruit. L’arrêté d’insalubrité est levé, une fois que l’immeuble est jugé salubre.